房地產(chǎn)數(shù)據(jù)越來越難看，房價何時止跌依舊是謎

12月15日，統(tǒng)計局公布了11月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)與70個大中城市房價變動情況。看完后，我就一個感受：數(shù)據(jù)依舊很不好看，而且越來越難看。

第一，房地產(chǎn)投資跌幅，擴至最大。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，反映的是企業(yè)拿地與開工情況，可以說是房地產(chǎn)行情的先行指標。這一數(shù)據(jù)從2022年4月份轉(zhuǎn)負以來，就一直沒有回正過。

特別是，從今年4月開始，下降幅度再次回到兩位數(shù)狀態(tài)，并且跌幅在不斷擴大。到11月份，跌幅已經(jīng)擴大至2025年內(nèi)最大。

按照目前的數(shù)據(jù)與跌幅趨勢預測，全國2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大概率會跌破8.5萬億，將會是2022年以來的最低額，而降幅預計在15%以上，是2022年以來的最大下降幅度。（2022年-10%、2023年-9.5%、2024年-10.6%）

第二，商品房銷售額，年內(nèi)首次兩位數(shù)下降。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：1-11月份，新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

這組數(shù)據(jù)至少反映了兩個情況：

一是商品房銷售繼續(xù)不景氣。與房地產(chǎn)投資一樣，商品房銷售面積和銷售額，早在幾年前就一直在跌了，也一直未轉(zhuǎn)正過。

2024年倒出現(xiàn)好情況，無論是銷售面積還是銷售額，跌幅都在不斷收窄。到2025年2月份，跌幅已從兩位數(shù)收窄至個位數(shù)以內(nèi)。

分水嶺又是今年的4月份。從4月開始，無論是商品房銷售面積還是銷售額，跌幅又開始擴大。到了11月，銷售額跌幅又再次進入了兩位數(shù)下降狀態(tài)。這是2025年內(nèi)首次。

二是房價也在繼續(xù)下跌。從4月份以來，銷售額下降幅度均大于銷售面積，且總體差距在拉大。銷售面積降得少，銷售額降得多，這不就說明單價下降了嘛。

第三，70城二手房環(huán)比價格，年內(nèi)第三次全線下降。

統(tǒng)計局披露的70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)顯示：11月份，70個大中城市中，新房環(huán)比上漲城市數(shù)量8個，比上月多2個，其中，合肥、襄陽環(huán)比領漲全國（上漲0.3%）。

二手房價格無論環(huán)比還是同比，繼續(xù)全線下降，其中揚州（-8%）、北京（-6.2%）同比價格領跌全國。這是今年第三次出現(xiàn)二手房價格全面下降的情況。

從目前的數(shù)據(jù)和形勢來看，我認為：房地產(chǎn)市場形勢愈加復雜，房價何時能夠止跌，依然是個謎。

不久前召開的經(jīng)濟工作會議上，對房地產(chǎn)的表述為：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給......

官方已經(jīng)沒有再提及“止跌”，所以房價的這個底到底在哪里，真的令人揪心，也沒人能給出答案。

注：（1）本文觀點僅是作者的個人看法，僅供學習交流，不妥之處，敬請批評指正。

（2）本文所引用的房地產(chǎn)有關數(shù)據(jù)，來源統(tǒng)計局官網(wǎng)。