“資管之王”凱德投資，管理輸出背后的商業戰略升級

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 黎浩然

圖片來源 · 凱德投資

當商業地產從 “增量擴張” 邁入 “存量提質” 的深水區，一場關于價值創造模式的革命正在悄然發生。

據贏商大數據統計，截至2025年6月底國內已開業商場（購物中心+獨立百貨+奧特萊斯）有近7000個，其中超7成項目處在C/D級，低效資產盤活成為行業核心訴求。與此同時，消費需求呈現 “品質化、場景化、社群化” 的結構性轉變，傳統商業運營模式難以跟上市場變化。

敏銳捕捉這一趨勢，凱德投資將“管理輸出”作為新增長引擎，朝著“資產價值管理伙伴”邁出關鍵一步。

對此，凱德投資集團首席戰略官、商業管理首席執行官楊欽富表示，“管理輸出是我們的一項全球策略。我們希望把我們的多元產品能力和全球資源應用到管理輸出項目中，與合作伙伴共贏，為消費者帶來更多元的商業體驗。”

凱德投資以“產品 + 能力” 雙重優勢證明：管理輸出的核心不是品牌授權，而是將資管及運營經驗轉化為可復制、可落地的價值創造能力。

01.

多產品線精準卡位：

全場景覆蓋與可復制能力的雙重突破

近日，凱德投資正式推出“來福士?界”與 “凱德壹中心”兩大新品牌，進一步豐富了其商業矩陣。

來福士?界：

城市靈感新地標（Experiential Destination）

來福士?界定位于城市級靈感地標，在傳承來福士品牌DNA的基礎上，創新呈現“五大新界面 × 四大消費體驗場景”。

來福士?界的產品理念直指城市存量資產“同質化、體驗單一” 的行業痛點，通過場景革新、業態重構，接入生活中的多元界面，滿足新一代消費者對多元體驗、情緒價值和生活方式的追求。

凱德壹中心：

新型城市微中心（Micro City Center）

凱德壹中心面向周邊3-5km的新中產家庭、白領人群，以 “一站式全品類綜合服務，便捷、幸福的在地生活方式，與社群的愉悅互動” 三大場景為核心，打造 “城市微中心”。

該產品線精準契合“區域型商業” 的升級剛需—— 大量傳統社區 Mall 面臨業態陳舊、客群流失的困境，可提供更貼近本地社群實際需求的解決方案。

新產品線的推出，正是基于凱德對消費市場的長期趨勢洞察。凱德投資（中國）商業管理董事總經理及負責人盧志昇在接受贏商網采訪時表示，“中國消費市場正在經歷深刻的結構性轉變，新消費觀將重塑商業生態。”

據盧志昇觀察，如今消費者呈現兩大特點，一是“理性且自我”，愿意把更多錢花在無形的服務和體驗上，以獲得快樂和個人成就感；二是“興趣與認同”，冷冰冰的傳統盒子商業不再有吸引力，需要通過“關系及場景驅動”，讓消費者在這里遇見興趣、連接社群、收獲認同感，消費是自然發生的結果。

從“來福士?界”與 “凱德壹中心”來看，都是劍指“創造真正值得停留的消費場景”，讓消費者愿意來、停留更久。

疊加兩大新產品線后，凱德形成了涵蓋三大類別、五大品牌的多元化產品矩陣，實現了“市場全覆蓋、差異化競爭”的雙重突破。

■“多元市場覆蓋”：構建全場景商業矩陣

通過矩陣化布局捕捉不同層級的市場需求，實現“全客群 + 全場景” 無縫覆蓋；同時，不同產品線適配不同區域的發展特征和客群定位，強化 “抗周期與跨區域復制” 能力，讓其在市場周期中保持穩健增長。

■“差異化產品包”：形成可復制的產品模型

以差異化產品實現錯位競爭，既提高了“場景適配性”，也更具靈活性，從而降低 “合作決策成本”，讓業主方清晰感知，為規模化擴張奠定基礎。

盧志昇介紹說，未來的管理輸出項目，將綜合評估項目所在城市能級、區位特點、周邊客群畫像等核心要素，匹配合適的品牌，為業主量身定制。

凱德的多元化產品路徑絕非簡單的 “品牌擴容”，而是通過差異化突圍、核心能力放大，將其超過30年積累的操盤經驗轉化為可復制、可落地、可增值的標準化解決方案，為實現管理輸出的規模化增長打下基石。

02.

