房產“更名”≠“過戶”！看似相同實則大不同，弄清它，少走彎路

在房產交易的圈子里，"更名"和"過戶"這兩個詞經常被掛在嘴邊。很多人一聽，覺得不就是把房子的名字換個人嘛，還能有多大差別？可真要到了簽合同、辦手續的時候，才發現這里面的門道可不少。
這不，剛工作沒幾年的小李就差點栽了跟頭。他看中了一套二手房，中介說可以"更名"，能省一大筆稅費。小李一聽挺劃算，差點就簽了合同。幸好他多留了個心眼，咨詢了做律師的朋友，才知道"更名"和"過戶"雖然只有一字之差，但背后的法律風險和成本可差遠了。

一、先搞懂："更名"和"過戶"到底是啥？
簡單來說，"更名"和"過戶"雖然都是變更房屋所有權人的行為，但它們發生的階段和法律性質完全不同。
"更名"：通常發生在房屋還沒有辦理不動產權證之前，也就是我們常說的"期房"階段。這個時候，房子還在開發商名下，購房者和開發商簽訂的是《商品房買賣合同》。所謂的"更名"，就是在辦理房產證之前，通過修改這份合同上的買方名字，來實現房屋所有權的轉移。這個過程一般是在開發商和房管局的配合下完成的。
"過戶"：則是發生在房屋已經辦理了不動產權證之后。這個時候，房屋的所有權已經明確登記在原房主名下。要轉移所有權，就必須通過不動產登記中心，辦理正式的產權變更手續，將房產證上的名字從原房主變更為新房主。這個過程是受國家法律嚴格保護和規范的。
為了讓大家看得更明白，我做了個簡單的對比表：
對比項 更名 過戶
發生階段 房屋未辦理不動產權證前 房屋已辦理不動產權證后
操作主體 主要在開發商和房管局之間操作 必須通過不動產登記中心辦理
法律性質 變更合同主體，風險較高 法定的產權變更程序，受法律保護
費用 可能較低，但風險大 需繳納法定稅費，但安全有保障
二、風險大不同：一個可能"錢房兩空"，一個受法律保護
這是"更名"和"過戶"最核心的區別，也是大家最需要警惕的地方。
"更名"的風險：
1. 法律風險高："更名"本質上是修改合同，而不是法定的產權變更。如果開發商不配合，或者中間出現什么幺蛾子，比如開發商倒閉、一房多賣等，購房者很可能面臨"錢房兩空"的局面。因為在法律上，房屋的所有權仍然屬于開發商，購房者只擁有一份合同債權。
2. 政策風險：很多地方的房管局對"更名"都有嚴格的限制，甚至明確禁止。這是為了防止炒房行為，維護房地產市場的穩定。如果違反政策規定進行"更名"，一旦被發現，可能會導致合同無效，購房者的權益無法得到保障。
3. 稅費風險：雖然"更名"可能會省掉一些稅費，但這也意味著購房者可能無法享受一些稅收優惠政策。比如，在計算房屋持有年限時，"更名"可能會被視為新的購房行為，從而影響到未來出售房屋時的稅費計算。
"過戶"的保障：
1. 法律保障："過戶"是國家法律規定的房屋所有權轉移方式。一旦完成過戶手續，新房主就會拿到新的不動產權證，成為房屋的合法所有人。這是受到國家法律嚴格保護的，任何單位和個人都無權侵犯。
2. 流程規范："過戶"流程是在不動產登記中心的監管下進行的，每一個環節都有明確的規定和要求。這可以有效避免一房多賣、虛假交易等問題的發生，保障交易的安全。
3. 稅費明確："過戶"需要繳納的稅費是按照國家相關規定計算的，雖然可能會比"更名"高一些，但這些稅費都是透明的、合法的。購房者可以清楚地知道自己需要繳納哪些費用，避免了后續的糾紛。
三、該怎么選？記住這幾點，準沒錯！
了解了"更名"和"過戶"的區別和風險，大家在實際操作中就應該心里有數了。這里給大家幾點建議：
1. 優先選擇"過戶"：無論是買賣二手房，還是繼承、贈與房產，只要房屋已經辦理了不動產權證，就應該通過"過戶"的方式來轉移所有權。這是最安全、最合法的選擇，雖然可能會多花一些錢，但能換來長久的安心。
2. 謹慎對待"更名"：如果是購買期房，確實可能會遇到需要"更名"的情況。但在決定"更名"之前，一定要仔細了解當地的政策規定，咨詢專業的律師或房產中介，確保"更名"行為是合法合規的。同時，要與開發商簽訂詳細的補充協議，明確雙方的權利和義務，以及違約責任，以降低風險。
3. 不要輕信"省錢"的誘惑：有些中介或個人會以"能省稅費"為誘餌，勸說購房者選擇"更名"。大家一定要保持警惕，不要為了省一點小錢而冒巨大的風險。房產交易涉及的金額通常都比較大，一旦出現問題，損失可能是無法挽回的。
4. 保留好相關證據：無論是"更名"還是"過戶"，都要保留好相關的合同、發票、收據等證據。這些證據在日后可能會派上用場，比如在發生糾紛時，可以作為維護自己權益的依據。
總之，"更名"和"過戶"雖然都是變更房屋所有權人的行為，但它們之間的區別可太大了。一個可能讓你"錢房兩空"，一個能給你法律保障。大家在進行房產交易時，一定要擦亮眼睛，分清這兩個概念，選擇合法、規范的交易方式。只有這樣，才能真正保護好自己的合法權益，避免不必要的麻煩和損失。