這些小體量商業，在北京猛刷“存在感”！

來源 · 商業地產觀察（ID：sydcgc）

作者 · 文刀劉

頭圖來源 · 魏公·芳華里官方小紅書

文中圖片來源 · 項目官方渠道、作者拍攝

“北京非去不可商業”系列策劃

在消費動能轉換的浪潮下，北京商業已從規模擴張邁入深度運營與質量競爭的新階段，老商圈升級、城市更新、地標煥新成為商業迭代的核心場景。為此，特別策劃“北京非去不可商業”系列選題，旨在深挖商業項目突破同質化困局、構建獨特吸引力的“不可替代密碼”。此篇聚焦小而美商業。

當人們提起北京商業，往往首先會想到極具歷史底蘊的王府井步行街、國際化的CBD商圈，以及好逛又好吃的大悅城、合生匯、太古里等熱門商業。

但在大型商圈和大體量商業之外，還有更多小而美的商業擔負起豐富區域商業生態的作用，重構商業與生活的邊界，同時惠及周邊居民和辦公客群，讓人們愿意留在“附近”，也能夠回歸“附近”。

01.

有“社區感”的商業

應該什么樣？

在北京，這個問題還沒有標準答案，但或許有參考答案：比較固定的輻射半徑、相對穩定的核心客群、高頻的到訪消費和熟人社交的運行邏輯。

在“空間”層面，把商業公共空間做成“共享客廳”，做好生鮮超市、親子樂園、露天座椅、室內外綠化、寵物友好設施，讓附近居民先“進來坐坐”，下一步才是買東西。

在“業態”層面，把優質內容嵌入一整天的生活流程，比如周末早上買早餐、喝咖啡，上午遛娃或遛寵，中午吃一頓豐盛的午餐，下午做個spa順手買菜，晚上健身或喝點小酒，讓商業成為時間方案策劃者而非商品集合地。

在“文化”層面，讓居民或辦公客群成為“共創者”，在招商階段深度調研區域客群消費特點、聽取居民意見，在開業后把快閃、市集、分享會做起來，拉著本地老字號、主理人品牌、社區KOL一起“整活”，讓社區文化深入人心。

在“情緒”層面，把一些店主變成“主理人”，產品不僅是商品，更是其價值觀和生活方式的延伸；消費者購買的不僅是物件，更是對主理人理念的認同與情感共鳴；一旦消費者認可其專業性、故事性和社群歸屬感，復購率會遠高于城市綜合體。

02.

哪些自帶溫度的項目

讓人們重拾“附近”？

流量紅利見頂的年代，人們更想抓住那些具有確定性的東西，無論是“持續在場”的社區型商業，還是城市更新帶來的眾多小體量舊改商業，都是天然的實驗場。

在北京這種集多個角色為一體的大都市，社區型商業不僅服務于本地居民，更在擁抱辦公客群、高校客群和那些偶然到訪的消費者。我們看到，近兩年很多新開或改造升級后的項目，正將便民、溫情、高頻、鄰里等核心理念融入項目的不同維度。

北京1733

• 項目類型：購物中心

• 開業時間：2024年4月19日

• 建筑面積：3.8萬m2

1733商業空間是位于抖音集團樓下的商業體，是“京張鐵路遺址公園”大鐘寺節點上商業空間和公共空間的重要實踐項目，將城市交通樞紐、企業辦公環境與日常商業生活緊密地交織在一起，為周邊互聯網員工及周邊高校年輕消費者提供社交和休閑的新去處。

當原有的老舊商業體升級為具有互聯網基因的個性化商業，1733在空間設計上整體采用了去中心化的矩陣排布方式，把中心的一個“方形盒子”作為核心元素，向周邊延展出整個矩陣，沒有嚴格意義上的中庭、過道、室內和室外的分區，可以根據內容和場景來自由變換空間陣列。

近日，備受矚目的1733山谷食集正式升級亮相，以“自然生態+街店游逛”的創新模式打造了一個集美食、社交與自然體驗于一體的全新空間。升級后，下沉廣場作為核心區域，營造“趣玩+美食”雙亮點，人們在「趣味里巷」逛潮玩市集、打卡新奇裝置、玩新潮運動、體驗親子美育、享受樂活社交，在「山谷食集」體驗匯集精選寶藏美食店鋪的治愈系美食烏托邦。

北京華堂·新辰匯

• 項目類型：購物中心

• 開業時間：2025年4月29日

• 建筑面積：2.1萬m2

華堂·新辰匯前身為老牌日系商場伊藤洋華堂亞運村店，也是北京最后一家伊藤洋華堂，自去年9月開啟1-5層的改造以來，一直廣受關注。今年4月底煥新開業后，僅B1超市部分依舊由華糖洋華堂運營，其余商業區域由新辰商業集團接管運營。

全面爆改后的華堂·新辰匯，匯集購物、餐飲、文娛、健康等多元業態，大幅減少傳統零售比例，增加諸多體驗型業態，并引入30家北京首店和區域首店集群。通過精準分析周邊1.5-2公里的顧客需求，項目靈活適配社區空間，為居民提供便利性，也增加了消費者日常高頻次的到店消費。

