破局物業治理困境：社區辦物業的民生新思路與實踐路徑

物業管理是城市基層治理的 “最后一公里”，更是直接決定居民居住幸福感、安全感的核心民生載體。從商品房小區的服務質價糾紛，到老舊小區的失管失養困境，物業與業主的矛盾早已成為城市治理的普遍性痛點。中消協2025年調查數據顯示，超70%的業主對所在小區物業服務不滿意，超80%的物業糾紛源于賬目不透明、服務與收費不匹配。在行業頑疾難以根治的背景下，以社區黨組織為核心、以公益性為底色的社區辦物業新模式，正在全國各地落地試點，為破解物業治理困局、打通基層治理堵點，提供了一套兼顧民生屬性與可持續性的全新解題思路。

一、當前物業管理行業的四大核心頑疾

當前市場化物業管理模式的矛盾根源，在于其資本逐利的商業屬性，與物業服務公共性、民生性的本質沖突，疊加業主自治機制失靈、基層監管權責模糊等制度短板，最終形成了難以破解的治理死循環。

（一）逐利性與民生性的根本對立，服務質價嚴重失衡

占據行業超90%市場份額的包干制模式，從根源上決定了市場化物業的核心目標是盈利，而非服務提質。為了追求利潤最大化，多數物業選擇壓縮服務成本，出現保潔頻次縮水、安保力量減配、設施維修拖延等普遍問題，甚至形成 “服務偷工減料→業主拒繳物業費→服務進一步惡化” 的惡性循環。

更受詬病的是小區公共收益的 “黑箱操作”。電梯廣告、車位租賃、公共用房出租等本應歸全體業主所有的收益，大多被物業直接占用，成為其隱性利潤來源，賬目去向從不公開，業主毫不知情。與此同時，老舊小區、安置房小區因物業費標準低、改造成本高，成為市場化物業 “不愿接、接不住” 的洼地，大量老舊小區長期陷入 “無人管、臟亂差” 的困境，基礎設施老化、安全隱患突出等問題長期得不到解決。

（二）業主自治機制全面失靈，維權成本高、難度大

業主委員會本應是監督物業、維護業主權益的核心主體，但現實中卻面臨 “成立難、運行難、監督難” 的三重困境。一方面，物業為了保住自身經營權，常常通過暗中阻撓、分化業主、安插人員等方式，干擾業委會成立，全國多數老舊小區的業委會處于癱瘓或空白狀態。另一方面，即便業委會順利成立，也常面臨內部意見分歧、專業能力不足、甚至被物業利益輸送同化等問題，難以形成對物業的有效監督。

對于普通業主而言，個體維權更是舉步維艱。針對物業的違規行為，業主不僅要承擔舉證責任，還要面對漫長的投訴、訴訟流程，違規物業的處罰力度遠低于其違規收益，難以形成有效震懾。這種 “維權成本高、違法成本低” 的不對等格局，讓多數業主最終只能選擇被動妥協。

（三）監管權責邊界模糊，多部門推諉導致監管空轉

物業亂象長期得不到根治，另一大核心原因是基層監管體系的缺位。當前，住建部門管資質備案、市場監管部門管收費違規、街道社區管糾紛調解，看似權責清晰，實則缺乏聯動機制，面對物業違規行為常常出現 “踢皮球” 現象。

基層街道和社區作為離小區最近的治理主體，缺乏對物業的執法權和硬性約束手段，大多只能開展糾紛調解，無法對違規物業形成實質性問責；而具備執法權的住建、市場監管部門，又面臨人手不足、覆蓋范圍有限的問題，難以實現常態化監管。這種 “看得見的管不了，管得了的看不見” 的監管空白，正是大量問題物業長期盤踞小區、有恃無恐的核心底氣。

（四）物業服務與基層治理脫節，民生服務存在明顯短板

市場化物業的服務邊界，大多局限于合同約定的保潔、安保、維修等基礎內容，對于社區應急處置、鄰里矛盾調解、適老化改造、養老托育等基層治理需求，普遍處于 “不主動、不承接、不愿管” 的狀態。

極端天氣應對、疫情防控、消防安全排查等工作中，大量物業出現響應遲緩、履職缺位的問題，最終只能由社區兜底承接，形成 “社區干、物業看” 的畸形格局。這種物業服務與基層治理的 “兩張皮” 現象，不僅加重了社區的工作負擔，也讓社區民生服務的 “最后一公里” 始終難以打通。

