賣方因拒做低網簽被訴違約？法院：不構成違約｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2024年6月1日，劉明與王磊簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定劉明將一號房屋以總價695萬元出售給王磊。合同明確：

定金70萬元（已付）；

首付款550萬元應于過戶前2個工作日內通過銀行資金存管支付；

雙方須在2024年11月28日前完成過戶。

簽約時，雙方另簽署一份《網上簽約授權委托書》，載明網簽價格為107萬元——遠低于實際成交價，明顯用于規避稅費。

此后，雙方就網簽價格發生嚴重分歧：

劉明要求按真實交易價695萬元網簽，否則將多繳約48萬元個稅；

王磊堅持按107萬元網簽，并稱“必須先網簽才能辦貸款和付首付”。

因無法達成一致，網簽未辦理，首付款也未支付。

2024年11月底，劉明以“王磊逾期付款超15日”為由，發函要求解除合同、收回房屋、索賠違約金。

王磊則反訴稱：是劉明拒不配合網簽導致無法付款，自己無違約，合同應繼續履行，并同意一次性付清剩余603萬元房款。

二、裁判結果

法院判決：

? 合同繼續履行；

? 王磊7日內支付剩余房款603萬元；

? 劉明收款后3日內配合過戶；

? 駁回劉明解除合同及違約金請求；

? 駁回王磊要求劉明支付違約金的反訴請求。

買方勝訴可拿房，但賣方不因拒低網簽而擔責！

三、法院說理

付款與網簽順序：應先網簽，再付款

雖然主合同未明確先后順序，但附件中的交易流程圖及中介公司陳述均表明：正常交易需先完成網簽，才能啟動銀行存管和貸款審批。

→ 王磊要求先網簽再付款，符合行業慣例，不構成違約。

賣方拒絕“陰陽合同”不構成違約

雙方雖在《網簽授權書》中寫107萬元，但真實交易價為695萬元。

法院認為：以明顯低價網簽系規避國家稅收，損害公共利益，劉明拒絕配合，雖違反形式約定，但實質上并無過錯，不構成違約。

合同目的仍可實現，不應解除

王磊明確表示愿一次性付清全款；

房屋已交付，僅剩過戶；

雙方爭議可通過依法納稅、按真實價格網簽解決。

→ 合同具備繼續履行條件，解除將造成資源浪費，違背誠信原則。

雙方均無權主張違約金

劉明因合理拒簽“避稅網簽”不違約；

王磊因等待合法網簽未付款也不違約。

→ 僵局系政策與合同沖突所致，非單方惡意，故互不承擔違約責任。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“陰陽合同”風險極高，賣方有權拒絕！

雖然實踐中常見“低網簽高收款”，但一旦產生糾紛，法院可能認定避稅條款無效。賣方若擔心稅務風險或后續責任，完全可要求按真實價格網簽。

付款順序看“交易習慣”，不只看合同字面

即使合同未寫“先網簽后付款”，但結合中介流程、銀行操作規則，法院會認定網簽是付款前提。買方不能以“合同沒寫”強行要求先打款。

房價高、稅費大時，務必在合同中明確網簽價與稅費承擔

本案爭議根源在于：695萬成交價 vs 107萬網簽價，導致賣方可能多繳近50萬稅。

? 正確做法：在補充協議中寫明“網簽價格為XXX萬元，所有因網簽產生的額外稅費由XX方承擔”。

買方有全款能力，是推動合同繼續履行的關鍵

王磊之所以勝訴，核心在于當庭承諾一次性付清603萬。若其堅持要貸款且無法網簽，結果可能不同。

合同僵局≠自動解除，法院傾向“繼續履行”

北京法院對房屋買賣合同持謹慎解除態度，尤其當一方已入住、另一方愿履約時，更傾向促成交易完成。

律師建議：

若你是賣方，遇買家要求“做低網簽”，可書面聲明：“本人拒絕簽署任何與真實交易不符的網簽文件，由此導致的延遲不視為違約”。

若你是買方，務必確認網簽價格是否可行，提前與稅務局、銀行溝通，避免卡在付款環節。