租金收益率漲了，買房出租成新熱點(diǎn)

家人們，最近樓市有個(gè)熱點(diǎn)估計(jì)不少老鐵都刷到了——就是“租金收益率躍升，買房出租成了投資新選擇”。可能有些朋友聽著“租金收益率”這詞有點(diǎn)懵，別急，今天我就用大白話跟你嘮透這件事，不整那些虛頭巴腦的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，就從咱們普通人能感受到的角度，說說這事兒到底是怎么回事、為啥會(huì)這樣、對(duì)咱們有啥影響，最后再說說我自己的真實(shí)看法。

先給大家把這個(gè)熱點(diǎn)的實(shí)情擺清楚，讓你知道這不是空穴來風(fēng)。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，到2025年11月，全國(guó)重點(diǎn)城市的平均租金收益率已經(jīng)漲到2.23%了，可能有人說“才2點(diǎn)多，不算高啊”，但你得對(duì)比著看——現(xiàn)在國(guó)有大行一年期存款利率才1.1%，三年期也才1.55%，這么一對(duì)比，買房出租的收益率是不是就顯眼多了？

而且不同城市還有更亮眼的情況，比如深圳、重慶、南京這些城市，租金收益率都是環(huán)比上漲的，武漢、成都、重慶這幾個(gè)二線城市，收益率甚至能到2.7%以上。更有甚者，有些核心區(qū)域的小戶型房源，收益率直接突破4%。給大家舉兩個(gè)真實(shí)案例，聽得更明白：上海浦東新區(qū)有套40多平的二手房，總價(jià)從175萬(wàn)降到了168萬(wàn)，同戶型每個(gè)月能租4300塊，算下來租金收益率差不多3.1%；南京有個(gè)安置房小區(qū)，80多平的三室一廳，總價(jià)93萬(wàn)，月租3200塊，收益率直接干到4.1%。

最直觀的變化就是市場(chǎng)上的交易情況，現(xiàn)在很多低總價(jià)的二手房賣得特別火。就說上海，11月份二手房成交2萬(wàn)多套，其中300萬(wàn)以內(nèi)的房源占比高達(dá)70%，創(chuàng)了年內(nèi)新高，這些賣得好的基本都是市區(qū)老房子、郊區(qū)動(dòng)遷房這類租金穩(wěn)定的房源。深圳也一樣，300萬(wàn)以下的二手房成交占比連續(xù)4個(gè)月超過25%，不少買家都是沖著租金回報(bào)來的。這就是當(dāng)下最真實(shí)的熱點(diǎn)現(xiàn)狀：以前大家買房都盯著房?jī)r(jià)漲不漲，現(xiàn)在更多人開始算“租出去能賺多少”了。

說完實(shí)情，咱們?cè)俨鸾獠鸾猓瑸樯锻蝗恢g租金收益率就上去了，買房出租就成了熱點(diǎn)？核心就兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是房?jī)r(jià)的變化，一個(gè)是租金的變化，再加上大環(huán)境的助推。

第一個(gè)原因，也是最主要的，就是這兩年二手房房?jī)r(jià)在調(diào)整。租金收益率這東西，簡(jiǎn)單說就是“一年租金÷房子總價(jià)”，分母變小了，分子只要不怎么變，收益率自然就上去了。就像剛才說的上海那套房子，總價(jià)降了7萬(wàn)，租金沒降，收益率直接就上來了。這兩年很多城市的二手房市場(chǎng)都比較低迷，不少房東賣不上價(jià)，要么選擇“由售轉(zhuǎn)租”，要么就降價(jià)出售，而降價(jià)出售的房源，直接就給買家抬升了租金收益率的空間。

第二個(gè)原因，租金市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，沒跟著房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。雖然今年前11個(gè)月，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租金整體跌了3.04%，但跌幅其實(shí)不算大，而且是慢慢回調(diào)的，不像房?jī)r(jià)波動(dòng)那么明顯。畢竟租房是剛需，不管經(jīng)濟(jì)怎么變，年輕人要上班、要生活，就得租房住，所以租金有剛性支撐。尤其是一線城市和核心二線城市，租賃需求基數(shù)大，租金更穩(wěn)，比如上海的租金現(xiàn)在比2021年疫情前還高11.5%，成都也比疫情前高1.7%，這種穩(wěn)定的租金，就給收益率托了底。

第三個(gè)原因，政策和大環(huán)境的助推。一方面，現(xiàn)在銀行存款利率越來越低，大家手里的錢存銀行不劃算，又找不到特別穩(wěn)妥的投資渠道，就會(huì)想著找更靠譜的投資方向。買房出租雖然賺得不算多，但勝在穩(wěn)定，比存款利息高，自然就成了不少人的選擇。另一方面，國(guó)家也在推進(jìn)“租購(gòu)并舉”，今年7月還出臺(tái)了專門的《住房租賃條例》，鼓勵(lì)大家把自有房源拿出來出租，也支持企業(yè)盤活房源做租賃，這就讓租賃市場(chǎng)更規(guī)范了，不管是房東還是租客都更放心，也間接推動(dòng)了“買房出租”這個(gè)趨勢(shì)。

那這個(gè)熱點(diǎn)會(huì)帶來哪些影響呢？咱們從不同人群的角度說說，都很貼近咱們的現(xiàn)實(shí)生活。

對(duì)租客來說，短期影響不大，但長(zhǎng)期可能會(huì)有變化。現(xiàn)在租賃市場(chǎng)的供給其實(shí)是增加的，一方面是房東由售轉(zhuǎn)租，另一方面是保障性租賃住房集中入市，這些保租房租金比市場(chǎng)價(jià)低6-9折，能分流不少需求，所以短期內(nèi)租金不會(huì)大漲。但要注意，現(xiàn)在越來越多投資客盯著低總價(jià)房源，一旦這類房源被大量買走做租賃，后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)局部區(qū)域租金上漲的情況，尤其是那些配套成熟、離地鐵近、就業(yè)集中的區(qū)域，租客以后租房可能要更挑剔區(qū)位和戶型了。

