借名買兩限房，60萬首付能要回來嗎？北京房地產律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2018年，趙琳（化名）與男友陳陽（化名）戀愛期間，因趙琳不具備北京市兩限房購房資格，雙方商定由陳陽作為名義購房人，購買位于朝陽區的一號房屋（兩限商品住房）。

同年7月2日，趙琳向陳陽轉賬60萬元，備注“購房”，用于支付首付款。二人還簽署了一份《房屋轉讓合同》，約定陳陽將一號房屋“出售”給趙琳，總價110萬元，并注明：“本人為名義購房人，自愿放棄房屋所有權及使用權。”

2018年9月，陳陽與甲公司簽訂正式《商品房預售合同》，以總價約109.7萬元購得一號房屋，首付款59.7萬余元由趙琳出資支付。

2020年1月，陳陽突發腦溢血昏迷。其父陳建國（化名）經法院判決成為陳陽的監護人。2021年，陳建國以法定代理人身份起訴開發商，解除購房合同，最終拿回首付款59.2萬余元（扣除5000元違約金）。

趙琳得知后起訴陳陽及其父親陳建國，要求：

返還60萬元購房款；

支付利息、違約金15萬元；

賠償房屋差價損失80萬元等。

陳建國辯稱：

自己不是合同當事人，不應承擔責任；

借名購買兩限房本身違法，合同無效；

趙琳明知無資格仍操作，應自擔風險。

二、裁判結果

法院判決：

? 陳陽于判決生效后15日內返還趙琳60萬元；

? 駁回趙琳對陳建國的全部訴求；

? 駁回利息、違約金、經濟損失等其他請求。

三、法院說理

1. 雙方實為“借名買房”，合同因違法而無效

一號房屋系兩限商品住房，具有保障性質，僅限特定資格家庭購買；

趙琳自認無購房資格，借用陳陽名義購房，規避住房保障政策，損害社會公共利益；

→ 根據《合同法》第52條，該《房屋轉讓合同》自始無效。

2. 合同無效后，出資款應返還

雖合同無效，但趙琳實際支付60萬元用于購房，陳陽因此獲益；

→ 依據《合同法》第58條，取得的財產應當返還，故陳陽須退還60萬元。

3. 父親非合同當事人，不承擔返還責任

陳建國作為監護人，代表陳陽解除與開發商的合同，屬合法履職；

其未與趙琳簽訂任何協議，非合同相對方，不承擔還款義務。

4. 損失與違約金主張無法律依據

合同無效即自始無約束力，不存在“違約”概念；

趙琳明知無資格仍參與借名購房，自身存在重大過錯；

微信記錄顯示其對退房過程知情，非被“私自退房”；

→ 利息、違約金、房價差額等損失，由其自行承擔。

四、律師提示

本案是典型的“借名買政策性住房”糾紛，揭示三大法律雷區：

兩限房、經適房等保障性住房嚴禁借名購買，否則合同無效，維權困難；

即使錢能退回，增值收益和損失均無法主張，且可能面臨行政處罰；

監護人依法處置被監護人財產，不構成侵權，除非存在惡意侵占。

北京房地產律師靳雙權團隊鄭重提醒：

購房資格是政策紅線，切勿輕信“代持”“借名”等操作。若已發生類似情況，應盡快通過法律程序確認權利狀態，避免人財兩空。