海淀84億土拍，象征性溢價

文/北京進深 林振興

距離2025年收官僅剩8天，海淀掏出了壓箱底的好貨。12月23日，海淀區上地0702地塊壓軸登場。

有意思的是，今年北京土拍也是從海淀開始的。

來自朱房村的雙子地塊，賣出182億元，溢價最高25%，最終誕生了臻澐和海晏兩座頂豪。

此次上地土拍的熱度顯然不及年初的朱房土拍，僅吸引來了兩家房企：海開控股和北京建工地產。

這場土拍，堪稱今年北京最“磨人”的一場，節奏緩慢，舉牌之間仿佛都帶著猶豫，甚至有種“硬著頭皮上”的既視感。

第一輪開始，場上沉默許久。整整兩分鐘后，11號海開才率先舉牌。

又過了三分鐘，5號建工跟進舉牌。

然而僅僅到第三輪，海開再次報價后，建工便不再跟進。

最終，成交總價鎖定在84.56億元，綜合樓面價約3.75萬元/㎡，溢價率0.4%。其中，住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。

這次上地土拍，確實讓很多人有點意外。

本以為會是場火藥味十足的地王爭奪戰，結果三輪舉牌就塵埃落定，溢價率僅0.4%。曾經搶破頭的海淀寶地，這次竟顯得有些“遇冷”。

市場真的冷了嗎？或許更該說，是規則和門檻把熱度過濾了。

高起拍價、資格預審、商辦自持、高壓線……這些條件疊加起來，早已篩掉了大多數玩家。剩下的不是實力雄厚，就是志在必得。

海開作為海淀本土國企，以及該宗地的一級土地整理方，拿下這塊地順理成章。而對其他房企來說，在當下市場里算清賬、控風險，或許比搶地王更重要。

海淀還是那個海淀，但游戲的玩法，已經變了。

01

上地0702地塊，絕對是個“巨無霸”選手，它由3塊地組合，2塊住宅用地 1塊多功能用地“捆綁”。

先來看看住宅部分的硬指標：

其中，18號地塊為R2二類居住用地，用地規模約2.2萬平方米，地上建筑規模約4.84萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米；

24號地塊為R2二類居住用地，用地規模約2.03萬平方米，地上建筑規模約4.47萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米。

按套均120㎡估算，將來大概能出700多套房，預計以10層左右的洋房為主。

不過，單從地塊素質看，上地項目確實不敵之前的功德寺雙子。

首先，地塊形狀和位置有點“吃虧”。

住宅沿綠地界面布局，要求短板單元住宅。加上整體規模限制，開發商想做大面寬產品、排布舒展園林，難度都不小。

其次，兩個住宅地塊是分開的，無法聯動設計，無形中會增加不少成本。

尤其是東地塊，它的bug不少，不僅有高壓線，而且還規劃有公交中心站……這些不利因素，未來在產品力和居住體驗上，恐怕都會帶來挑戰。

除了住宅用地，上地地塊還有一個“大包袱”。

23號地塊為F3其他類多功能用地，用地規模約3.48萬平方米，地上建筑規模約13.23萬平方米，容積率3.8，建筑控高36米。

這意味著什么呢？住宅總建面約9.3萬㎡，卻要扛起13.23萬㎡的商業辦公配建，壓力直接拉滿。

而且，該多功能用地要“裝”的東西并不少：

它包含非獨立占地設施建筑面積2250㎡：托老所800㎡，老年活動設施200㎡，社區助殘服務中心200㎡，室內體育文化設施700㎡，社區管理服務用房350㎡；

另含商業服務設施建面約500㎡，公廁1座約70㎡，10千伏開閉站約300㎡，通信機房及10千伏電纜分界室各1座，建面約50-100㎡。

更關鍵的是，23號地塊要求辦公面積不低于70%，約9.26萬平米，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產業應用方向。

當然，海開在商辦方面是有經驗的。此前，頤海澐頌自持(總建面)12.38萬㎡社區商業綜合體。

頤海澐頌共752套，網簽583套，成交均價9.02萬元/平米，成交金額67.9億元。

可眼下，商辦資產去化艱難早已不是秘密。這么大面積的商業辦公，無疑會大幅增加開發商的資金沉淀與運營壓力。

截至9月底，海開控股營收39.26億元，凈虧損卻從上年同期的1.82擴大至4.87億元。

同期，海開控股經營活動產生的現金流量凈額-32.7億元，現金及現金等價物余額為109.06億元。

02

鄰居“功德寺雙子”的搶眼表現，直接給海開這波拿地添了把猛“火”。

和樾玉鳴供應444套，成交392套，成交均價10.45萬元/平米，總金額65.47億元，地價覆蓋率126%；

和樾望云供應693套，成交666套，成交均價10.52萬元/平米，總金額91.95億元，地價覆蓋率144%。

眼下，功德寺雙子即將清盤，海開來接力，填補空白期。

海開上地項目賣什么價？肯定是買房人最關心的焦點。

反觀它西北500米的功德寺雙子，是純住宅，樓面價在7.1萬元/平米左右，最終售價約10.5萬元/平米。

相比之下，上地項目的“書包屬性”更強些，隔壁就是已官宣由北京一零一中學承辦的新建12年一貫制學校。

有這層加持，海開自然也會朝10萬 /㎡ 的方向定價。

但，今時不同往日。畢竟功德寺雙子已“收割”了1000多位買家，加上朱房雙子也消化了不少高凈值客戶。

臻澐供應521套，成交126套，成交均價12.4萬元/平米，總金額29.32億元；

海晏供應431套，成交246套，成交均價13.59萬元/平米，總金額73.12億元。

后面，中海樹村地王——安瀾北京也在快馬加鞭趕來，戶型涵蓋洋房和疊拼兩種類型，主力戶型面積段為210-310㎡（洋房）、350-450㎡（疊拼），預計賣15萬/平米以上。

看出來沒？今年海淀北改善盤、大戶型已經扎堆了。

海開如果想要突圍，快速回籠資金的話，戶型絕對不能再往大了做。

而且，功德寺雙子是三家房企聯手，資金壓力可以分攤掉。但上地項目，就只有海開一家，資金壓力可想而知。

所以，有小道消息稱，上地0702地塊的主力戶型，大概率為100–120-139㎡的三四居戶型，只做少量的170 ㎡大戶型。

這個定位策略還是比較明智的，降低上車門檻，用小戶型跑量回血，同時追求利潤最大化。

另外，從供地清單看，0702街區還有一塊占地4.75萬㎡的15號宅地等著（控高27米，容積率未定），后續供應還在路上……