對(duì)房東和想做房東的人來說，肯定是利好。以前很多房東覺得“收租不劃算，不如等房?jī)r(jià)漲”，現(xiàn)在收益率上去了，收租比存銀行香，就愿意繼續(xù)持有房產(chǎn)出租，甚至有更多人愿意入手房源做房東。這會(huì)讓租賃市場(chǎng)的房源品質(zhì)慢慢提升，畢竟投資客為了好出租、能租個(gè)好價(jià)錢，可能會(huì)把房子簡(jiǎn)單裝修一下，改善居住條件。

對(duì)整個(gè)樓市來說，最大的影響就是交易結(jié)構(gòu)變了。以前大家買房都盯著大戶型、高端房，想著升值快，現(xiàn)在低總價(jià)、小面積、租金穩(wěn)定的房源成了香餑餑，比如市區(qū)老房子、郊區(qū)動(dòng)遷房這些，成交量會(huì)越來越高。這其實(shí)是樓市的一個(gè)理性回歸，從以前的“投機(jī)炒房”慢慢轉(zhuǎn)向“居住+穩(wěn)定投資”，對(duì)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定其實(shí)是有好處的，但也會(huì)讓不同城市、不同區(qū)域的樓市分化更明顯——核心城市、核心區(qū)域的房源更受歡迎，而那些配套差、需求少的城市和區(qū)域，房子可能會(huì)更難賣、更難租。

最后說說我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我結(jié)合市場(chǎng)實(shí)情琢磨出來的，絕對(duì)真實(shí)真誠(chéng)，希望能讓大家多琢磨琢磨。首先，我覺得“租金收益率躍升，買房出租成熱點(diǎn)”，本質(zhì)不是租賃市場(chǎng)有多火爆，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性的必然結(jié)果。以前咱們買房，都被“房?jī)r(jià)必漲”的思維綁架了，不管房子能不能租出去、租金多少，只要能漲價(jià)就行。現(xiàn)在房?jī)r(jià)不怎么漲了，大家才開始算“真實(shí)的收益”，才會(huì)關(guān)注租金到底能帶來多少回報(bào)。這其實(shí)是好事，說明樓市正在從“炒”的時(shí)代，慢慢回到“住”的本質(zhì)，也回到了正常的投資邏輯——任何投資，最終都要靠現(xiàn)金流支撐，而不是靠資產(chǎn)價(jià)格的暴漲。但我必須潑一盆冷水，這個(gè)熱點(diǎn)不代表“買房出租就能穩(wěn)賺不賠”，大家別跟風(fēng)。很多人只看到了收益率比存款高，卻沒算那些隱性成本：房子空置期要花錢吧？租客退租后重新裝修、維修要花錢吧？還有稅費(fèi)、中介費(fèi)這些，都得算進(jìn)去。比如上海有些區(qū)域的房子，雖然收益率能到2%左右，但掛牌出租要50多天才能租出去，空置這一個(gè)多月就把不少收益吃掉了。

而且現(xiàn)在租金收益率高，很大程度是靠房?jī)r(jià)下跌撐起來的，如果以后房?jī)r(jià)止跌回升，收益率可能又會(huì)降下去，根本不是什么“穩(wěn)賺不賠的買賣”。還有一點(diǎn)很關(guān)鍵，這個(gè)熱點(diǎn)背后，其實(shí)反映了咱們普通人投資渠道的匱乏。為啥大家寧愿買房出租，也不愿意把錢存銀行？不是因?yàn)橘I房出租有多賺錢，而是實(shí)在找不到更好的選擇。這幾年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，生意不好做，股票、基金又不穩(wěn)定，手里的錢怕貶值，就只能盯著房產(chǎn)這個(gè)相對(duì)穩(wěn)妥的資產(chǎn)。這其實(shí)是一種無奈，而不是什么投資熱潮的興起。最后我想說，這個(gè)樓市事件最大的意義，是讓咱們重新認(rèn)識(shí)房子的價(jià)值。房子不應(yīng)該只是用來炒作的籌碼，更應(yīng)該是用來居住、能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。以后樓市的分化會(huì)越來越明顯，不是所有房子都值得買，也不是所有房子都能靠出租賺錢。

我們不用羨慕那些現(xiàn)在入手房源的人，也不用焦慮自己沒趕上這個(gè)“熱點(diǎn)”，更不用盲目跟風(fēng)。真正值得關(guān)注的，是自己的需求和能力——租房能滿足居住需求，就不用急著買房；手里的錢有更好的去處，就不用盯著房產(chǎn)。總的來說，租金收益率躍升是個(gè)好信號(hào)，說明樓市在慢慢理性，但咱們不能被“熱點(diǎn)”沖昏頭腦，要看到背后的本質(zhì)和隱性風(fēng)險(xiǎn)。樓市再也不是以前那個(gè)“閉著眼買都能賺”的時(shí)代了，不管是買房自住還是想做投資，都得擦亮眼睛，多算算賬，多結(jié)合自己的實(shí)際情況琢磨。今天就跟大家嘮到這，大家對(duì)這個(gè)“買房出租”的熱點(diǎn)有啥看法？或者有啥想了解的區(qū)域和戶型，都可以在評(píng)論區(qū)說說，咱們下次接著嘮。