這座海淀豪宅，被老業(yè)主捅了一刀

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京海淀的嘉華天珺，又進入多事之秋。

9月26日，一位自稱為東區(qū)6#的業(yè)主，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上投訴、求助。

他講了有關(guān)嘉華天珺的四點信息：

1、被銷售告知東區(qū)為自采暖，西區(qū)為集中采暖；（他應(yīng)該是寫反了）

2、今年6月份，開發(fā)商做了一次大降價；

3、西區(qū)調(diào)規(guī)，對東區(qū)的住戶非常不公平；

4、東區(qū)質(zhì)量不過關(guān)，存在嚴重的安全隱患。

這四點，皆直指要害。尤其是最后一條，甚至是人命關(guān)天。

十分巧合的是，就在這位業(yè)主投訴當(dāng)天，嘉華天珺西區(qū)調(diào)規(guī)的反饋意見通告出來了，152條，被分成八類。

它直接回應(yīng)了有關(guān)采暖的問題——“本項目住宅用地均為市政集中供暖”。

這句話，令一些想以采暖為由得到補償?shù)臇|區(qū)業(yè)主，夢碎了一地。

花姐判斷，之所以東區(qū)的業(yè)主跳出來投訴，主要原因還是西區(qū)調(diào)規(guī)的事情。（詳見《保利海淀豪宅，動了一次大手術(shù)》）

他們擔(dān)心自己的房子遭遇背刺。

（嘉華天珺業(yè)主投訴內(nèi)容截屏）

西區(qū)調(diào)規(guī)，不存在違規(guī)問題

嘉華天珺的住宅，分東西兩個區(qū)。

1月1日，東區(qū)取得預(yù)售許可證，備案均價8.2萬-9.7萬/㎡。截至目前，網(wǎng)簽216套，成交均價8.52萬元/㎡。

4月5日，西區(qū)424套住宅取證，總建面約4.72萬㎡，擬售均價在8.7萬-9.3萬元/㎡區(qū)間。截至目前，零網(wǎng)簽。

西區(qū)按兵不動，為嘉華天珺調(diào)規(guī)創(chuàng)造了條件。

9月8日，西區(qū)公示了調(diào)規(guī)圖，基本推倒了原有方案，主要涉及3點：

1、樓棟朝向，從原來的東偏南21度，變成正南正北朝向；

2、大門的尺度做了大幅提升，面寬和縱深都加強了；

3、砍去了原來的134平米戶型，整體戶型面積縮小了；

針對第1、2點，反饋意見做了答復(fù)：

1、有關(guān)西區(qū)和東區(qū)樓棟朝向不一致，優(yōu)化了街角退讓幅度，釋放了更多社區(qū)臨街空間，增加了城市界面的通透舒展性；

2、兩個地塊大門設(shè)計方案采用對稱式設(shè)計，設(shè)計風(fēng)格和規(guī)模基本一致，沿街長度完全一致。

有關(guān)嘉華天珺調(diào)規(guī)是否違法呢？

10月1日，海淀區(qū)房管局在人民網(wǎng)予以回復(fù)："調(diào)整規(guī)劃問題已經(jīng)過規(guī)劃部門認可，也不存在違規(guī)問題。"

實際上，今年北京在售樓盤調(diào)規(guī)的案例不少，包括大興區(qū)的元啟、通州區(qū)的北投云帆汀瀾，都是拿預(yù)售證后再調(diào)規(guī)；亦莊北京潤府二期、通州的縵云ONE二期、朝棠攬閱東區(qū)，也都調(diào)規(guī)了。

降價問題與補償方案

房價是最為敏感的問題。

文章開頭的那位6#業(yè)主提到，嘉華天珺東區(qū)在6月份大降價了一次。但他沒有道出降幅的具體比例是多少。

據(jù)花姐所知，當(dāng)時東區(qū)確實調(diào)低了售價，比開盤時降了2%。到了9月份，有個別樓棟的降幅擴大到5%。

有關(guān)房子降價問題，海淀房管局特意咨詢了有關(guān)部門，認為“商品房屋不在《北京市定價目錄》范圍內(nèi)，根據(jù)《價格法》，經(jīng)營者可以實行市場調(diào)節(jié)價的商品和服務(wù)”。

