小區(qū)內(nèi)財物被盜，物業(yè)公司要擔責？

了解更多物業(yè)行業(yè)法律新鮮事可移步綠色軟件搜索-物法研習(xí)社

在小區(qū)生活中，財物被盜堪稱業(yè)主最擔心的安全問題之一。一旦發(fā)生盜竊事件，業(yè)主往往會將矛頭指向物業(yè)公司，認為自己繳納了物業(yè)費，物業(yè)公司就該對小區(qū)安全負全責。而物業(yè)公司則覺得委屈，認為盜竊是犯罪分子的違法行為，自己已經(jīng)盡了安保義務(wù)，不應(yīng)承擔賠償責任。

這種矛盾沖突在現(xiàn)實中屢見不鮮，雙方各執(zhí)一詞，很難達成共識。那么，小區(qū)內(nèi)財物被盜，物業(yè)公司到底是否需要承擔責任？

物業(yè)故事

（一）物業(yè)公司有責

案例一：物業(yè)公司未履行安保義務(wù)

北京某小區(qū)雖是封閉式管理，但業(yè)主肖某家先后兩次被盜，均向公安機關(guān)報警及登記，提供了購買憑證及相關(guān)圖片等證據(jù)，但案件并未偵破，被盜財物也未追回。要求物業(yè)公司承擔賠償責任無果后，起訴了物業(yè)公司。

法院判決：廣東省中山市中級人民法院（2018）粵 20 民終 199 號民事判決書認定，其在明知肖某家中被盜的情形下，仍長時間未能修復(fù)小區(qū)監(jiān)控設(shè)備，未能防范肖某家中再次被盜。因履行了相關(guān)安管義務(wù)，最終判決物業(yè)公司賠償肖某損失金額的十萬元。

此案中，物業(yè)公司需向業(yè)主賠償 10 萬元，核心是因其未按物業(yè)服務(wù)合同約定全面履行安全防范義務(wù)，存在明確違約行為，且違約行為與業(yè)主兩次被盜的財產(chǎn)損失存在直接因果關(guān)系，結(jié)合損失規(guī)模、違約程度及合同公平原則，法院酌定該賠償數(shù)額。具體原因如下：

① 未履行監(jiān)控設(shè)備維護義務(wù)：根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，物業(yè)公司負有安管監(jiān)控系統(tǒng)的檢視、保養(yǎng)和運行監(jiān)控管理義務(wù)，但涉案小區(qū)監(jiān)控設(shè)備存在故障后，物業(yè)公司長期未修復(fù)，存在明顯維護疏漏，導(dǎo)致監(jiān)控無法發(fā)揮震懾、發(fā)現(xiàn)違法犯罪的作用，為盜賊作案提供了便利。

② 安全管理義務(wù)履行不到位：協(xié)議明確要求物業(yè)公司建立安管員定崗、巡崗制度及監(jiān)控中心 24 小時值班制度，而業(yè)主同一房屋先后兩次被盜，足以證明物業(yè)公司在出入人員登記、巡邏排查等安全管理環(huán)節(jié)存在不足，未能有效防范盜竊事件發(fā)生，構(gòu)成違約。

③ 違約后未及時補救：業(yè)主第一次被盜后，已明確要求物業(yè)公司加強安保、修復(fù)監(jiān)控，但物業(yè)公司近半年未作改進，最終導(dǎo)致業(yè)主再次被盜，屬于怠于履行違約補救義務(wù)，加重了自身過錯。

④ 損失與違約存在直接因果關(guān)系：物業(yè)公司的監(jiān)控維護疏漏、安管措施不到位，為案外人入室盜竊創(chuàng)造了條件，其違約行為與業(yè)主的財產(chǎn)損失之間存在直接因果關(guān)系，應(yīng)承擔相應(yīng)賠償責任。

⑤ 結(jié)合損失規(guī)模與公平原則酌定數(shù)額：業(yè)主被盜財物包括現(xiàn)金、貴重首飾、數(shù)碼產(chǎn)品等，損失規(guī)模較大；且物業(yè)公司收取的是別墅類較高標準物業(yè)費，應(yīng)承擔與之匹配的安保責任。一審酌定 5 萬元賠償過低，二審法院綜合考慮物業(yè)公司的違約程度、業(yè)主實際損失、合同約定及公平原則，最終調(diào)整為 10 萬元賠償，以合理填補業(yè)主損失。

案例二：在物業(yè)服務(wù)過程中存在疏忽

中山某小區(qū)業(yè)主黃某在已繳納停車費的停車位發(fā)現(xiàn)自己的電動車被盜，報案后就電動車被盜的損失未能達成一致，隨后將物業(yè)公司訴至法院。

法院判決：廣東省中山市中級人民法院（2015）中中法民一終字第 1027 號民事判決書指出，黃某的電動車被不法人員盜取是直接原因，但物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)過程中存在疏忽，在安全防范措施方面實施不力，需承擔30%的賠償責任。

本案中，物業(yè)公司為何要擔責？核心在于物業(yè)公司未按物業(yè)服務(wù)約定全面履行安全防范義務(wù)，存在明顯管理疏忽，且未能配合公安機關(guān)偵查工作，對業(yè)主財產(chǎn)被盜存在直接過錯。具體原因如下：