二、社區辦物業：回歸民生本源的治理新思路

社區辦物業，核心是由社區黨組織牽頭、社區居委會主導，注冊成立具有獨立法人資格的公益性物業服務企業，以 “保本微利、民生優先、業主共治” 為核心原則，承接小區物業管理服務，將物業服務深度融入基層治理體系。從山東高唐、內蒙古通遼、黑龍江集賢縣等地的試點實踐來看，這種模式徹底打破了市場化物業的逐利邏輯，從根源上破解了傳統物業模式的核心痛點，展現出極強的生命力和適配性。

（一）核心優勢一：破解逐利困局，讓物業服務回歸民生本源

與市場化物業的盈利導向不同，社區辦物業以公益性為核心底色，實行 “收支兩條線、盈余全返還” 的運營模式。物業費定價通過業主大會民主表決，普遍遠低于同區域市場化物業標準；小區公共收益全部納入專戶管理，全額用于小區設施維護、環境提升，物業僅可提取不超過30%的管理成本，徹底杜絕了公共收益被侵占的問題。

山東高唐的試點小區中，社區辦物業制定的收費標準僅為周邊市場化物業的60%，同時嚴格落實每月收支公示、每季度業主質詢制度，因服務透明、質價匹配，小區物業費收繳率達到了100%，徹底扭轉了以往 “服務差、繳費難” 的惡性循環。對于無人接盤的老舊小區，社區辦物業通過政府兜底、社區牽頭的方式，優先解決垃圾清運、路燈維修、管道疏通等居民最關切的民生問題，實現了物業服務的全覆蓋，填補了老舊小區的治理空白。

（二）核心優勢二：打通治理閉環，實現物業服務與基層治理深度融合

社區辦物業的核心突破，是將物業服務從單純的商業行為，轉變為基層治理的重要組成部分。社區黨組織作為物業的主導主體，能夠直接統籌公安、城管、民政等多方治理力量，將小區物業服務與社區養老、矛盾調解、應急管理、民生保障等工作深度綁定，徹底打破了以往物業與社區 “兩張皮” 的格局。

在內蒙古通遼的試點中，社區辦物業建立了 “周碰頭、月會商、季研判” 的議事機制，由社區黨組織牽頭，物業、業主代表、共建單位共同參與，小區停車難、飛線充電、設施改造等問題，都能通過議事平臺快速協商解決。以往需要業主多方投訴、社區反復協調的難題，如今通過物業與社區的一體化聯動，實現了 “小事不出小區、大事不出社區”。同時，社區辦物業能夠快速響應社區應急需求，在極端天氣、安全排查、民生幫扶等工作中，成為基層治理的重要延伸力量。

（三）核心優勢三：重構信任體系，破解業主自治失靈困境

社區作為基層法定自治組織，天然具備居民公信力，能夠有效破解以往業委會成立難、監督難的問題。社區辦物業的運營全過程，都處于社區、業主、街道、紀檢部門的多重監督之下，從物業費定價、服務標準制定，到資金使用、收益分配，全部通過民主決策流程確定，徹底打破了以往物業與業主之間的信息壁壘。

在這種模式下，業主不再是物業服務的 “旁觀者”，而是決策與監督的 “參與者”。社區牽頭搭建線上線下雙議事平臺，業主的報修、投訴、建議都能實現24小時內響應、限時辦結，辦理結果由業主評價打分，真正實現了 “業主的小區業主說了算”。黑龍江集賢縣的試點中，社區辦物業通過入戶走訪、居民議事會等方式，建立了全覆蓋的需求清單，根據居民訴求動態調整服務內容，讓業主從 “拒繳物業費” 的對抗者，變成了主動參與小區治理的共建者。

（四）核心優勢四：激活造血能力，構建可持續的運營生態

社區辦物業并非單純的 “政府兜底、社區貼錢”，而是通過多元化的服務拓展，構建了 “基礎服務保本、增值服務補位” 的可持續運營模式。在做好保潔、安保、維修等基礎服務的前提下，社區辦物業依托社區資源，嵌入式引入養老助餐、托育照護、家政便民、家電維修、生鮮配送等增值服務，既補齊了社區民生服務短板，又通過增值服務的合理收益，補充了基礎物業服務的資金缺口。

