“炒樓花”變“錢打水漂”？房產糾紛律師揭露境外購房陷阱

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2018年10月，陳志遠（化名）經朋友介紹認識了乙公司（化名）股東林振華（化名）。林振華通過微信向陳志遠推薦乙公司代理的泰國某公寓項目，稱該樓盤“可炒樓花”——即先低價認購，待房價上漲后轉手獲利，并承諾可代為出租。

陳志遠被說服后，決定購買該項目中的一號房屋，總價539萬泰銖（約合人民幣110萬元）。隨后，他按乙公司銷售人員趙海峰（化名）指示分三筆支付購房款：

2018年10月31日：刷卡支付5萬元意向金，乙公司出具收據；

2018年11月16日：向乙公司股東孫立軍（化名）個人工商銀行賬戶轉賬236,702元作為首付款（約25%），乙公司出具收據；

2019年9月3日：再次按指示向另一股東周建國（化名）北京銀行個人賬戶轉賬254,846元，但未獲任何收據或發票。

此后，乙公司僅退還39,120元。因疫情原因，陳志遠提出延期付款或轉售房屋，乙公司口頭同意。但當陳志遠追問房款去向時，對方才承認：因泰國開發商拖欠傭金，乙公司未將任何款項支付給開發商。

截至起訴時，一號房屋未建成，更未交付，項目處于停滯狀態。陳志遠合同目的徹底落空，遂起訴乙公司，要求退還已付購房款共計502,228元。

乙公司經法院合法傳喚，未出庭、未答辯、未提交任何證據。

二、裁判結果

法院判決：

? 乙公司于判決生效后7日內退還原告陳志遠購房款502,228元。

三、法院說理

1. 雙方形成事實上的房屋買賣/委托代理關系

雖無正式書面合同（原告稱簽約后未獲合同文本），但微信聊天記錄、轉賬憑證、收據等已形成完整證據鏈，足以證明乙公司以銷售方身份收取購房款，雙方存在真實交易合意。

2. 被告根本違約，導致合同目的無法實現

乙公司作為代理商，未將購房款支付給泰國開發商；

房屋至今未交付，項目無進展；

→ 構成《民法典》第563條規定的“因違約行為致使不能實現合同目的”，原告有權解除合同并要求退款。

3. 款項打入股東個人賬戶，不影響公司責任承擔

原告系按銷售人員指令付款，且部分款項有公司收據，應視為公司收款行為。公司內部資金管理混亂，不得對抗善意相對人。

4. 被告缺席視為放棄抗辯，法院依法缺席判決

乙公司拒不到庭，視為放棄舉證、質證及答辯權利，法院依據現有證據依法裁判。

四、律師提示

本案暴露出跨境房產投資三大高危風險，務必警惕：

?? “炒樓花”多為營銷話術，境外期房風險極高

尤其在無預售許可、無資金監管的情況下，極易“錢房兩空”。

?? 購房款切勿打入個人賬戶！

正規交易應通過公司對公賬戶或第三方資金監管平臺。打入股東私人賬戶，一旦公司跑路，追償難度大增。

?? 無合同、無發票、無備案 = 零保障

原告連合同都沒拿到，維權全靠聊天記錄和轉賬憑證，險些因證據不足敗訴。

北京房產律師靳雙權團隊建議：

投資境外房產前務必做到：

1. 核實代理資質：確認中介是否獲開發商正式授權；

2. 堅持資金監管：要求房款直接付至開發商監管賬戶；

3. 簽署書面合同：明確房屋信息、交付時間、違約責任；

4. 遵守外匯管理規定：大額跨境支付需通過合法渠道，避免“地下匯款”導致合同無效。