史詩級松綁！北京購房門檻大降，2026 樓市迎關鍵修復機遇

來源：大偉看樓市

2025年歲末，北京樓市迎來重磅政策禮包。12月24日，四部門聯合印發的購房政策優化通知，以“降門檻、降成本、精準支持”的組合拳姿態，為低溫市場注入暖流。從非京籍社保年限的梯度下調，到多子女家庭購房資格的定向放寬，再到房貸利率與公積金首付比例的雙重讓利，此次被業內稱為“史詩級”的松綁舉措，不僅大幅降低了購房門檻，更精準擊中市場痛點，為2026年北京樓市開啟結構性修復通道奠定了堅實基礎。

此次新政的核心亮點在于對購房資格與置業成本的系統性優化，形成了覆蓋剛需、改善等多元群體的政策支持體系。在購房資格方面，非京籍家庭的社保或個稅繳納年限實現“兩級跳”：五環內由3年調減為2年，五環外由2年調減為1年。這一調整是對2024年“9·30”政策的延續與升級，將非京籍購房門檻降至近年來最低水平，尤其五環外“1年社保”的低門檻，精準匹配了新市民梯度置業的節奏。數據顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環外，這一區域也是二手房成交的核心腹地，政策落地后有望快速激活剛需購房潛力。

針對改善型需求的定向支持則讓政策更具溫度。新政明確二孩及以上多子女家庭可在五環內多購1套住房，京籍多子女家庭最多可購3套，符合條件的非京籍多子女家庭可購2套。疊加二套住房公積金首付比例從30%降至25%的利好，既解決了多子女家庭“換房難”的現實困境，也為改善型需求釋放提供了政策保障。與此同時，商業貸款利率不再區分首套二套、統一執行3.05%的舉措，進一步降低了置業成本。以五環內二套住房貸款100萬元、30年等額本息計算，月供可減少220元，總利息節省7.9萬元，實實在在的成本讓利將有效提振購房意愿。

此次史詩級松綁，精準覆蓋了三類核心受益群體，為樓市需求端注入確定性活力。其一，新市民剛需群體成為直接受益者。作為北京樓市的重要增量力量，新市民此前受限于社保年限門檻，置業需求難以釋放。如今五環外1年社保的低門檻，將使大量來京奮斗的年輕人提前實現置業夢想，為五環外剛需樓盤帶來訪客量與成交量的雙重提升。其二，多子女改善家庭獲得政策紅利。隨著二孩政策落地后的家庭結構變化，改善居住條件成為眾多家庭的核心訴求，此次五環內購房資格的放寬與公積金政策的配套支持，將加速這部分群體的置換節奏，推動120-140平方米改善型房源成交占比提升。其三，置換型購房者迎來窗口期。政策對交易鏈條的疏通，將有效緩解“賣一買一”的資質騰挪壓力，帶動二手房市場的流通性改善，進而形成一二手市場的良性循環。

從市場基本面來看，此次新政的出臺恰逢其時，將有效扭轉當前市場的觀望情緒，推動樓市向良性修復方向發展。此前數據顯示，2025年12月北京二手房全城報價同比下跌0.77%，遠郊區縣如懷柔、延慶跌幅超過3%；新房市場雖相對平穩，但區域分化明顯，非核心區仍面臨去化壓力。新政的落地將率先改變市場預期，尤其是核心區與熱點板塊的市場活力有望快速回升。業內普遍預測，核心區域如海淀、西城的學區房及優質次新房，可能在2026年第二季度率先完成筑底，年底前實現5%-8%的小幅上漲，而這些區域的抗跌性與稀缺性，也將成為樓市修復的核心引擎。

值得注意的是，2026年北京樓市的修復將呈現“結構性”特征，區域與產品的分化仍將持續。核心區憑借優質的教育、醫療配套與稀缺的土地資源，將成為改善型需求的主戰場，房價穩定性與升值潛力突出；產業支撐強勁的板塊如亦莊河西、中關村等，依托人才聚集效應，樓市韌性將進一步增強。與之相對，五環外非熱點區域及遠郊區縣，由于庫存去化周期長達18個月以上，可能仍需通過“以價換量”消化庫存，房價上漲動力相對不足。這種分化格局也意味著，2026年的北京樓市并非全面回暖，而是圍繞核心需求與優質資源的結構性修復。

對于2026年北京樓市的修復前景，業內保持謹慎樂觀態度。政策的利好效應不會一蹴而就，受季節性因素與交易準備周期影響，短期內難以形成市場高峰，其影響更有可能在2026年一季度甚至二季度逐步顯現。同時，市場修復仍面臨多重變量：宏觀經濟復蘇節奏、居民收入增長水平、房產稅試點預期等，都將影響購房者的決策意愿。但不可否認的是，此次史詩級松綁已為市場注入關鍵信心，政策工具箱的持續優化也為樓市修復提供了保障。

展望2026年，北京樓市正站在結構性修復的關鍵節點。此次新政通過精準的需求端激活，將有效改善市場供需關系，推動樓市從“調整期”向“修復期”過渡。對于購房者而言，政策紅利窗口已正式開啟，剛需群體可重點關注五環外地鐵沿線現房項目，改善群體則可瞄準核心區“競高品質”新房或優質次新房；對于市場而言，隨著需求的逐步釋放與交易鏈條的疏通，樓市將逐步回歸理性平穩的發展軌道。在“房住不炒”的總基調下，此次史詩級松綁并非刺激房價過快上漲，而是通過合理的政策引導，實現樓市的良性循環與健康發展，這也正是2026年北京樓市結構性修復的核心要義所在。