房產(chǎn)證在買家手里，賣家還能補證去銀行抵押｜北京律師警示

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，張偉與趙強簽訂《房屋買賣合同》，約定：

趙強將一號房屋（現(xiàn)為商品房）出售給張偉，總價130萬元；

張偉當日支付125萬元，剩余5萬元待過戶后付清；

趙強承諾：取得房產(chǎn)證后5年零15日內協(xié)助過戶；

若逾期，每日按總價1%支付違約金；

趙強的父親趙建國、母親劉芳作為連帶保證人簽字。

合同簽訂后，張偉入住一號房屋，并持有房產(chǎn)證原件多年。

2017年8月，趙強取得房產(chǎn)證，按約應在2022年9月13日前完成過戶。

但趙強未履約，反而在2018年將房屋抵押貸款，后又被多次查封，導致無法過戶。

張偉多次起訴又撤訴，最終于2023年7月再次起訴，要求：

? 趙強支付違約金125萬元（原主張380萬，后調整）；

? 劉芳、趙雪（趙建國之女，因趙建國已去世）承擔連帶責任。

二、裁判結果

法院判決：

? 趙強支付違約金：以130萬元為基數(shù)，按日萬分之一（即0.01%），自2022年9月15日至2023年7月4日；

? 駁回張偉其他請求：

違約金大幅調低（從1%→0.01%）；

劉芳、趙雪不承擔連帶責任，因已過保證期間。

看似高額違約金，實則縮水99%！保證人也成功脫責。

三、法院說理

違約事實成立，但違約金過高必須調整

合同約定“日1%違約金”相當于年化365%，遠超合理范圍；

根據(jù)《民法典》第585條，違約金應以實際損失為基礎；

張偉未證明實際損失（如租金差價、融資成本等）；

→ 法院酌定為日萬分之一（年化約3.65%），符合司法實踐。

保證期間已過，保證人免責

主債務是“協(xié)助過戶”，履行期屆滿日為2022年9月13日；

合同未約定保證期間，依法視為6個月（至2023年3月13日）；

張偉2023年7月才起訴，超過保證期間；

→ 即使趙雪作為繼承人，也無需在遺產(chǎn)范圍內擔責，因權利已消滅。

10.5萬元還款性質不明，另案處理

趙強稱曾返還部分房款，但雙方未達成解除合意；

法院認為該款項與本案違約金無關，可另行主張。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權團隊）

“日1%違約金”看似嚇人，實則大概率被調減！

北京法院對違約金審查極嚴，超過LPR（貸款市場報價利率）4倍即可能被認定過高。建議約定日萬分之三至五更穩(wěn)妥。

保證期間只有6個月！務必在期限內起訴

若合同未明確約定保證期間，債權人必須在主債務到期后6個月內起訴保證人，否則權利永久喪失。

房產(chǎn)證在手≠安全！過戶前仍可能被抵押查封

本案中買家持有房產(chǎn)證近6年，但因未過戶，賣家仍可補證+抵押。

? 強烈建議：滿足過戶條件后立即辦理，切勿拖延！

多次起訴又撤訴，可能影響權利主張

張偉兩次起訴后撤回，雖未喪失主債權，但未能中斷保證期間，導致保證人脫責。

繼承人不當然承擔保證責任

即使保證人死亡，其繼承人僅在遺產(chǎn)范圍內擔責，且仍受保證期間限制。

重要提醒：

北京大量“先付款、后過戶”交易存在巨大風險。

若遇賣家拖延、失聯(lián)、涉?zhèn)瑒毡兀?/strong>

?? 立即發(fā)《催告函》固定違約事實；

?? 在6個月內起訴并同時列明保證人；

?? 申請財產(chǎn)保全，防止房屋被轉移或查封！