限制門禁催交物業費違法！最高法公布5起物業服務糾紛典型案例

• 欠交物業費，物業公司能否限制單元門禁使用？

• 小區房屋存在質量問題，業主可否拒繳物業費？

• 老物業不走，新物業進不來，物業管理交接一團糟怎么破？

近日

最高人民法院發布

5個物業服務合同糾紛典型案例

給出了答案

（千庫網授權圖片）

限制門禁催交物業費違法

2021年9月，某小區業主老張發現他因欠交物業費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統，與物業公司交涉無果后，起訴到了法院。

審理法院認為

我國民法典明確規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。對老張欠交物業費的違約行為，物業公司可另行依法維權。法官釋法后，物業公司在審理過程中恢復了老張的門禁系統使用。

最高法指出，物業服務人以不給業主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業費，實質上是基于其在物業服務合同項下的債權而不當限制了業主的建筑物區分所有權，既缺乏法律依據，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。業主經催告后在合理期限內仍不支付物業費的，物業服務人可以通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益。

房屋質量有問題拒交物業費無依據

業主徐某某以其房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題為由，辯稱不應交納物業費。審理法院認為，房屋問題屬于商品房買賣合同法律關系中的履行瑕疵問題，與案涉物業服務合同不屬于同一法律關系，業主以房屋質量問題為由抗辯主張不應支付物業費缺乏依據。

最高法認為

物業服務人的義務主要包括維修養護、秩序維護、安全保護、制止違法行為、向有關行政主管部門報告并協助處理等義務。房屋專有部分的質量、設計等問題不屬于物業服務人應擔責的義務范圍。本案判決有助于厘清物業服務合同關系與其他法律關系，引導業主正確區分責任主體，依法依規理性維權，妥善平衡物業服務合同各方合法利益。

物業拒不退場無權收費

某小區原物業服務合同到期后，業主委員會依法選聘了新的物業服務人，但原物業公司卻拒絕辦理交接，繼續占用物業用房和相關設施，導致新物業長期無法進場服務。更讓業主們不滿的是，原物業公司還向業主何某某索要合同終止后的物業費，遭到拒絕后竟訴至法院。

審理法院認為

《民法典》第九百四十九條規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出，配合新物業服務人做好交接工作。原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。原物業公司拒不退場的行為已構成違約，無權主張合同終止后的物業費。

最高法表示，物業交接不順，不僅容易引發原物業服務人、新物業服務人、業主大會或者業主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區管理秩序，影響物業服務質量，降低業主生活品質。本案判決駁回某物業公司的訴訟請求，有利于引導物業服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規范物業服務行為、構建和諧宜居的小區環境具有積極意義。

物業公司無權起訴請求撤銷業主大會決定

除了“以服務之名行強占之實”，有物業公司還試圖通過訴訟來撤銷業主大會選聘新物業的決定。

審理法院認為

業主大會決定是業主對小區重大事項行使共同管理權、實行業主自治的重要方式。民法典第二百七十八條規定，選聘和解聘物業服務企業應由業主共同決定。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。某物業公司不是該小區業主，不受業主大會決定的約束，與該被訴業主大會的決定不具有直接利害關系，故無權起訴請求撤銷業主大會決定或者確認該決定無效。

最高法指出，生活中，有的物業服務人被解聘后，試圖以請求確認業主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業主大會決定，否定業主共同意志。本案明確物業服務人對業主大會關于選聘新物業服務人的決定不能提起訴訟，具有規則指引作用，有利于維護業主大會決定效力、依法保障業主行使共同管理權。

示范調解化解欠費惡性循環

“物業公司服務不到位，衛生沒人打掃，安保也形同虛設，我們當然不愿意交物業費！”“業主都不交錢，我們員工工資發不出來，怎么提升服務質量？”不少小區中，由于對物業服務不滿意，業主們欠交物業費，物業公司陷入運營困境，服務質量更加下滑，進而引發更多業主不滿，形成惡性循環。某物業公司因此將欠費業主陳某訴至法院。審理法院對案涉小區的物業服務及欠費情況進行研判后認為，陳某案后可能存在批量訴訟，決定前往該小區開展巡回審理、現場辦案。

庭審中，法院對物業的服務質量進行詳細調查并對相關法律問題釋法說理，讓物業公司認識到自身服務的不足，也讓業主理解物業費對小區正常運轉的重要性。在法院主持下，物業公司與陳某當場簽訂了調解協議，陳某根據物業服務的實際情況支付相應物業費。

最高法認為

業主按時足額交納物業費，有助于物業服務人提供更優質的服務；而物業服務人不斷提升服務質量，才能使業主更自覺地交納物業費，從而形成良性循環，以打造更加舒適美好的生活環境。

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來源/中國消費者報·中國消費網

記者/聶國春

編輯/李曉雨

監制/何永鵬 任震宇

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