北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
一、案情介紹
2016年9月，吳偉經人介紹，欲購買甲房地產公司開發的一處農村集體土地上的小產權房。雙方未簽書面合同，但吳偉按甲公司要求，由其配偶王芳向甲公司法定代表人鄭強個人賬戶轉賬100萬元作為購房款。
當日，甲公司出具《收據》，載明：“收到吳偉預購面積103.65㎡三居一套，100萬元整。”
然而，該項目始終未取得建設規劃許可和預售資質，工程長期停滯，房屋至今未建成。因無法交房，吳偉多次催退款。2022年9月，鄭強退還20萬元，剩余80萬元遲遲未還。
吳偉遂起訴，請求：
甲公司返還剩余購房款80萬元；
支付自付款之日起的資金占用利息（暫計38萬余元）。
甲公司辯稱：
涉案房屋系小產權房，因政策原因無法建設，非公司主觀違約；
同意退本金，但拒絕支付利息。
二、裁判結果
法院判決：
甲公司于7日內返還吳偉購房款80萬元；
自2020年8月10日起，以80萬元為基數，按一年期LPR支付資金占用損失至實際清償之日；
駁回吳偉關于2016–2020年期間利息的過高主張。
吳偉勝訴！成功拿回80萬本金+法定利息。
三、法院說理
口頭協議+收據=預約合同成立
雖無書面購房合同，但《收據》明確記載購房人、標的、金額，結合付款行為，足以認定雙方成立房屋預約合同關系。
小產權房買賣無效，但預約合同可解除并退款
因房屋建在集體土地上，未取得合法建設手續，無法辦理產權，合同目的不能實現，雙方均認可無法履行，視為協商解除。
合同解除時間以催款行為為準
吳偉于2020年8月10日通過介紹人催退房款，法院認定此日為合同正式解除之日。甲公司應自此日起退還全部款項。
逾期退款須賠償資金占用損失
甲公司在合同解除后未及時退清全款，造成吳偉資金被長期占用，雖未證明實際損失，但依法可按一年期LPR標準主張利息。
已退20萬元部分不再計息
因吳偉接受20萬元退款時未主張利息，視為放棄該部分權利。
四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）
小產權房風險極高，但已付款項可追回
雖然小產權房買賣不受法律保護，但購房款屬于不當得利或合同解除后的返還財產，法院支持退還。
“收據”是關鍵證據！務必保留
即使無合同，只要收據寫明“購房”“房號/面積”“金額”，即可證明交易意圖，構成預約合同基礎。
催款記錄決定利息起算點
利息從你明確提出退款要求之日起算。建議通過微信、短信、律師函等方式書面催告，并保存證據。
不要默認“政策原因”就免責
開發商明知土地性質、無開發資質仍售房，存在重大過錯，不能以“政策變化”完全免責。
即使轉給法人個人賬戶，公司仍擔責
若收款人是公司法定代表人，且用于公司項目，視為公司收款，公司不得以“未入公賬”推脫。
律師建議：若您已支付小產權房購房款但項目爛尾，請立即：
? 整理付款憑證+收據；
? 書面催告退款（留存記錄）；
? 起訴開發商要求返還本金+LPR利息。
時間拖得越久，開發商償付能力可能越差！
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