北京再出臺樓市新政 具體調(diào)整解讀→

北京24日出臺樓市新政，放寬非京籍家庭購房條件，支持多子女家庭住房需求。政策調(diào)整后，非京籍家庭社?；騻€稅繳納年限只需2年即可購買五環(huán)內(nèi)商品住房，而五環(huán)外，年限調(diào)減為1年。二孩及以上的多子女家庭，可在此前限購政策基礎(chǔ)上，在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市新政是響應(yīng)近期國家有關(guān)要求和市場變化的具體體現(xiàn)。那么，此次新政具體做出了哪些調(diào)整，貸款政策如何優(yōu)化？

根據(jù)北京市《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自12月24日，非北京戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析，這將直接擴大住房需求群體規(guī)模，有利于促進符合要求的購房者進入市場。

中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：本次政策依然延續(xù)漸進式推進節(jié)奏，不同于今年8月北京優(yōu)化已經(jīng)具備購房資格人群的購房政策，本次降低了非戶籍家庭購房的社保和個稅年限要求，直接擴大了購房需求群體規(guī)模，并增加多孩家庭購房套數(shù)，有望促進非京籍及多孩家庭住房需求釋放。

此次新政對二孩及以上的多子女居民家庭，在執(zhí)行此前住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在五環(huán)內(nèi)再多購買一套商品住房。也就是說，京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這將在釋放此前積累的購房需求的同時，有力推動房地產(chǎn)去庫存。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：北京這樣的一線城市，在京常住的非戶籍人口有著較大的住房消費潛力，無論是基于扎根、結(jié)婚、學(xué)位的剛需，還是改善型需求，都是需求的主體之一。過去，受制于高房價、社保繳納的門檻限制等，需求釋放不充分。現(xiàn)在，房價距離最高點調(diào)整的幅度比較大，而購房貸款、首付、稅費等成本已經(jīng)降到歷史最低，前期積累的購房需求有了釋放的基礎(chǔ)。此次政策調(diào)整，一方面與生育支持政策形成合力，另一方面，戶籍和非戶籍人口都可以購買多套住房的政策，也能促進房地產(chǎn)銷售和去庫存，推動二手房掛牌量的消解。

不僅如此，《通知》還明確，進一步優(yōu)化個人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機制要求和本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

同時，明確借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。陳文靜解釋，關(guān)于商業(yè)貸款，實際是將定價權(quán)交給銀行；而住房公積金的調(diào)整，也是響應(yīng)近期國家要求“深化住房公積金制度改革”的具體體現(xiàn)。

中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：當(dāng)前北京首套商貸利率為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%，政策后，將不再區(qū)分首套和二套房貸利率，具體利率是多少，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢，總體上有利于降低購買二套房家庭的購房成本，促進需求釋放。而在公積金方面，此次二套房首付降至25%，可以進一步降低購房門檻，同時也為未來政策優(yōu)化留有空間，比如繼續(xù)降低首付比例、擴大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數(shù)等。

中央經(jīng)濟工作會議和剛剛召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議均提出，要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。此次北京市樓市新政中，不僅有支持需求端的政策調(diào)整，也提出：將通過招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括商品住宅、酒店、寫字樓等的立項方式由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案。李宇嘉認(rèn)為，這體現(xiàn)出政策對房地產(chǎn)投資端、供給端的關(guān)注，將提升房地產(chǎn)投資效率。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目立項方式，一方面，將因城施策精細(xì)化為因區(qū)施策。畢竟，各區(qū)在庫存、開發(fā)主體、需求態(tài)勢等方面分化非常明顯，是否要增加開發(fā)，需要調(diào)動各區(qū)的積極性，夯實區(qū)級政府主體責(zé)任。另一方面，國家提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，具體到北京，因城施策就是要因區(qū)施策，有助于進一步優(yōu)化營商環(huán)境。

“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段?！?月召開的中央城市工作會議，就當(dāng)前和今后一個時期城市工作面臨的形勢作出重大判斷。在城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。正因如此，國家先后提出，“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”“既把新房子建成‘好房子’，也把老房子逐步改造成‘好房子’”等，滿足人民群眾多樣化住房需求。李宇嘉認(rèn)為，北京因城施策的政策調(diào)整或?qū)悠渌痪€城市用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目立項方式，一方面，將因城施策精細(xì)化為因區(qū)施策。畢竟，各區(qū)在庫存、開發(fā)主體、需求態(tài)勢等方面分化非常明顯，是否要增加開發(fā)，需要調(diào)動各區(qū)的積極性，夯實區(qū)級政府主體責(zé)任。另一方面，國家提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，具體到北京，因城施策就是要因區(qū)施策，有助于進一步優(yōu)化營商環(huán)境。從一線城市的角度來說，廣州已經(jīng)全面取消限購政策，現(xiàn)在北京的優(yōu)化調(diào)整，預(yù)計將帶動上海或深圳。具體政策內(nèi)容可能與北京類似，就是在限購政策上會有所松動。我認(rèn)為這也是對中央經(jīng)濟工作會議在“堅持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強大國內(nèi)市場”方面提出“清理消費領(lǐng)域不合理限制措施”的具體體現(xiàn)。