明年起如果房?jī)r(jià)仍繼續(xù)下跌，中國(guó)50%的家庭或?qū)⒚媾R4個(gè)麻煩

今年的樓市數(shù)據(jù)，讓不少人心里“咯噔”一下。10月份，70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格全部下跌，一個(gè)幸存者都沒(méi)有。瑞銀也預(yù)測(cè)，到2026年，全國(guó)新房均價(jià)可能再跌5%，三四線城市累計(jì)跌幅或接近22%。
過(guò)去很多人習(xí)慣一句“房住不炒歸房住，價(jià)格跌跟我沒(méi)關(guān)系”，現(xiàn)在越來(lái)越說(shuō)不出口了。尤其是那批“手里兩三套房”的家庭，原本以為拿著的是安全墊，現(xiàn)在慢慢發(fā)現(xiàn)，這塊墊子有點(diǎn)扎人。那問(wèn)題就來(lái)了：接下來(lái)的日子，到底該怎么過(guò)？

月供成了甩不掉的包袱

很多人會(huì)安慰自己：房?jī)r(jià)跌就跌吧，反正是自住，又不賣，跌了也只是數(shù)字好看難看而已。

聽起來(lái)挺有道理，那我舉個(gè)例子吧，當(dāng)年買房，總價(jià)300萬(wàn)，首付拉扯來(lái)拉扯去，東拼西湊付了100萬(wàn)，向銀行貸了200萬(wàn)，每個(gè)月要還一萬(wàn)多。現(xiàn)在房?jī)r(jià)回調(diào)，這套房市場(chǎng)價(jià)只剩270萬(wàn)，你名義上“少了”30萬(wàn)，銀行那邊的貸款，還得老老實(shí)實(shí)按時(shí)還。

這只是單套房，現(xiàn)在全國(guó)差不多有四成家庭不止一套房，很多是十年前那波上漲行情里買的，當(dāng)時(shí)氣氛就是“不買就被時(shí)代拋下”。二套房利率本身就比首套高，月供更重，疊加上房?jī)r(jià)掉頭向下，賬面資產(chǎn)縮水，出手又不理想，心理落差一下就出來(lái)了。

到了這兩年，壓力已經(jīng)開始在數(shù)據(jù)里顯形。關(guān)于房貸斷供的比例，有些地方的統(tǒng)計(jì)顯示，已經(jīng)從之前的一點(diǎn)多百分點(diǎn)抬升到3%左右，部分三四線城市甚至沖到5%。

話說(shuō)回來(lái)，不是所有斷供的人都是“賭徒心態(tài)”，更多是被生活硬生生逼到這一步。收入縮水、工作不穩(wěn)定、家里老人孩子都有支出，疊加多套房的月供，一旦沒(méi)有足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備，挺不過(guò)去是早晚的事。

賬面財(cái)富在往下掉

我們接著看資產(chǎn)這一塊。中國(guó)家庭有個(gè)很典型的結(jié)構(gòu)，錢基本都砸在磚頭上，住房在居民總資產(chǎn)里大概占到七成多，有的統(tǒng)計(jì)甚至能接近八成。反過(guò)來(lái)看，那些股票、基金、債券、理財(cái)在很多家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)里，存在感其實(shí)并不高。這么一來(lái)，只要房?jī)r(jià)下調(diào)一點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)家庭賬面財(cái)富的沖擊就會(huì)被放大。

再舉個(gè)例子，有人在一線或強(qiáng)二線手里有兩套房，高點(diǎn)時(shí)期總價(jià)粗略算1000萬(wàn)，現(xiàn)在如果跌去三成多，身家在賬面上就只剩六百多七百萬(wàn)，直接少了幾百萬(wàn)。對(duì)有些人來(lái)說(shuō)，這是幾十年打拼的積累，相當(dāng)于被橡皮擦擦掉了一大塊。這么看來(lái)，如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)緩慢往下修，多套房家庭的整體資產(chǎn)縮水，還會(huì)再走一段。

社會(huì)研究里有個(gè)結(jié)論，當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)10%左右，家庭在吃喝玩樂(lè)、旅游、教育、娛樂(lè)這些可選消費(fèi)上的支出，一般會(huì)減少一兩成。而且工資可能沒(méi)降，甚至還有一點(diǎn)小漲，心態(tài)卻變了，明明銀行卡余額還在那里，就是不敢隨便花。

原本周末計(jì)劃去商場(chǎng)喝個(gè)下午茶，順便逛會(huì)兒街，房?jī)r(jià)跌多了幾個(gè)月，忽然就變成在家燒壺茶、刷刷短視頻。國(guó)慶想帶父母、孩子出去轉(zhuǎn)一圈，看到機(jī)票酒店價(jià)格，再想想房子又跌了幾萬(wàn)，行程悄悄從“今年一定去”變成“再觀望一下”。

