四五線商業(yè)觀察：濟源寶龍廣場以“高線戰(zhàn)略”，突破商業(yè)認知盲區(qū)

從“城市地標”到“區(qū)域標桿”

撰文 | 汪靜

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

在中國商業(yè)地產(chǎn)的敘事中，焦點往往集中于一線城市的標桿項目與新一線城市的激烈競逐。相比之下，數(shù)量眾多、分布廣泛的四五線城市，其商業(yè)圖景則長期處于某種“認知盲區(qū)”。

贏商網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，位于河南省濟源市這類五線城市的濟源寶龍廣場，在剛剛運營一周年之際，憑借總客流超1600萬、銷售額破4.6億元、出租率始終保持99%以上的業(yè)績，展現(xiàn)了“反差感”亮眼實力。

撥開項目背后的運營“面紗”，濟源寶龍廣場的成功絕非偶然，核心秘訣來自于對“人”的深刻理解與運營。在項目投資方的托舉下，運營團隊以高線視野、持續(xù)填補市場空白的招商站位，以及與用戶深度共鳴營銷策略，完成了對本地消費市場的深耕與超越。

Vol.1

破局原點

“高線視野”打破縣域商業(yè)固有認知

定位決定命運，濟源寶龍廣場的決策者與核心團隊則從根源上規(guī)避了“縣域商業(yè)”的思維窠臼，直接瞄準“豫西北商業(yè)新地標”，呈現(xiàn)與縣域城市產(chǎn)生落差的“高標反差感”。

基于一線城市的運營經(jīng)驗，項目負責人并未降低標準以單純匹配低線市場，而是選擇高線城市的商業(yè)理念與運營標準“降維”打造項目，將項目對標高線城市標桿商業(yè)，帶來煥然一新的品質(zhì)體驗。2024年12月20日，項目開業(yè)之初就引進了星巴克、蘭湘子等城市首店93家，填補多項消費業(yè)態(tài)空白，三天總客流突破61萬人次，銷售額達2500萬元，成為轟動當?shù)厥袌龅臉酥拘允录?/b>

這一高線的認知和視野也得到了項目投資方的支持。投資方給予了遠超常規(guī)縣域商業(yè)的5-6億元規(guī)模支持，并將濟源本土的道教“五行”文化元素創(chuàng)新融入建筑空間設(shè)計，使項目榮獲有“設(shè)計界奧斯卡”之稱的美國MUSE設(shè)計金獎，從起點即奠定其高端、獨特的市場形象與文化格調(diào)。

在內(nèi)部運營上，濟源寶龍廣場核心團隊憑借深厚的國內(nèi)頂級百貨管理經(jīng)驗，推行成熟的“百貨式”精細化管理。從榮獲國際獎項的空間設(shè)計，到編制全套SOP標準化運營手冊、打造主題衛(wèi)生間與智能停車系統(tǒng)，這套完整的高標準“基礎(chǔ)設(shè)施”，在開業(yè)之初便建立了壓倒性的品質(zhì)感，徹底重塑了人們對于縣域商業(yè)的認知邊界。

Vol.2

驅(qū)動內(nèi)核

填補空白的招商站位與“造節(jié)”執(zhí)行力

有了野心，得有相應(yīng)的實力匹配。濟源寶龍廣場團隊，并非簡單復(fù)制高線市場的商業(yè)模板，而是建立在對本地和周邊市場“消費實力”與“需求空白”的精準研判基礎(chǔ)上，聚焦于持續(xù)填補市場空白的招商策略和塑造“城市頂流”的企劃思路上，奠定項目扎實的內(nèi)容基礎(chǔ)和活力，并將濟源及其周邊的消費潛力徹底激活。

01

以“首店矩陣”和熱門業(yè)態(tài)

構(gòu)建差異化壁壘

將品牌從高線城市引入低線，尤其是吸引標桿性首店，往往面臨現(xiàn)實阻力。運營團隊憑借其在高線城市的品牌資源，與本地圈層開展高頻深度互動，達成商業(yè)共鳴，從而一次次實現(xiàn)突破。

作為人均GDP居河南省首位的濟源，具備強勁的消費能力和升級需求。面對這一高消費力市場，招商團隊精準出擊，于2025年主動進行品牌煥新，汰換超30個品牌，其中20余家為首店，持續(xù)為商場注入新鮮活力，保持著極高的煥新率和首店比例。

一方面，引入綠茶、發(fā)好彩、星姨糖水、扶搖樹下、麒麟大口茶、豬大順自助、周麻婆、張婉婉、coco等一批聚焦年輕與家庭客群的城市首進網(wǎng)紅餐飲，持續(xù)豐富高品質(zhì)“流量入口”。

另一方面，在零售業(yè)態(tài)上，強化消費黏性，引進追覓、蘇寧易購、紫涵、missonep等城市首店等城市首店，以及之茶（INTHETEA）的河南首店。品牌的首進可以“提鮮”，而最終是激活消費的“活性因子”。例如蘇寧易購以800余方空間提供全方位的家電體驗，之茶則將以超100方的沉浸式空間打造新銳女裝概念，將短期客流轉(zhuǎn)化為長期復(fù)訪。