為什么嘉華天珺要降價呢？

大抵是因為流速不快。東區(qū)在今年1月份領(lǐng)證后，至今的網(wǎng)簽率為38%。

拆細來看，99平米戶型供應(yīng)324套，網(wǎng)簽146套，網(wǎng)簽率45%；88平米戶型供應(yīng)43套，網(wǎng)簽24套，網(wǎng)簽率57%；120平米以上戶型供應(yīng)342套，網(wǎng)簽25套，網(wǎng)簽率7.3%。

放在整個北京，它的去化速度，勉強還能說得過去；但在海淀區(qū)，去化速度確實算慢的。

嘉華天珺想挺住價格。畢竟它的股東，一個是央企保利發(fā)展、占股70%，一個是國企北京建工地產(chǎn)、占股30%。

但，市場壓力擺在那。東西兩區(qū)加起來，還有1000多套房子。

因此，西區(qū)調(diào)規(guī)，把戶型改小，勢在必行。

為了安撫東區(qū)老業(yè)主，嘉華天珺又做了讓步：1、送25萬元車庫券，或20年車位租賃券；2、三折買倉儲。

這兩個安撫方案，業(yè)主只能二選一。

缺乏依據(jù)的質(zhì)量問題

有關(guān)嘉華天珺東區(qū)質(zhì)量不過關(guān)的問題。海淀房管局表示：“訴求人實際反映會所地磚視覺感官雜亂，認為有質(zhì)量問題。”

在咨詢海淀區(qū)住建委后，認為地磚有進場監(jiān)理報驗與復(fù)試報告等材料，能夠證明符合國家強制性標準，按圖施工并無質(zhì)量問題。

據(jù)悉，嘉華天珺的交付時間為2027年5月，那位業(yè)主僅憑會所地磚就判斷樓盤有質(zhì)量問題，過于武斷。

他所遇到的東區(qū)降價、西區(qū)調(diào)規(guī)，心情是可以理解的，但不能臆想。

在花姐看來，如果嘉華天珺業(yè)主想挑東區(qū)的問題，等到交付那一刻也不遲。

此外，反饋意見里還提到兩個比較受關(guān)注的問題：

1、日照問題

西區(qū)調(diào)規(guī)后，樓棟排法全變了。2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、2-9#、2-10#、2-11#、2-12#、2-14#、2-15#，都只有一個單元，均為塔樓。

它們相鄰兩棟的東西間距只有4米。為什么要設(shè)這個消極空間？

它有妙用，令相鄰塔樓形成連塔，導(dǎo)致樓間距比最低標準變成1.2。這是一種建筑設(shè)計的技巧。（了解詳情，請加花姐微信：louhuar007）

2、樓棟排列

西區(qū)樓棟大調(diào)整之后，還有個優(yōu)點：

原8#臨街4個單元，沿馬路一字排開，很壓抑；現(xiàn)在13號樓雖也是4個單元，但與馬路呈三角形夾角，不完全臨馬路，符合北京高品質(zhì)住宅設(shè)計導(dǎo)則。

花姐點評：

嘉華天珺命運多舛。

一年前，它因消防設(shè)計問題，報規(guī)方案做了調(diào)整；一年后，由于銷售速度過緩，主動調(diào)規(guī)。

一次被動，一次主動，一來二去，確實耽誤了時間，付出了不菲的代價。

但，生活還得繼續(xù)，房子照舊要賣。

有人選擇了嘉華天珺，一定是看中了它的優(yōu)點，包容了它的缺點。

西區(qū)調(diào)規(guī)，也是情非得已。

從現(xiàn)實情況看，調(diào)規(guī)后的西區(qū)，一定會優(yōu)于東區(qū)產(chǎn)品。房子朝向變正，戶型變小。

好在，嘉華天珺拿出了誠意，給東區(qū)老業(yè)主做了一些補償。

花姐判斷，嘉華天珺網(wǎng)簽率不算高，大概也是因為有部分業(yè)主還在觀望。

西區(qū)調(diào)規(guī)之后，反饋意見下來了，將會重新領(lǐng)預(yù)售證、銷售許可證。

它到底會賣什么價格呢？這是東區(qū)業(yè)主們最關(guān)心的問題。