一旦覺(jué)得自己“沒(méi)那么富了”，大多數(shù)人就會(huì)本能地收縮支出，把安全感鎖在存款和余額里。房地產(chǎn)這個(gè)“蓄水池”一降溫，整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)沖動(dòng)也就冷靜下來(lái)。

想賣賣不掉的尷尬

接下來(lái)這一點(diǎn)，很多多房家庭最近都體會(huì)得很真切，房子是資產(chǎn)，然而，它不是隨時(shí)能變成錢的資產(chǎn)。

手上有十萬(wàn)塊現(xiàn)金，你想買菜、買基金、買黃金，動(dòng)動(dòng)手指就行。手里有一套標(biāo)價(jià)兩百萬(wàn)的房子，想換成現(xiàn)金，要經(jīng)歷的環(huán)節(jié)就多了——定價(jià)、找中介、帶看、談價(jià)、過(guò)戶，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要時(shí)間和耐心。行情好的時(shí)候，這些步驟像是流水線，一個(gè)月兩個(gè)月，很有希望走到終點(diǎn)。交易冷清的時(shí)候，就變成了漫長(zhǎng)等待。

這兩年不少城市的二手房成交量明顯縮了水，掛牌量卻上去了一大截。有些城市二手房掛牌動(dòng)輒十幾二十萬(wàn)套，很多業(yè)主掛著掛著，就習(xí)慣了每天刷房產(chǎn)App，卻沒(méi)人認(rèn)真來(lái)談價(jià)的狀態(tài)。市場(chǎng)情緒一轉(zhuǎn)冷，買方變得挑剔：總價(jià)要壓、樓齡要新、學(xué)區(qū)要好、地段要硬，稍微普通一點(diǎn)的小區(qū)，就成了被挑剩下的那個(gè)。

不賣呢，每個(gè)月要承擔(dān)各種持有成本。有時(shí)候還帶著空置成本，房子沒(méi)人住，心里也會(huì)犯嘀咕，放著落灰，還得交錢，值不值？一旦家里有突發(fā)支出，比如孩子教育要一筆錢，老人健康出現(xiàn)狀況，或者突然的職業(yè)變動(dòng)，現(xiàn)金流的緊張會(huì)迅速放大。

說(shuō)白了，房子對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，從“增值工具”慢慢變成了“需要好好管理的重資產(chǎn)”。

家庭關(guān)系也跟著緊張

聊錢，繞不過(guò)感情。經(jīng)濟(jì)壓力一上來(lái)，情緒往往會(huì)變得更敏感。房子又是個(gè)天然“情緒放大器”，關(guān)乎面子、體面、代際期待和安全感，任何一個(gè)話題扯到房子，都可能迅速升級(jí)成家庭辯論賽。

很多家庭這幾年吵得最多的，就是那句：要不要把多余的那套房賣了？一個(gè)人覺(jué)得，“與其每天被月供追著跑，不如早點(diǎn)止損，換點(diǎn)現(xiàn)金輕裝上陣”。另一個(gè)人會(huì)擔(dān)心，“現(xiàn)在賣太虧，再撐幾年，說(shuō)不定能緩一緩”。誰(shuí)也沒(méi)錯(cuò)，立場(chǎng)不同而已，可來(lái)回拉扯多了，感情就開始磨損。

家庭成員之間，有時(shí)候并不是不理解彼此，而是都被現(xiàn)實(shí)壓得有點(diǎn)喘不過(guò)氣。一個(gè)人在公司憋了一天的情緒，回到家聽到一句“房貸又扣了”“房子掛了三個(gè)月怎么還沒(méi)動(dòng)靜”，火氣就莫名上來(lái)了。久而久之，家里容易形成一種無(wú)形的緊繃感，不敢輕松聊錢，更不太愿意提房?jī)r(jià)。

心理層面的壓力，也在無(wú)聲積累。很多人白天忙到飛起，晚上關(guān)燈躺下，腦子開始自動(dòng)播放：我要不要轉(zhuǎn)租一套？要不要把手里那套老破小甩掉？賣了會(huì)不會(huì)后悔？不賣會(huì)不會(huì)更難？這些問(wèn)題不會(huì)立刻有答案，卻足夠影響睡眠質(zhì)量。長(zhǎng)期睡不好，人難免變得脾氣急躁、注意力下降、身體小毛病增多。

房?jī)r(jià)下行并不只是手機(jī)里的幾張走勢(shì)圖，而是在默默改寫很多家庭的情緒結(jié)構(gòu)和相處方式。這個(gè)變化不劇烈，卻持久。

結(jié)語(yǔ)

話說(shuō)回來(lái)，對(duì)真正剛需或者實(shí)實(shí)在在想改善居住條件的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在也不全是壞消息。房?jī)r(jià)降溫、首付比例下調(diào)、房貸利率走低，對(duì)過(guò)去被高門檻擋在門外的人，是一種窗口期。

當(dāng)然前提是，買的是自己住得舒服、十年二十年也愿意待在那里的房子，而不是買來(lái)天天刷手機(jī)看估值。