親屬間房屋買賣無收條，賣家多年后反悔要房？北京遺產(chǎn)律師解析為何敗訴

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王建國(guó)原系某單位職工，1990年代分得一套公房——一號(hào)房屋，后通過房改買斷產(chǎn)權(quán)，成為唯一所有權(quán)人。

自1997年起，王建國(guó)將該房屋借給妻兄李強(qiáng)（化名）居住。2007年，李強(qiáng)與趙梅再婚，二人繼續(xù)在一號(hào)房屋內(nèi)生活。

2010年11月25日，基于親屬關(guān)系，王建國(guó)與李強(qiáng)簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以20萬元價(jià)格將一號(hào)房屋出售給李強(qiáng)。當(dāng)日完成產(chǎn)權(quán)過戶，登記至李強(qiáng)名下；2011年1月，房屋變更登記為李強(qiáng)與趙梅共同共有。

此后十余年，王建國(guó)從未主張房款，也未對(duì)房屋權(quán)屬提出異議。

2022年，李強(qiáng)去世。2024年，王建國(guó)突然起訴，稱：

李強(qiáng)從未支付20萬元房款；

現(xiàn)依據(jù)《民法典》要求解除買賣合同；

要求李強(qiáng)的繼承人（妻子趙梅、繼女趙某、兒子李某、母親任某）返還房屋并配合過戶。

被告趙梅一方堅(jiān)決反對(duì)，辯稱：

房款已于簽約當(dāng)日現(xiàn)金付清，因是親戚，未打收條；

合同13年前已履行完畢，不存在解除基礎(chǔ)；

王建國(guó)長(zhǎng)期未催款，如今反悔，已超除斥期間；

且其刻意遺漏必要當(dāng)事人，程序違法。

另查明：李強(qiáng)與前妻育有一子李某，與趙梅再婚時(shí)，趙梅之女趙某尚未成年，隨二人共同生活，形成撫養(yǎng)關(guān)系。

二、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為：

? 房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效；

? 過戶+長(zhǎng)期占有+無催款行為，可推定房款已支付；

? 合同早已履行完畢，不適用解除；

? 原告主張缺乏證據(jù)支持。

最終判決：

? 駁回王建國(guó)全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理

1. 合同是否履行，不能僅看“有無收條”

法院指出：雙方系近親屬關(guān)系，交易習(xí)慣不同于普通市場(chǎng)買賣。結(jié)合以下事實(shí)：

簽約當(dāng)日即完成過戶；

此后13年從未催要房款；

房屋由買方家庭長(zhǎng)期占有使用；

→ 可合理推定房款已支付，符合日常生活經(jīng)驗(yàn)。

2. 履行完畢的合同，不得再主張解除

《民法典》規(guī)定的合同解除權(quán)，適用于合同尚未履行或存在根本違約的情形。

本案中，房屋已交付、產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移、買方已去世，合同義務(wù)早已終結(jié)，解除權(quán)無從談起。

3. 即使真未付款，也已超過權(quán)利行使期限

即便假設(shè)房款未付，根據(jù)《民法典》第564條，解除權(quán)應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道違約之日起一年內(nèi)行使。

原告13年后才起訴，遠(yuǎn)超除斥期間，喪失勝訴權(quán)。

4. 舉證責(zé)任分配合理

原告主張“未付款”，但無法提供任何催款記錄；

被告雖無收條，但提供了李強(qiáng)生前高收入證明，并解釋親屬間交易習(xí)慣。

法院綜合判斷，采信被告主張更符合常理。

四、律師提示

本案揭示三大風(fēng)險(xiǎn)警示：

?? 親屬間房產(chǎn)交易，務(wù)必保留付款憑證

即使是“信任家人”，也應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬備注用途，或簽署收條。口頭約定+現(xiàn)金支付容易日后發(fā)生糾紛。

?? 過戶即視為重大履約行為，不可輕視

房屋一旦過戶，法律上即認(rèn)定買方取得物權(quán)。事后以“沒給錢”為由要回房產(chǎn)，極難成功。

? 權(quán)利要及時(shí)行使，拖延等于放棄

合同解除權(quán)、債權(quán)請(qǐng)求權(quán)均有嚴(yán)格時(shí)效限制。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即行動(dòng)，切勿“等一等、拖一拖”。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)提示：

親情可貴，但財(cái)產(chǎn)邊界更需清晰。

涉及房產(chǎn)買賣，無論對(duì)方是誰，都應(yīng)做到：

合同規(guī)范 + 付款留痕 + 權(quán)屬及時(shí)登記。

一時(shí)的“不好意思”，可能換來多年訴訟與親情破裂。