老人去世前將房“賣”給照顧者，合同有效嗎？北京房產(chǎn)律師用判例說明

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，劉建國(guó)（化名）在與妻子李秀英（化名）婚姻關(guān)系存續(xù)期間，通過單位房改購得位于海淀區(qū)的一號(hào)房屋（建筑面積93.61㎡），并登記在其個(gè)人名下。購房時(shí)使用了夫妻雙方工齡，依法屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2011年，李秀英去世，未留遺囑。根據(jù)法律規(guī)定，一號(hào)房屋中50%份額屬于李秀英遺產(chǎn)，應(yīng)由其配偶劉建國(guó)及三名子女——?jiǎng)?qiáng)、劉芳、劉偉（均為化名）共同繼承。因未實(shí)際分割，該房屋轉(zhuǎn)為四人共同共有狀態(tài)。

此后多年，劉建國(guó)由非親屬唐女士（化名）長(zhǎng)期照料生活起居。2020年7月，劉建國(guó)與唐女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以225萬元價(jià)格將一號(hào)房屋“出售”給唐女士，并于當(dāng)日完成過戶。但唐女士承認(rèn)：

實(shí)際未支付任何房款；

簽訂買賣合同僅為規(guī)避贈(zèng)與高額稅費(fèi)，實(shí)為贈(zèng)與；

過戶時(shí)劉建國(guó)神志清醒，全程錄像。

2024年1月，二人登記結(jié)婚；同年5月，劉建國(guó)去世。

劉芳（女兒）得知后認(rèn)為：

一號(hào)房屋系父母夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

母親去世后，子女依法享有繼承權(quán)；

劉建國(guó)擅自處分共有房產(chǎn)，嚴(yán)重侵害其他共有人權(quán)益；

所謂“買賣”實(shí)為虛假意思表示，應(yīng)屬無效。

遂起訴至法院，請(qǐng)求：

1. 確認(rèn)《房屋買賣合同》無效；

2. 確認(rèn)隱藏的“贈(zèng)與關(guān)系”無效；

3. 確認(rèn)一號(hào)房屋為父母遺產(chǎn)（后撤回此項(xiàng)，另案處理）。

唐女士辯稱：

劉建國(guó)多次手書遺囑、贈(zèng)與協(xié)議，明確愿將房屋贈(zèng)予她；

子女常年在國(guó)外，未盡贍養(yǎng)義務(wù)；

另一套房產(chǎn)已在2013年經(jīng)西城法院調(diào)解分割，本案房屋屬劉建國(guó)個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

法院查明：2013年調(diào)解僅涉及另一套二號(hào)房屋，未包含一號(hào)房屋；劉建國(guó)的手書材料僅為單方意愿，無其他共有人簽字同意。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)劉建國(guó)與唐女士簽訂的《房屋買賣合同》無效；

? 確認(rèn)雙方就一號(hào)房屋形成的贈(zèng)與法律關(guān)系無效；

? 駁回關(guān)于確認(rèn)房屋為遺產(chǎn)的請(qǐng)求（屬繼承糾紛，需另案處理）。

三、法院說理

1. 一號(hào)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，非劉建國(guó)個(gè)人所有

購房發(fā)生在婚姻存續(xù)期間，使用雙方工齡；

李秀英去世后，其50%份額轉(zhuǎn)為遺產(chǎn)，由四名繼承人共同共有；

→ 劉建國(guó)僅對(duì)50%份額有處分權(quán)。

2. “名為買賣、實(shí)為贈(zèng)與”構(gòu)成虛假意思表示，合同無效

雙方均承認(rèn)未實(shí)際付款，交易僅為避稅；

根據(jù)《民法典》第146條，以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。

3. 隱藏的贈(zèng)與行為亦無效，因侵犯其他共有人權(quán)益

處分共同共有不動(dòng)產(chǎn)，須經(jīng)全體共有人同意；

劉建國(guó)未經(jīng)子女同意擅自贈(zèng)與，且事后未獲追認(rèn)；

→ 贈(zèng)與行為損害其他繼承人合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定無效。

4. 手書遺囑或贈(zèng)與聲明不能替代共有人合意

即使劉建國(guó)有贈(zèng)與意愿，也無權(quán)處分他人繼承份額；

2013年調(diào)解書僅處理另一套房產(chǎn)，與本案無關(guān)。

四、律師提示

本案揭示三大高風(fēng)險(xiǎn)操作，務(wù)必警惕：

?? “假買賣真贈(zèng)與”避稅？法院可直接認(rèn)定無效！

稅務(wù)籌劃應(yīng)在合法框架內(nèi)進(jìn)行，虛構(gòu)交易不僅無效，還可能被追繳稅款。

?? 老人處分房產(chǎn)，子女繼承份額不可忽視！

夫妻一方去世后，房產(chǎn)自動(dòng)轉(zhuǎn)為“配偶+子女”共有，未經(jīng)全體同意的處分一律無效。

?? 長(zhǎng)期照顧≠自動(dòng)獲得房產(chǎn)

情感付出值得尊重，但不能替代法定權(quán)利。若確有贈(zèng)與意愿，應(yīng)通過全體繼承人書面同意或設(shè)立有效遺囑實(shí)現(xiàn)。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：

涉及高齡老人房產(chǎn)處置，務(wù)必做到：

1. 查清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)？是否有其他共有人？）；

2. 取得全體共有人書面同意；

3. 避免“陰陽合同”，真實(shí)交易、真實(shí)納稅；

4. 如確需贈(zèng)與，可通過公證遺囑+生前贈(zèng)與+補(bǔ)償其他繼承人等方式平衡各方利益。