北京房產律師解讀案例：農村房屋買賣真實有效，不容隨意撤銷！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙大山（化名）與妻子李秀英是北京市通州區某村的村民，育有三名子女：長子趙建國、次子趙建軍、女兒趙麗華。

趙大山于2001年因車禍去世，未留遺囑。其名下有一處農村宅院——一號房屋（含正房四間），《集體土地建設用地使用證》登記在趙大山名下。

2003年，李秀英在未告知其他繼承人的情況下，與同村村民孫文忠（化名）簽訂《買房契約》，以1萬元價格將一號房屋及院落出售給孫文忠，并由村干部作為中人見證簽字。

此后多年，房屋由孫文忠家人管理，但始終未辦理過戶，《集體土地使用證》仍由趙建國保管。

2018年李秀英去世，2021年女兒趙麗華也去世。

2022年，趙建國、趙建軍向法院提起法定繼承訴訟，法院調解確認一號房屋歸趙建國繼承所有。

但2023年，孫文忠的兩個兒子（即買方繼承人）提起“第三人撤銷之訴”，法院查明：房屋早在2003年已實際出售，原調解書損害了買方繼承人的權益，遂撤銷了此前的調解書。

趙建國、趙建軍這才首次看到《買房契約》復印件，隨即起訴，要求法院確認該買賣合同無效，理由是：

房屋是趙大山遺產，李秀英無權單獨處分；

其他繼承人毫不知情；

買方從未辦理過戶，存在惡意。

二、裁判結果、

法院經審理認為：

? 買賣雙方均為本村集體經濟組織成員，具備宅基地交易資格；

? 《買房契約》系雙方真實意思表示，形式合法，內容不違反強制性法律規定；

? 即使出賣人無完全處分權，也不導致合同無效；

? 原告未能證明存在“惡意串通”等法定無效情形。

最終判決：

? 駁回趙建國、趙建軍的全部訴訟請求，認定2003年《買房契約》合法有效。

三、法院說理

1. 宅基地買賣在同村成員間原則上有效

根據當時法律，同一集體經濟組織成員之間轉讓宅基地上房屋，一般認定為有效。本案買賣雙方均為本村村民，符合主體資格。

2. “無權處分” ≠ “合同無效”

法院明確指出：根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，出賣人對標的物無完全處分權，不影響買賣合同效力。合同有效，只是物權是否能轉移另當別論。

3. 20年未主張權利，難言“不知情”

雖然原告稱“直到2023年才知賣房”，但法院注意到：

賣房后李秀英搬離一號房屋；

買方家屬長期管理、修繕、出租房屋；

原告趙建國常年在本村從事服務工作，與賣房人家僅隔幾戶；

李秀英生前一直稱房屋“出租”，而非“出賣”——這些細節削弱了“完全不知情”的可信度。

4. 未過戶≠合同無效

農村房屋因政策限制常無法過戶，不能以未變更登記反推合同無效。關鍵看交易是否真實、自愿、合法。

四、律師提示

本案揭示三大重要法律常識：

? 農村房屋賣給同村村民，通常有效

只要買方是本村集體成員，且交易真實，即使未過戶、未通知其他繼承人，合同依然可能被認定有效。

?? “不知道”不等于“沒機會知道”

法院會結合生活常理判斷是否真不知情。若房屋長期由他人占有、使用、修繕，主張“20年毫不知情”很難被采信。

? 繼承人應盡早確權，避免被動

父母去世后，若對房產有爭議，務必及時析產繼承，不要等到拆遷或他人主張權利時才行動，否則可能喪失勝訴權。

北京遺產律師靳雙權團隊建議：

面對農村老宅繼承與買賣糾紛，務必做到：

1. 查清房屋是否已實際交易（哪怕沒過戶）；

2. 核實買方是否本村人；

3. 若發現父母擅自處分遺產，盡快起訴確權，切勿拖延。