最高法判例：房屋登記權利人與實際權利人對被征收房屋產權無爭議，可依法對實際權利人進行補償安置

裁判要旨

房屋實際權利人與登記的所有權人一致，依法應當對房屋所有權人進行補償。登記的房屋所有權人與實際權利人不一致，雙方對房屋產權存在爭議的，決定征收的政府應當依法作出補償決定，并對補償安置款項和房屋予以提存，等待爭議雙方依法解決權屬爭議后，向確定的房屋權利人發放補償款、交付安置房；如果登記的權利人與實際權利人雙方對被征收房屋產權無爭議，可以依法對實際權利人進行補償安置。

案例詳情

中華人民共和國最高人民法院

行 政 判 決 書

（2025）最高法行再85號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：侯某有，男，1963年5月24日出生，漢族，住山西省清徐縣。

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王某梅，女，1963年6月23日出生，漢族，住山西省清徐縣。系侯某有之妻。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：山西省清徐縣人民政府。住所地：山西省太原市清徐縣。

法定代表人：李某貴。

再審申請人侯某有、王某梅（以下簡稱侯某有夫婦）因訴被申請人山西省清徐縣人民政府（以下簡稱清徐縣政府）要求履行安置補償職責一案，不服山西省高級人民法院（2023）晉行終231號行政判決，向本院提出再審申請。本院于2025年1月2日作出（2023）最高法行申2554號行政裁定，提審本案。提審后，本院依法組成合議庭進行審理，案件現已審理終結。

經審理查明，侯某有于2003年9月1日與清徐縣某某供銷合作社（以下簡稱某某供銷社）簽訂售房協議，購該社位于**街**號院的7間門面房等。2005年1月31日山西省清徐縣人民法院作出（2004）清民初字第523號民事判決，以案涉房屋設定抵押，某某供銷社未通知抵押權人，也未告知受讓人侯某有夫婦的情況下，出售房屋違反擔保法規定，認定售房協議無效。侯某有申請再審，山西省太原市中級人民法院駁回其再審申請。案涉房屋的所有權一直登記在某某供銷社名下。但是，侯某有已經支付全部購房款，并代某某供銷社償還債務解除抵押，實際占有使用案涉房屋20余年。2020年7月4日，清徐縣政府開始組織實施南營留城中村（棚戶區）拆遷改造項目房屋拆遷征收工作，案涉房屋在征收范圍內。某某供銷社對案涉房屋并不主張補償安置權利，清徐縣政府以房屋登記在某某供銷社名下為由，拒不對侯某有夫婦補償安置。侯某有夫婦于2022年7月25日以郵遞的方式，向清徐縣政府提出安置補償申請。清徐縣逾期未予答復，侯某有夫婦提起本案訴訟，請求對其予以安置補償。

山西省陽泉市中級人民法院（2022）晉03行初316號行政判決認為，售房協議已經人民法院生效判決認定無效。依據在案證據可以證實，案涉房屋一直登記在某某供銷社名下。侯某有要求清徐縣政府履行安置補償職責，理由不能成立，判決駁回侯某有的訴訟請求。侯某有不服，提起上訴。

山西省高級人民法院（2023）晉行終231號行政判決認為，案涉房屋登記在某某供銷社名下，侯某有夫婦提交的售房協議經人民法院生效裁判文書認定為無效，請求清徐縣政府履行補償安置職責，依據不足，判決駁回上訴，維持原判。

侯某有夫婦申請再審稱，其夫婦是案涉房屋及土地的實際所有權人及使用權人，且已經支付相關費用，某某供銷社也將案涉房屋及土地交付近20年。請求本院撤銷一、二審判決，依法改判或者發回重審。

清徐縣政府辯稱，侯某有夫婦沒有提交其占有使用案涉房屋情況的直接證據，并非房屋所有權人。且人民法院生效判決認定售房協議無效。請求駁回侯某有夫婦的再審申請。

本院認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。同時，第二十六條第一款規定，被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于在審判工作中促進提質增效推動實質性化解矛盾糾紛的指導意見》第一條規定：“人民法院在審判工作中應當堅持依法履職，通過必需的審判、執行程序，依法及時準確回應訴求，切實保障當事人訴訟權利，促進矛盾糾紛實質性化解、一次性解決，努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義。”第七條第一款規定：“人民法院在審理行政案件中發現需先行解決相關民事爭議，且該民事爭議可以同行政案件一并解決的，應當告知當事人依法申請一并解決民事爭議。當事人依法申請一并解決民事爭議的，人民法院應當一并審理行政與民事案件；當事人明確表示不申請一并審理民事爭議，也未通過民事訴訟、仲裁等法定途徑解決相關民事爭議的，人民法院應當根據現有證據依法就行政案件作出裁判?！备鶕鲜鲆幎ㄖ?，房屋實際權利人與登記的所有權人一致，依法應當對房屋所有權人進行補償。登記的房屋所有權人與實際權利人不一致，雙方對房屋產權存在爭議的，決定征收的政府應當依法作出補償決定，并對補償安置款項和房屋予以提存，等待爭議雙方依法解決權屬爭議后，向確定的房屋權利人發放補償款、交付安置房；如果登記的權利人與實際權利人雙方對被征收房屋產權無爭議，可以依法對實際權利人進行補償安置。本案中，盡管案涉房屋登記在某某供銷社名下，且生效民事判決亦確認購房協議無效。但是，侯某有已經按照售房協議支付全部購房款，某某供銷社抵押案涉房屋的債務已由侯某有夫婦支付解除抵押，導致購房協議無效的法律障礙已經消除，買賣雙方對購房合同的真實有效性均不持異議，且征收過程中某某供銷社并不主張案涉房屋的產權。在此情形下，清徐縣政府仍然以案涉房屋登記在某某供銷社名下為由，拒不對案涉房屋的實際權利人侯某有夫婦予以征收補償安置，違反上述法律規定。一、二審判決駁回侯某有夫婦的訴訟請求，認定事實不清，適用法律錯誤，依法應當予以改判，清徐縣政府應當依法對侯某有夫婦作出安置補償決定。

綜上，侯某有、王某梅的再審請求成立。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第二項、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十九條第一款之規定，判決如下：

一、撤銷山西省陽泉市中級人民法院（2022）晉03行初316號行政判決；

二、撤銷山西省高級人民法院（2023）晉行終231號行政判決；

三、責令山西省清徐縣人民政府于本判決生效后九十日內向侯某有、王某梅履行安置補償職責。

本判決為終審判決。

審判長　　王曉濱

審判員　　朱宏偉

審判員　　楊　軍

二〇二五年六月二十四日

書記員　　李林濤

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