從“社區品質購物中心”定位出發，華堂·新辰匯還與包括周邊酒店、餐飲和娛樂場所建立聯動機制，打造全場景的消費體驗，攜手周邊高校和醫院開展豐富多彩的聯合活動，同時積極參與社區公益活動，加強與社區居民的互動。

北京魏公·芳華里

• 項目類型：購物中心

• 開業時間：2025年9月19日

• 建筑面積：4萬m2

魏公·芳華里地處海淀區中關村南大街的麗金智地中心內，緊鄰地鐵4號線魏公村站，周邊高新企業、高校和品質社區云集。

項目開創“小而精美”的商業新玩法，融合雙挑空中庭、花園式沐光街區與室外商街，還以“原創藝術+場景創新+科技體驗”為理念打造三大原創藝術裝置，讓商業空間成為社交媒體的天然打卡點，尤其是開業即火爆出圈的小粉豬火車，已成為海淀社交新引擎。

品牌方面則引入了國圖文創館北京商業首店、奧美氧艙會館北京首家會館門店、麗金·Lounge西餐廳北京首店、星典影城等主力品牌和首店，以及眾多知名餐飲品牌，涵蓋文化、娛樂、運動、餐飲等多重業態，融合了城市新客廳、精致煙火氣、潮流發生地的多重功能。

北京小站公園STATION PARK

• 項目類型：購物中心

• 開業時間：2025年10月1日（試營業）

• 建筑面積：3.3萬m2

小站公園是京投發展繼檀谷后打造的TOD生活方式中心，與地鐵8號線平西府站無縫銜接。十一期間，開業活動聯動北京頭部咖啡市集「咖啡青年節」，打造“亞洲咖啡風味巡游”，邀請30+亞洲頭部咖啡品牌和6位咖啡冠軍現場助陣，加上豐富的音樂演出、親子巡游、藝術展覽，為昌平消費者帶來幸福生活新樣本。

項目強調回歸生活、回歸社區，以“家外之家”為核心概念打造了五大主題空間，即“1個戶外口袋公園+2個天光中庭+3個屋頂露臺”，營造出有呼吸感和公園感的空間體驗。

在品牌引入方面也頗為用心，如宜家設計訂購中心北方首店；尋川跡山野私房菜、水貨之光海鮮燒烤等北京首店；以及火星寵物超市、老夢面包、微風市集、Berry Beans咖啡等20余家昌平首店，用全時段餐飲、生活方式零售、親子兒童、娛樂休閑等業態構建社區商業復合場景。

此外，北苑地區的暖山生活廣場、望京地區的保利廣場、順義的中糧·祥云小鎮、老舊市場改造升級而成的團結新里，都在服務型業態、社區化運營、鄰里氛圍營造方面做得可圈可點，不勝枚舉。

03.

超市“爆改”風暴

從貨架吹到人心

作為最容易收獲幸福感和滿足感的地方之一，超市在消費場景中極具煙火氣和沉浸感。而行業競爭加劇、消費者需求變化及自身盈利壓力，要求超市擁有更多想象力。

去年10月，石景山喜隆多購物中心的永輝超市經過胖東來式調改后，迅速成為京西消費熱點，5天銷售額達770萬元，既有胖東來特色，也做了本地化調整，讓不少人感慨“北京也有胖東來了”。

近兩年，凱德投資在北京的多家購物中心也正在“商超”業態進行深度創新：除凱德MALL·西直門引入的華聯DT-X（原BHG生活超市位置擴建）尚未露出真容外，凱德MALL·大峽谷、凱德MALL·望京已先后引入京東旗下七鮮超市，提供高品質生鮮食材與即時零售服務；凱德MALL·大興永輝超市“學習胖東來”模式完成自主調改升級；凱德MALL·太陽宮則迎來fudi子品牌AW超市全國首店，開業即成頂流。

凱德MALL·大峽谷引入七鮮超市

在凱德旗下購物中心的首家門店

近兩年，“爆改”的風幾乎吹遍了各大商超，僅在北京就有多家物美、永輝、超市發、京客隆超市開啟胖東來式調改或類似的自主調改。

今年10月底永輝公布北京調改一周年的成績單顯示：其在北京及環京區域已完成15家門店調改，覆蓋石景山、房山、大興、順義、門頭溝、通州、豐臺七區，預計春節前將擴展至18家覆蓋更多區域。

在北京做出大動作的還有物美超市，今年9月底在北京7個城區的7家學習胖東來自主調改門店同日煥新開業，包括豐臺區萬源店、朝陽區甘露園店、西城區德勝門店、延慶萬達店、懷柔萬達店、海淀區志新店和房山區燕化星城店。此前，物美已在北京開出7家學習胖東來自主調改門店。

在大幅調整商品結構、嚴格品控的基礎上，許多超市還優化了人性化便民服務、員工福祉，逐漸超越傳統商超功能，扮演起連接日常、溫暖人心的社區樞紐角色。

誠然，許多“煥新”還做得不夠完美，甚至略顯粗糙，但更多的“附近”仍在悄悄發芽，每天比昨天多一點點人情味，剩下的就交給時間和“鄰居們”。

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