2025年江核最抗跌的小區(qū)，竟然是它

近日今年江北核心區(qū)各個(gè)二手房小區(qū)，房?jī)r(jià)都迎來(lái)了一定程度的回調(diào)。

但要是問(wèn)起誰(shuí)是江核年度房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的小區(qū)，答案可能會(huì)出乎不少人的意料——不是曾經(jīng)的“倒掛王者”潤(rùn)江城、潤(rùn)錦城，也不是話題度拉滿的江與城，而是來(lái)自政務(wù)區(qū)的大華錦繡江來(lái)，目前二手房成交價(jià)依然能維持在2萬(wàn)/㎡左右，且成交量不算低。

同時(shí)，臨近年末的江核二手房市場(chǎng)，成交量持續(xù)走高，這個(gè)房源存量規(guī)模巨大的板塊，總算匹配到了市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)格底線。

大開(kāi)間小面積+飛機(jī)戶(hù)型

江核“抗跌天花板”出現(xiàn)

江核房?jī)r(jià)最抗跌的小區(qū)，為什么會(huì)是話題度不算很高的大華錦繡將來(lái)？首先，大華錦繡將來(lái)今年的房?jī)r(jià)下調(diào)幅度，是江核所有較為暢銷(xiāo)的二手房小區(qū)中，最小的一檔。

作為對(duì)比，我們以今年3月和12月江核比較有代表性的二手房成交價(jià)進(jìn)行對(duì)比，就會(huì)發(fā)現(xiàn)大華錦繡江來(lái)的抗跌實(shí)力了。

從上圖不難看出，在所有小區(qū)剛需型戶(hù)型的成交價(jià)變化中，大華錦繡江來(lái)回調(diào)幅度不足5000元/㎡，表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于同區(qū)域的長(zhǎng)江時(shí)代，也遠(yuǎn)比江與城、江畔都會(huì)上城等市場(chǎng)知名度較高的二手房要抗跌。

雖然跟保利西江月、華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)的降幅相差無(wú)幾，但后者房?jī)r(jià)今年幾乎已經(jīng)是江核墊底，因此綜合來(lái)看，大華錦繡江來(lái)可以被視為今年江核二手房表現(xiàn)最好的小區(qū)了。

大華錦繡江來(lái)的房?jī)r(jià)之所以抗跌，跟它的戶(hù)型優(yōu)勢(shì)有很大關(guān)系。

以小區(qū)102㎡剛需戶(hù)型為例，這是在洋房小區(qū)中才會(huì)頻繁出現(xiàn)的典型“飛機(jī)戶(hù)型”，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，餐客廳約5.4米開(kāi)間，無(wú)走道，空間利用率較高。

（大華錦繡江來(lái)102㎡戶(hù)型）

同面積段的戶(hù)型，在江核的其他大部分小區(qū)中，幾乎都是動(dòng)靜分離式的“大眾款”，例如江與城98㎡，便是江核95-110㎡面積段中，出現(xiàn)頻率極高的戶(hù)型樣板，選擇面太多而導(dǎo)致價(jià)格難以維持。

（江與城98㎡戶(hù)型）

而之所以大華錦繡江來(lái)能做到這樣的設(shè)計(jì)，主要是因?yàn)槠?7-18層的小高層規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且兩梯兩戶(hù)、沒(méi)有連廊等優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)，亦是價(jià)格抗跌的重要加成。

此外，地理位置方面大華錦繡江來(lái)雖然不是江核最佳，但勝在配套“夯實(shí)”——小區(qū)隔壁便是剛剛建成開(kāi)學(xué)的公辦育英二外小學(xué)部，初中部在南側(cè)約200米處；小區(qū)向西步行約700米為在建的地鐵11號(hào)線臨滁路站，車(chē)行5-10分鐘可以到達(dá)鼓樓醫(yī)院江北分院、山姆會(huì)員超市、江北虹悅城、萬(wàn)匯城北區(qū)等配套。

2025年

江核什么二手房最好賣(mài)？

2025年的江北核心區(qū)，二手房好賣(mài)分兩種類(lèi)型：一種是價(jià)格高且賣(mài)得掉；另一種是價(jià)格低但很暢銷(xiāo)。