① 未落實車輛出入管理規(guī)定：小區(qū)實行 “一車一桿” 放行制度，但被盜電動車與其他車輛一并駛出地下車庫時，保安未履行排查、盤問義務(wù)，未執(zhí)行該規(guī)定，放任多車同時離場，給不法人員盜車后順利離場創(chuàng)造了條件。

② 安全巡查與監(jiān)管不到位：作為提供 24 小時保安保衛(wèi)及巡邏服務(wù)的物業(yè)公司，未能及時發(fā)現(xiàn)地下車庫內(nèi)的異常盜車行為，未通過有效巡查、監(jiān)管制止不法侵害，違反了物業(yè)服務(wù)協(xié)議中關(guān)于治安防范的核心義務(wù)。

③ 未履行證據(jù)保存與配合偵查義務(wù)：公安機關(guān)調(diào)查案件時，因小區(qū)監(jiān)控機無輸出接口無法調(diào)取錄像，經(jīng)多次催促后物業(yè)公司仍未解決該問題，未能妥善保存監(jiān)控錄像并配合偵查，導(dǎo)致公安機關(guān)錯失破案時機，進一步擴大了業(yè)主損失風險，存在額外過錯。

（二）物業(yè)公司無責

案例三：業(yè)主自身過錯

江西南昌某小區(qū)業(yè)主方某半年左右被盜兩部電瓶車后，分別進行了報警登記，但未向方某反饋辦理結(jié)果，而后方某要求物業(yè)公司賠償電動車被盜損失5000元。

法院判決：南昌縣人民法院（2018）贛 01 民終 1902 號民事判決書認定，物業(yè)公司為規(guī)范管理小區(qū)電動車停放，指定了電動車固定停放點，并對全體業(yè)主進行了通告，不得停放在其他區(qū)域，而方某未將電動車停放在指定區(qū)域?qū)е码妱榆噥G失，駁回了方某的訴訟請求。

案例四：合同約定物業(yè)公司有證據(jù)證明可免責

重慶某小區(qū)業(yè)主鄭某起床去上班時發(fā)現(xiàn)房門開著，后發(fā)現(xiàn)家中開鎖被盜，認為物業(yè)公司未履行了合同約定的安保義務(wù)，要求物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)過錯程度承擔相應(yīng)的賠償責任。

法院判決：重慶市沙坪壩區(qū)人民法院（2017）渝 0106 民初 9260 號民事判決書查明，之前與小區(qū)業(yè)主委員會所簽署的合同明確表示：物業(yè)公司如若有證據(jù)證明自己沒有過錯的可免責。而物業(yè)公司所提供的證據(jù)能證明其在鄭某家中被盜當日履行了合同約定的安保義務(wù)，故駁回了鄭某的訴訟請求。

這個案例值得物業(yè)公司借鑒的要點是：當業(yè)主家中財物被盜時，物業(yè)公司需證明已完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安保義務(wù)、無過錯，且業(yè)主損失與自身未履約無因果關(guān)系，同時確保相關(guān)證據(jù)真實有效，方可免責。可借鑒舉措如下：

① 嚴格履約合同約定安保義務(wù)：按合同落實 24 小時封閉式管理、出入口 24 小時執(zhí)勤，執(zhí)行外來人員實名登記制度；按約定頻次（如每 2 小時 / 次）對單元及重點區(qū)域巡查，做到巡查有計劃、有記錄，確保門禁系統(tǒng)等設(shè)施正常運行。

② 留存完整有效履約證據(jù)：妥善保管巡查簽到表、來賓登記表、值班記錄表等，證據(jù)需能明確對應(yīng)履約節(jié)點（如被盜當日的巡查記錄），且形式規(guī)范、內(nèi)容真實，可反駁業(yè)主關(guān)于未履約的主張。

③ 舉證自身無過錯及無因果關(guān)系：若案件存在特殊入室方式（如開鎖入室），需結(jié)合證據(jù)說明被盜結(jié)果與自身安保履職無直接關(guān)聯(lián)；同時證明已盡到合理防范義務(wù)，無明顯疏漏導(dǎo)致盜賊有機可乘。

④ 應(yīng)對訴訟時效及程序問題：確保自身主張或抗辯符合訴訟時效規(guī)定，若業(yè)主以被盜為由拒繳物業(yè)費，需明確物業(yè)費主張與被盜糾紛的法律關(guān)系關(guān)聯(lián)性，配合法院依法審理。

法律鏈接

1. 《民法典》

第九百四十二條：物業(yè)需采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

2. 《物業(yè)管理條例》

第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

第四十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十七條：物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。

3.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。

（注：本文內(nèi)容均基于公開法律法規(guī)及官方案例，不構(gòu)成法律建議。具體案件需咨詢專業(yè)律師。）

結(jié)語

小區(qū)安全需要物業(yè)公司與業(yè)主共同守護。物業(yè)公司認真履行安保職責，業(yè)主提高自我防范意識，才能最大限度減少盜竊事件的發(fā)生，共建安全、和諧的居住環(huán)境。

各位物業(yè)同行，你們在小區(qū)安保工作中遇到過哪些難題？發(fā)生盜竊糾紛時是如何處理的？業(yè)主朋友們，若你遇到小區(qū)內(nèi)財物被盜的情況，會如何與物業(yè)公司溝通維權(quán)？