這種“以服務養服務”的模式，既不用依靠財政長期補貼，也不用通過漲物業費維持運營，實現了公益性與可持續性的平衡。同時，社區辦物業優先吸納小區業主、下崗人員、退役軍人等群體就業，既降低了人力成本，又拉近了與居民的距離，讓物業服務更有溫度，形成了 “服務提質-居民認可 - 收繳穩定-運營可持續” 的良性循環。

三、社區辦物業的落地實施路徑與風險防范

社區辦物業并非簡單的 “社區接管物業”，而是一套需要系統設計、規范運營的治理體系。各地在推廣落地過程中，必須堅持因地制宜、業主自愿、規范運營的原則，避免一刀切、行政化，才能真正發揮模式優勢，實現長效運營。

（一）分類施策，精準適配不同小區類型

推廣社區辦物業，必須杜絕“一刀切”的行政強制，根據小區的類型、規模、業主意愿，實行分類精準推進：

對于業主對現有市場化物業不滿、符合更換條件的商品房小區，嚴格遵循《民法典》相關規定，由社區牽頭指導，通過業主大會表決后，依法引入社區辦物業，充分尊重業主的物權與選擇權；

對于無物業、失管的老舊小區，由社區牽頭兜底，先落實基礎保潔、安保、維修等普惠性服務，再通過業主議事逐步完善服務標準與收費體系，實現物業服務從無到有、從有到優；

對于回遷房、安置房小區，結合村集體經濟組織，成立集體性質的物業服務企業，將集體經濟收益與物業服務資金統籌使用，兼顧村民利益與服務質量。

（二）規范運營，構建透明化的管理體系

社區辦物業的核心生命力，在于公開透明、規范運營。必須建立 “三項核心制度”，守住公益性的底線：一是民主決策制度，物業費定價、服務標準、資金使用、設施改造等重大事項，全部通過業主大會或業主代表會議表決確定，杜絕社區單方面決策；二是全流程公示制度，嚴格落實收支兩條線，物業費、公共收益、服務支出等賬目，每月在小區公示欄、線上平臺同步公開，接受全體業主監督；三是多元監督制度，成立由社區代表、業主代表、街道辦、紀檢部門組成的監督委員會，每季度對物業財務收支、服務質量進行審計評議，評議結果與物業人員薪酬、考核直接掛鉤，對服務不達標、違規操作的行為嚴肅問責。

（三）專業賦能，平衡公益底色與專業服務

社區辦物業不能因公益性而犧牲專業性，要探索 “基礎性服務自主提供、專業性服務市場補充” 的差異化模式，既控制運營成本，又保障服務質量。日常保潔、門崗值守、便民接待等貼近居民的基礎性服務，由社區組織本地人員自主運營；管道疏通、外墻維修、電梯維保等技術含量高的服務，通過公開詢價、集中采購的方式，引入低價優質的專業團隊承接，實現 “公益底色 + 專業支撐” 的有機結合。同時，定期開展物業人員專業培訓，建立標準化的服務流程與考核體系，避免因行政化、粗放化導致服務質量下滑。

（四）堅守底線，防范模式走偏的各類風險

社區辦物業作為基層治理的創新模式，必須守住三條核心底線，避免陷入新的治理困境：一是堅守業主自愿底線，杜絕行政強制接管，所有小區的物業引入，必須嚴格履行法定業主表決程序，充分尊重業主意愿，不能將社區辦物業變成行政任務強行推進；二是堅守廉政風險底線，嚴格落實財務專戶管理、定期審計制度，杜絕社區截留、挪用物業資金和公共收益，嚴查利益輸送、暗箱操作等問題，確保每一分錢都用在小區和業主身上；三是堅守權責邊界底線，明確社區的監管與指導責任，不直接干預物業的日常運營，同時明確物業服務的核心邊界，不大包大攬、過度承諾，確保服務能力與居民需求相匹配，實現長效可持續運營。

結語

物業管理的本質，從來不是資本的盈利工具，而是服務于人的民生事業。社區辦物業的創新實踐，本質上是讓物業服務回歸民生本源，讓小區治理的話語權重新回到業主手中。它不僅破解了傳統市場化物業的行業頑疾，更以物業服務為切口，激活了基層治理的內生動力，實現了民生服務與基層治理的雙向賦能。

城市治理的根基在社區，社區的幸福感在居住。隨著各地試點經驗的不斷完善，社區辦物業這一模式，必將成為破解城市小區治理困境的重要路徑，讓每一個小區都能實現 “有人管、管得好、住得舒心”，真正打造出共建共治共享的幸福家園。