贏商網(wǎng)還觀察到，運營團隊尤其注重戶外運動+時尚潮流業(yè)態(tài)組合，鎖定主力客群。針對運動戶外與時尚潮流這兩大強需求，運營團隊打造了清晰的“雙線矩陣”：一方面集結(jié)安德瑪、斯凱奇、耐克、阿迪達斯、Jeep等運動戶外品牌；另一方面組合 JNBY、速寫、柳川田家等時尚品牌，從而穩(wěn)固了項目作為時尚潮流中心定位。

通過這種持續(xù)的“自我迭代”，商場確保了供給內(nèi)容始終領(lǐng)先于客群期待，從而形成了持續(xù)吸引力與堅實的競爭壁壘。

02

以“城市頂流”企劃思路

定義生活方式與城市儀式

結(jié)合品牌內(nèi)容，團隊制定“城市頂流·新潮首發(fā)”的企劃營銷思路，則是以高密度的頂級資源投入和現(xiàn)象級活動策劃，將商場從“消費場所”推向了“城市文化策源地”的高度。

高舉高打，制造絕對稀缺性。團隊采用“一月兩檔、周周不停”的飽和式攻擊策略，確保項目始終處于城市話題中心。其核心邏輯是將高線城市的潮流內(nèi)容與活動形式，經(jīng)過本土化創(chuàng)意包裝后，以“濟源首秀”的姿態(tài)呈現(xiàn)，制造出無可替代的體驗稀缺性。

從開業(yè)時的井朧、石橋樂隊，到人氣歌手、二次元的百萬up主、百萬網(wǎng)紅、說唱新銳歌手等，團隊調(diào)動強大的資源鏈接能力，為項目導(dǎo)入爆炸性流量，實現(xiàn)明星網(wǎng)紅空降常態(tài)化，讓“城市頂流·新潮首發(fā)”的標簽深入人心。

另外，節(jié)氣活動IP化、事件化是團隊在深入圈層共鳴和破解商業(yè)淡季上，形成另一套有效打法。團隊拒絕平庸的促銷，將每個節(jié)點升華為城市級事件：“沸騰濟源·一起跨年”定義了跨年儀式；“紅運濟源·寶龍過年”重塑了春節(jié)體驗；“落日微醺生活節(jié)”引發(fā)青年社交風潮；戶外露營生活節(jié)甚至吸引了王俊凱全國粉絲應(yīng)援。這些活動不僅帶來瞬時客流，創(chuàng)造過單日最高客流10萬+人次的紀錄，更在長期中沉淀為市民的“城市記憶”。

以“落日微醺生活節(jié)”為例，團隊在18天前宣周期內(nèi)，通過8條視頻、16張海報、3條推文進行高頻、趣味化的內(nèi)容預(yù)熱，線上獲取曝光超200萬，線下則以“招手即停的蹦迪巴士”等強互動事件引爆全城，實現(xiàn)了線上線下的“立體穿透”。

此次的周年慶活動，團隊依然遵循這種邏輯，從“生日痛車”全城巡游的創(chuàng)意營銷，到井迪等明星空降的資源整合，再到高空飛碟煙火秀等高難度活動的落地執(zhí)行，展示了其高能的創(chuàng)意策劃、資源協(xié)調(diào)與風險管控能力。

Vol.3

升華之道

“人”的集合是商業(yè)最大護城河

依托“高線視野”下的品牌+企劃雙輪驅(qū)動，濟源寶龍廣場得到了成功市場印證。12月20日周年活動上，項目當日涌入20萬人潮，銷售額超400萬，至此開業(yè)一年總客流突破1600萬，銷售額超4.6億元，日均客流近5萬+人次。其他眾多檔期數(shù)據(jù)也極具亮眼：國慶8天客流60萬+人次、銷售2300萬+；春節(jié)8天客流67萬人次、銷售2300萬+。各業(yè)態(tài)在活動帶動下銷售環(huán)比大幅提升，證明了營銷對整體生態(tài)的拉動效應(yīng)。

項目也重塑了消費者的心智：濟源寶龍廣場并非是單純的購物中心，而是約會、遛娃、看展、參與城市活動的首選目的地。它成功地將本地強勁的消費實力，轉(zhuǎn)化為了對自身平臺的深度依賴與情感認同，完成了從“城市商業(yè)地標”到“區(qū)域商業(yè)標桿”的跨越“升維”。

在商業(yè)空間日益同質(zhì)化的當下，濟源寶龍廣場證明，真正的差異化競爭力，最終凝結(jié)于“人”：一支視野超前、執(zhí)行力強悍、本土化運營智慧，還有對商業(yè)保留最初情懷的“核心團隊”。他們以實踐證明，“高線視野”的運營戰(zhàn)略在縣域市場同樣可行，打破了“下沉市場做不出精品”的認知偏見。

當前，隨著眾多連鎖商業(yè)平臺下沉，四五線城市已成為熱門賽道。商業(yè)的本質(zhì)是長期主義，濟源寶龍廣場僅運營一周年，它的運營敘事才剛剛開始，能否持續(xù)迭代需要通過更長線的時間來驗證，贏商網(wǎng)期待它繼續(xù)為整個行業(yè)帶來新的生動樣本。

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