口頭買房16年沒過戶，法院判開發(fā)商必須配合！北京房產(chǎn)律師解讀

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年9月，陳明與甲房地產(chǎn)公司達成口頭協(xié)議，約定以合理價格購買一號房屋（按經(jīng)濟適用房管理）。陳明當日一次性付清全部購房款及相關(guān)辦證費用，并完成房屋驗收交接，隨即入住。

自2007年起，陳明一家持續(xù)占有、使用一號房屋至今，繳納物業(yè)費、水電燃氣費等，實際履行業(yè)主義務。期間，陳明多次要求甲公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，但對方始終以“材料不全”“政策限制”等理由推脫，導致房屋16年未能過戶。

因協(xié)商無果，陳明向法院起訴，請求判令甲公司立即協(xié)助辦理一號房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

甲公司辯稱：

認可雙方存在房屋買賣關(guān)系，購房款已收訖；

但因房屋性質(zhì)特殊（按經(jīng)適房管理），無法提供不動產(chǎn)登記中心要求的全部材料，故客觀上難以配合過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

甲房地產(chǎn)公司于判決生效后七日內(nèi)，協(xié)助陳明辦理一號房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將房屋登記至陳明名下。

三、法院說理

口頭合同+實際履行=合法有效

雖然雙方未簽訂書面合同，但陳明已支付全部房款，甲公司交付房屋并接受款項，且陳明長期實際占有使用，符合《合同法》關(guān)于“一方履行主要義務、對方接受”的規(guī)定，房屋買賣合同依法成立并有效。

開發(fā)商負有法定協(xié)助過戶義務

一號房屋初始登記在甲公司名下，作為出賣人，其有義務配合買受人完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。不能以“內(nèi)部材料缺失”或“歷史遺留問題”為由拒絕履行合同義務。

房屋性質(zhì)不影響過戶責任

即使房屋按經(jīng)濟適用住房管理，只要交易本身不違反當時政策（如已滿五年、具備上市條件等），開發(fā)商仍應積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，而非將責任轉(zhuǎn)嫁給購房者。

長期占有使用強化權(quán)利主張

陳明自2007年起持續(xù)居住、繳費、行使業(yè)主權(quán)利，形成穩(wěn)定的占有事實，進一步佐證其系真實權(quán)利人，法院應保護其合法權(quán)益。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

口頭買房≠無效！關(guān)鍵看是否實際履行

法律允許口頭訂立房屋買賣合同。只要付款+交房+占有事實清楚，即使無書面協(xié)議，法院仍可認定合同成立。

開發(fā)商“材料不全”不能成為拒不過戶的理由

開發(fā)商作為產(chǎn)權(quán)初始登記人，有責任完善自身資料。若因自身原因（如欠繳費用、未辦大產(chǎn)證）導致小業(yè)主辦證難，應承擔違約責任。

盡早主張權(quán)利，避免“拖成歷史問題”

雖然本案勝訴，但16年未過戶風險極高：如開發(fā)商破產(chǎn)、房屋被查封、政策變化等，都可能導致權(quán)益落空。建議：

簽約后立即催辦過戶；

遭拒時及時發(fā)函或起訴，不要默默等待。

保留所有履約證據(jù)至關(guān)重要

本案勝訴關(guān)鍵在于：

付款收據(jù)；

入住交接書；

近20年的水電、物業(yè)繳費記錄。

這些是證明“真實交易+持續(xù)占有”的核心證據(jù)。

經(jīng)濟適用房類房屋需特別關(guān)注政策時效

若房屋按經(jīng)適房管理，務必確認：

購房時是否符合資格；

是否已滿上市年限；

是否需補繳土地收益金。

必要時可申請法院向住建部門發(fā)函核實。

律師建議：若您已購房多年但未過戶，請立即：

（1）整理付款、入住、繳費憑證；

（2）書面催告開發(fā)商配合辦證；

（3）若遭拒，盡快起訴確權(quán)+強制過戶。時間拖得越久，風險越大！