前者的典型代表，除了上文提到的大華錦繡江來(lái)，只要能做到大開(kāi)間、空間利用率較高的“飛機(jī)戶(hù)型”，成交價(jià)一般都不會(huì)太低。

例如萬(wàn)科江悅光年的112㎡戶(hù)型，近期成交的兩套房源，成交價(jià)分別為238萬(wàn)和245萬(wàn)，成交單價(jià)都達(dá)到了2.1萬(wàn)/㎡；棲樾府的116㎡戶(hù)型，今年10月賣(mài)出一套低樓層，成交單價(jià)為20627元/㎡。

此外，面積超過(guò)140㎡、觸及高級(jí)改善的大平層產(chǎn)品，今年下半年在江核也相當(dāng)“吃香”。

例如今年10月，雅居樂(lè)濱江國(guó)際三四期賣(mài)出一套面積超600㎡的“超級(jí)大平層”，總價(jià)達(dá)到了驚人的1330萬(wàn)，成交單價(jià)約2萬(wàn)/㎡（延伸閱讀：誰(shuí)買(mǎi)走了1330萬(wàn)的江北大平層？）；12月，賣(mài)出一套402㎡的大平層，成交812萬(wàn)，單價(jià)同樣超過(guò)了2萬(wàn)/㎡；還有一期、二期大量140㎡、180㎡、220㎡等房源，在近兩個(gè)月完成交易。

另一種賣(mài)得好的二手房類(lèi)型，則是以低價(jià)換取交易量的“跑量模式”，是今年江核二手房市場(chǎng)的主力軍。

這類(lèi)賣(mài)得好的房子，今年江核有不少案例。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中海左岸瀾庭今年11月份迎來(lái)成交量“高光時(shí)刻”，單周成交量超過(guò)兩位數(shù)，一天賣(mài)出兩三套房稀松平常（延伸閱讀：江核二手房瘋狂出貨，現(xiàn)在出手買(mǎi)在谷底了嗎？）；江核最有性?xún)r(jià)比的小區(qū)保利西江月，2025年全年賣(mài)出約80套房，創(chuàng)下近年來(lái)新高；華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)10月份單月成交量超20套，亦是今年江核成交量最活躍的小區(qū)之一。

單周賣(mài)房近30套

江核二手市場(chǎng)正在“自愈”

放眼整個(gè)江北核心區(qū)，從成交活躍度上看，2025年的江核整體呈現(xiàn)低開(kāi)高走之勢(shì)。

除了開(kāi)年3月份，今年4-9月份江核的成交量不算樂(lè)觀，主要是因?yàn)檫@段時(shí)間的南京二手房市場(chǎng)處于下行調(diào)整階段，客戶(hù)觀望情緒濃厚。

四季度之后，隨著江核房?jī)r(jià)逐漸探底，在中海左岸瀾庭、華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)、江與城、雅居樂(lè)濱江國(guó)際等高成交量小區(qū)的帶領(lǐng)下，江核二手成交量迅猛提升，10月、11月連續(xù)兩個(gè)月賣(mài)出100套左右的高位，而尚未結(jié)束的12月份，也有過(guò)單周賣(mài)出近30套的成績(jī)，最終結(jié)果預(yù)計(jì)不會(huì)少。

2025年江核成交量的“翹尾”，導(dǎo)致出了兩個(gè)現(xiàn)象：一是江核二手房當(dāng)前的“底價(jià)”逐漸被買(mǎi)房人所接受，只要房東愿意將價(jià)格降至底價(jià)區(qū)間，就能很快成交；二是江核二手房的掛牌庫(kù)存量逐漸降低，投資客出清，自住率上升，江核二手市場(chǎng)的整體環(huán)境正在“自愈”。

即將到來(lái)的2026年，隨著更高品質(zhì)的小區(qū)交付加入江核二手房“混戰(zhàn)”，這里的房?jī)r(jià)格局或?qū)⒂瓉?lái)更豐富、更多元的角逐。至于未來(lái)房?jī)r(jià)，是迎來(lái)更高價(jià)值的突破，還是繼續(xù)擠壓老盤(pán)的生態(tài)位，我們拭目以待。