核心能力驅動：

精細化運營與全周期資管的護城河

如果多產品線矩陣是管理輸出的“前端武器”，那么“精細化運營”與 “全周期資產管理”則是凱德投資不可復制的核心護城河。

精細化運營：

從“空間管理” 到 “生態協同”

凱德不僅能夠提供體系化、標準化的運營管理服務，包括招商、市場推廣、物業管理等全流程管控，更以其獨特優勢為合作方賦能：

■平臺價值共享

據悉，凱德投資目前在中國擁有超過10,000個零售租約，涵蓋4,600多個品牌，品牌池持續擴容。同時，凱德還助力泡泡瑪特等近 60 個中國品牌出海。其全球資源賦能的租賃體系，得益于凱德投資的國際化布局和多市場運營經驗。

依托“T?R?E” 價值循環體系，即連接租戶(Tenants)、零售生態伙伴(Retail Partners)與凱德資源平臺(Ecosystem)，凱德的自有運營平臺與豐富的品牌資源庫，一方面為項目運營提供充足彈藥，持續煥新；另一方面為品牌的增長賦能, 形成長期共贏的正循環。

■數字化賦能

敏銳地捕捉數智化趨勢，凱德早在2015年就推出了“凱德星”數字化平臺，經過十年的深耕，現已連接超10,000家商戶、超2,200萬會員和微信粉絲，可從客戶引流、運營提效、招商賦能等維度，為項目運營提供全流程數字化支撐。在實現客戶精準洞察的同時，降低項目運營成本。

■多元資產協同

不僅在商業地產界擁有響亮名號，凱德在辦公、產業園區、酒店及公寓等領域都有數十年的深入布局，并且在每個賽道都建立了成熟的運營體系和強大品牌。

這使得凱德投資的管理輸出不局限于購物中心，而能夠依托其一體化運營平臺，實現多元資產間的協同發展，為業主提供多元業態場景的解決方案。

如盧志昇所說：“我們希望以多元形態的生態，全面覆蓋不同階段的生活與消費需求，為不同項目注入更完整的場景生命力。”

▲ 圖片來源：凱德投資（左右滑動，查看更多）

全周期資管：

從 “穩健回報” 到 “資產增值”

著眼于長期收益與價值增長，凱德投資的資管模式，打破了傳統商管“重運營、輕規劃” 的局限，形成覆蓋資產全生命周期的閉環服務。

項目前期，基于深入市場洞察的精準項目定位、動線設計、業態規劃是操盤的起點，也為后期成功運營奠定關鍵基石。

盧志昇表示：“在選擇輸出管理項目時，更傾向于未建成項目。這樣能夠提前介入項目定位和規劃，幫業主方減少試錯成本，避免不必要的資源浪費。畢竟面包無法變回面粉。”

在運營階段，通過適時的資產升級改造（AEI），持續提升運營表現，實現資產價值提升。

不管是動線優化、布局重構，還是品牌煥新、街區打造，系統化、有節奏的調改貫穿于凱德所有項目的全生命周期，驅動其內生增長。

在凱德的資管全鏈條中，退出是關鍵一環，也是價值實現的必然要求。從成功運作近20年的凱德中國信托（CLCT），到今年9月在上交所上市華夏凱德商業REIT，凱德投資成功實現海外成熟模式在中國的落地，跑通了人民幣“募投管退”全路徑。

在精細化運營與全周期資管的雙引擎下，前者解決 “運營如何提質” 的落地問題，后者破解 “資產如何增值”的核心訴求。

03.

“管理輸出”模式下的價值重構

凱德投資瞄準管理輸出，背后是 “能力產品化、資源平臺化”的商業戰略升級。

• 能力產品化：將30余年積累的運營經驗轉化為可復制的標準化服務，通過多產品線適配不同場景；

• 資源平臺化：整合全球資源、數字化平臺、資本化路徑，打造開放平臺，為業主方提供 “超出管理本身” 的定制化服務

對于未來的展望，盧志昇總結為：“與志同道合的合作伙伴，以追求長期價值為共同目標，實現 ‘城市發展、業主收益、消費者體驗’ 的多方共贏。”

隨著凱德投資這樣的專業資管玩家下場，行業的價值創造模式將從 “重資產比拼” 轉向 “資管能力競爭”。單純依賴品牌與規模擴張的托管模式不再有效，競爭將回歸到資產價值的本質——NOI、估值與現金流。

輕資產的核心不是變得更輕，而是更專業的資管能力，而這恰恰是凱德投資最硬核的武器。望向未來，一條帶有鮮明“凱德范式”的管理輸出新路，已然開啟，徐徐向前。

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