北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
一、案情介紹
周梅與吳建國于1981年結婚，婚姻關系持續至今。1993年，吳建國在婚姻存續期間，通過房改政策購得一號房屋（建筑面積67.61㎡），后于2024年取得不動產權證，登記在吳建國一人名下。
2024年11月12日，吳建國在未告知、更未征得周梅同意的情況下，與鄭強簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號房屋以50萬元價格出售，并迅速完成過戶。鄭強之子鄭浩（系甲房地產經紀公司員工）作為代理人全程參與交易。
然而，經市場查詢，同小區同類戶型掛牌均價約11.6萬元/㎡，總價超780萬元，而該交易單價僅約7400元/㎡，不足市場價的6%。更蹊蹺的是，鄭強僅支付了5萬元購房款，其余款項至今未付。
周梅得知后立即報警。在派出所調解下，雙方曾簽署《撤銷協議》，但因后續爭議未徹底解決，周梅遂起訴至法院，請求：
確認房屋買賣合同無效；
將一號房屋恢復登記至吳建國名下。
吳建國當庭承認：自己患重病、情緒低落，未經妻子同意私自賣房，售價遠低于市場價。
鄭強辯稱：曾上門看房，吳建國稱“妻子知情并同意”，自己已支付5萬元及2.6萬余元稅費，屬于善意購買。
二、裁判結果
法院判決：
確認吳建國與鄭強簽訂的《房屋買賣合同》無效；
鄭強于7日內配合將一號房屋恢復登記至吳建國名下；
吳建國退還鄭強已付購房款5萬元及稅費26725.24元，合計76725.24元。
周梅勝訴！成功追回被擅自出售的夫妻共有房產。
三、法院說理
一號房屋屬夫妻共同財產
房屋雖登記在吳建國一人名下，但系婚姻關系存續期間通過房改購得，依法屬于夫妻共同財產，處分需雙方共同同意。
買方非“善意第三人”
鄭強父子知曉吳建國有配偶且共同居住；
交易價格嚴重偏離市場價值（不足6%）；
僅支付5萬元即完成過戶，明顯不符合正常交易邏輯；
鄭浩身為房產中介人員，具備專業判斷能力，卻未核實配偶同意情況。
綜上，不構成善意取得。
惡意串通或重大過失導致合同無效
法院認為，該交易嚴重損害周梅的合法權益，符合《民法典》第154條“惡意串通損害他人合法權益”的無效情形，或至少構成無權處分+非善意取得，合同自始無效。
房屋應恢復原狀，已付款項應返還
合同無效后，房屋應返還原權利人；鄭強已付的合理款項（房款+必要稅費），由過錯方吳建國予以退還。
四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）
婚內房產，即使只寫一人名字，也屬夫妻共有！
房改房、商品房、繼承房等，只要在婚姻期間取得，無論登記在誰名下，原則上都是共同財產。單方出售無效！
“低價+現金+快速過戶”是惡意轉移財產典型特征
若發現配偶以明顯不合理低價賣房，且買家未查配偶意見、未走資金監管、迅速過戶，極可能涉嫌惡意串通。
中介人員參與交易，更難主張“不知情”
本案中，買家之子是房產中介，法院對其注意義務要求更高。普通買家尚可辯稱“不懂”，專業人士則難免責。
立即申請財產保全，防止二次轉賣
周梅在起訴前申請了訴前查封，成功凍結房屋過戶，這是維權關鍵一步！若房屋被再次轉賣，追回難度將劇增。
派出所調解協議不能替代法院確權
雖然雙方曾在派出所簽《撤銷協議》，但未完成產權回轉，仍需通過訴訟確認合同無效并強制過戶。
律師建議：若您發現配偶擅自賣房，請立即：
? 查詢房屋是否已過戶；
? 向法院申請財產保全；
? 起訴確認合同無效+返還原物。
時間就是權利，拖延可能導致“善意第三人”出現，維權失敗！
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