再審判例：購房付全款預告登記后開發商破產的，還能要求交房嗎？

作者：周軍律師.

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“全款買了房，也辦了預告登記，本以為萬無一失，結果開發商突然破產了，我還能拿到房子嗎？” 這是當前開發商破產頻發的市場環境下，買房人極具代表性的疑慮。

那么，購房付全款預告登記后開發商破產的，還能要求交房嗎？

湖南高院在《蔣天物、益陽天業房地產投資開發有限公司商品房預售合同糾紛再審案》中明確：

商品房預售合同，當事人已經支付了房屋的全部價款后開發商破產的，破產管理人并無解除權。在當事人主張繼續履行《商品房預售合同》的情況下，破產管理人應當繼續履行，并按約交房。

本案的爭議焦點是：蔣天物向天業房地產公司購買的20套房屋是否屬于破產財產。

天業房地產公司被裁定進入破產還債程序后，因破產管理人金誠資產管理公司未通知蔣天物繼續履行商品房預售合同，而是將蔣天物交納的購房款作為普通債權登記，蔣天物遂提起本案訴訟，要求確認其為涉案房屋的權利人并由被申請人返還房屋、協助辦理房屋所有權證，其訴訟請求的實質是要求確認涉案房屋不屬于破產財產，繼續履行商品房預售合同并由天業房地產公司交付房屋、協助辦理產權過戶手續。

取回權是指對于不屬于破產企業的那部分財產，所有權人有從破產管理人處取回的權利。因蔣天物未取得涉案房屋的產權，故原審確定本案案由為一般取回權糾紛不當。本案案由應確定為商品房預售合同糾紛。

本案申請人蔣天物2010年7月16日即與天業房地產公司簽訂了《商品房預（銷）售合同》，全額支付了購房款，并依照規定程序在益陽市房地產管理局完成了備案登記和預售合同預告登記手續。一審法院2012年10月16日裁定天業房地產公司進入破產還債程序至2013年2月28日召開第一次債權人會議時，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國企業破產法﹥若干問題的規定（二）》尚未頒布施行（2013年9月16日起施行）。因此，《中華人民共和國企業破產法》和2002年9月1日起施行的《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》（以下簡稱《若干規定》）是認定債務人天業房地產公司破產財產的法律依據。

根據《若干規定》第七十一條第（五）項的規定，特定物買賣中，尚未轉移占有，但相對人已經完全支付對價的特定物，不屬于破產財產。《若干規定》為現行有效的司法解釋。

本案蔣天物向天業房地產公司購買的涉案房屋，棟號、房號、戶型、面積、朝向均已確定，且在房管部門辦理了備案預告登記，完全支付了對價。預告登記是為保全將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，對后發不動產物權處分行為具有排他效力，且納入預告登記的債權具備一定的物權效力。

因此，蔣天物購買的涉案房屋應當認定為特定物。故根據《若干規定》第七十一條第（五）項的規定，涉案房屋不應列入天業房地產公司的破產財產范圍。

《中華人民共和國企業破產法》第十八條第一款規定，管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。

而本案中，蔣天物已經支付了訴爭房屋的全部價款，故對于涉案商品房預售合同，天業房地產公司破產管理人并無解除權。在蔣天物主張繼續履行《商品房預售合同》的情況下，天業房地產公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續履行的情形，故天業房地產公司及破產管理人金誠資產管理公司應當繼續履行涉案《商品房買賣合同》，協助蔣天物辦理訴爭房屋所有權變更登記，并將訴爭房屋交付給蔣天物。

周軍律師提醒，購房者已經履行完畢支付購房款的義務后，管理人不享有單方解除權，可主張繼續履行合同，交付房產。若已陷入此類糾紛，建議及時咨詢專業破產法律師，結合房屋性質、建設狀態及破產程序進展，制定針對性的維權策略，以免錯失維權良機。

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