北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
一、案情介紹
2017年3月，張秀蘭與甲房地產公司簽訂《商品房預售合同》，全款126萬余元購買一號房屋，并于當年7月入住。
但2017年4月，張秀蘭突然去世，生前未立遺囑。她與已故丈夫育有五名子女：李明、李強、李華、李軍、李紅。
因三子李華長期患病、四子李軍后也去世，繼承事宜一直拖延。直到2023年，全體繼承人（包括李軍、李華的子女及配偶）一致同意：一號房屋由李明一人繼承，并經公證處出具公證書確認。
然而，就在繼承完成前，甲房地產公司因欠乙裝飾公司工程款被起訴。法院判決后進入執行程序，并于2023年7月查封了一號房屋——盡管該房早已出售且由李明一家實際居住多年。
李明隨即提出執行異議，請求停止執行、解除查封，但被法院駁回（B號裁定）。他遂提起案外人執行異議之訴。
二、裁判結果
法院判決：
? 停止對一號房屋的執行；
? 解除對該房屋的查封；
? 駁回李明要求甲公司協助過戶的請求（理由：屬合同履行問題，非執行異議之訴審理范圍）。
房子雖登記在開發商名下，但買家權益足以排除強制執行！
三、法院說理
適用《執行異議復議規定》第28條 & 第29條
一號房屋系登記在房地產開發企業（甲公司）名下的商品房；
張秀蘭在法院查封前已：
? 簽訂合法有效的買賣合同；
? 支付全部購房款；
? 合法占有使用房屋；
? 因其去世導致非自身原因未能過戶。
→ 完全符合排除強制執行的法定條件。
繼承人可承繼買受人權利
張秀蘭去世后，其合同權利作為遺產由李明繼承；
公證文件證明李明為唯一權利人；
→ 李明有權以案外人身份主張排除執行。
過戶請求不屬于本案審理范圍
要求開發商配合過戶，屬于合同繼續履行問題；
執行異議之訴僅審查能否排除執行，不處理物權變動手續；
→ 李明可另案起訴甲公司要求辦理產權登記。
四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）
“房子沒過戶≠沒保障”！滿足四條件可對抗查封
即使房產仍登記在開發商名下，只要：
已簽合同 + 全款支付 + 實際入住 + 非自身原因未過戶，
→ 普通債權人的執行不能及于該房屋。
繼承人可“接替”父母主張權利
購房人去世后，繼承人憑有效繼承文件（如公證書），可依法承繼合同權益，包括排除執行、要求過戶等。
開發商涉債，已售房屋仍可能被查封！務必盡早確權
本案中，若李明早幾年辦理繼承并起訴過戶，可避免執行風險。
? 建議：購房后一旦具備過戶條件，立即行動！
執行異議之訴 ≠ 過戶訴訟
想解封？走執行異議之訴。
想拿房本？需另案起訴開發商。
→ 兩步走，缺一不可。
公證繼承效力強，但需全體繼承人同意
本案因所有繼承人協商一致，才順利取得公證書。若有人反對，需通過繼承訴訟確權，耗時更長。
重要提醒：
北京大量“先入住、后過戶”交易存在執行風險。
若開發商涉訴，即使你住了十年，房子仍可能被查封！
務必：
?? 保留付款憑證、交房記錄、物業繳費單；
?? 盡快完成繼承+過戶；
?? 遇查封立即提執行異議，切勿拖延！
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