北京建工嘉棠璟樾調(diào)規(guī)，首層架空層高度從3米變3.6米

北京進(jìn)深 徐迪 建工嘉棠璟樾總平圖公示一個月后，反饋意見來了。

12月16日，豐臺岳各莊DC-L01地塊規(guī)劃設(shè)計方案反饋意見采信情況通告，涉及四個方面：建筑規(guī)模、樓間距及日照、規(guī)劃布局，以及設(shè)計問題。

1、關(guān)于擬建項目地上建筑規(guī)模是否超容的問題。

建設(shè)單位回復(fù)：本項目建設(shè)用地面積約21772.59㎡，計入容積率的地上建筑面積約58000㎡，容積率2.66，1#樓及6#樓的首層架空層不計容。

滿足出讓文件中關(guān)于容積率的要求。

2、關(guān)于擬建項目與周邊現(xiàn)狀住宅間距、日照影響、防火安全、衛(wèi)生視距等是否滿足要求的問題。

回復(fù)是全部滿足相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求。

3、規(guī)劃布局方面意見較多，首先是建筑紅線退距是否滿足規(guī)范要求。

開發(fā)商給出了具體數(shù)字：項目北側(cè)道路紅線寬40米，西側(cè)道路紅線寬35米，南側(cè)規(guī)劃道路紅線寬11米，住宅高度在30米到60米之間，住宅建筑退讓城市道路邊線距離不小于5米，符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》要求。

但同時，也表示：項目東側(cè)相鄰用地內(nèi)有現(xiàn)狀建筑，與相鄰單位協(xié)商同意當(dāng)前方案。

按照規(guī)定，建設(shè)工程相鄰用地內(nèi)有現(xiàn)狀建筑時，在相鄰用地雙方自愿協(xié)商且不違反相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，可按雙方協(xié)議的意見執(zhí)行，不再按照上述通則計算建筑物退讓相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。所以整體上還是符合退線要求的。

第二個布局方面的問題是消防場地和消防環(huán)路設(shè)計是否符合規(guī)范。

主要涉及的是3#住宅樓，其消防登高操作場地采用不連續(xù)的布置方式，分別設(shè)置在樓棟北側(cè)和東側(cè)，消防車的救援作業(yè)范圍能覆蓋該建筑的全部消防撲救面，滿足《建筑防火通用規(guī)范》的要求。

此外，本項目住宅建筑周邊均有沿其長邊設(shè)置的消防車道，符合規(guī)范要求。

反饋意見還提到了小區(qū)車庫出入口位置是否合理的問題。

這個之前分析總平圖時也提到，進(jìn)出地庫不在同一個口，路線設(shè)計非常迂回，特別是進(jìn)車口，進(jìn)小區(qū)大門之后開出50多米，左轉(zhuǎn)一個U形彎才能進(jìn)入地庫。

對此，建設(shè)單位表示，根據(jù)相關(guān)要求，項目機(jī)動車允許開口路段位于南側(cè)規(guī)劃街坊路。為了盡量減少車庫出入口對相鄰住宅的影響，集中布置在用地西南角。

方案將通過景觀綠化減少噪音、尾氣的影響，并通過后期管理避免安全隱患。

4、在建筑設(shè)計上，公眾質(zhì)疑項目設(shè)計方案是否符合國家“好房子”政策相關(guān)要求。

其中重點提到，1#住宅樓架空層高度不足3.6米是否符合相關(guān)導(dǎo)則要求。

根據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，首層設(shè)置架空層的住宅建筑，架空層層高一般不宜低于3.6米。

本項目分別在6#樓和1#樓設(shè)置首層架空層，6#樓架空層為整層架空，層高為3.6米。

考慮公眾反饋意見，建設(shè)單位明確：將對1#樓首層架空層進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整后1#樓在首層?xùn)|西兩端設(shè)置局部架空層，層高為3.6米。

其它方面，項目遵循建設(shè)“好房子”的要求，所有戶型層高均不小于3米，樓板隔音性能提升，采用鋁板、陶板等耐久性高品質(zhì)建材，滿足綠色環(huán)保、低碳節(jié)能、智能化、安全可靠的要求。

主管部門也表示，將在后續(xù)工作中要求建設(shè)單位按照上述措施深化完善設(shè)計方案。

附：終版建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖

項目占地2.17萬㎡，總建面約8.45萬㎡，其中地上5.8萬㎡，容積率2.66。

規(guī)劃8棟住宅樓，共440套，戶均建面約130㎡。

目前反饋意見剛公布，規(guī)證還沒到手，但戶型圖已經(jīng)官宣了。

除了東南角的8號樓為10F洋房，面積是99㎡左右的三居室；

其余均為14-18F小高層，面積段118/123/138/155/179㎡，其中138是主力戶型，占比近四成。

定位以改善為主，對標(biāo)觀宸、麗澤叁號院。

贈送方面，南向開敞陽臺+北向設(shè)備平臺。

起步建面99㎡戶型，南向兩面寬，只有臥室是陽臺，客廳送大尺度轉(zhuǎn)角飄窗；

其余戶型均為南向三面寬的陽臺。

陽臺進(jìn)深1.5米，好房子新規(guī)出臺以來，這個尺度在豐臺算是最小贈送了。

東西間距緊湊，驚現(xiàn)握手樓

小區(qū)地塊東西短、南北長，呈長條狀。

如果再加上四周退線的距離，原本2.66的容積率，可能要超過3.0。

這種地形，除了樓棟排布有難度，交通動線設(shè)計同樣考驗技術(shù)。

所以這么好的地段兒底價成交，背后有各種各樣原因的。

嘉棠璟樾地形的樓棟做了點狀排布。

整體建筑北高南低，東南角做了一棟10層高洋房。

南北間距大部分在50米以上，但相鄰樓棟的東西對角間距明顯不足。

最近的只有2米多，站在7號樓南陽臺和8號樓北設(shè)備平臺上，應(yīng)該能夠握到手。

小戶型狹長，通透性一般

另一方面，東西間距過于緊湊，也不利于打造大面寬產(chǎn)品。

起步建面99㎡三居兩衛(wèi)，位于東南角的8#樓。

這個戶型好在是邊戶，如果是中間戶采光會非常差。

由于房型狹長，進(jìn)深面寬比接近2。

雖然南北都有窗，但是中間段功能空間太多，導(dǎo)致房間通透性一般。

入戶門進(jìn)來是開放式廚房、公衛(wèi)、家政間等。

南向兩面寬，客廳 主臥套房是雙聯(lián)陽臺，目測進(jìn)深在1.5米以上。

北邊兩個小臥室，其中一個贈送設(shè)備平臺。

人行出入口密集，車行動線迂回

一個僅有7棟住宅樓，440戶的小區(qū)，規(guī)劃了3個人行出入口，卻僅有1處車庫出入口。

豐臺新盤嘉棠璟樾的交通動線，讓人琢磨不透。

以標(biāo)準(zhǔn)車位配比來算，嘉棠璟樾有500多個機(jī)動車位，都要從一個口出入。

拿觀宸的設(shè)計方案來對比。

兩個項目的體量差不多，觀宸樓棟數(shù)略多，但有一半是洋房產(chǎn)品，總戶數(shù)僅比嘉棠璟樾多30戶左右。

地形上，都是南北長、東西短的矩形。

觀宸設(shè)計了兩處人行出入口，西側(cè)正中位置、北側(cè)正中位置各一處；

兩處車行出入口，北口與人行、消防共用，另一處在偏西南角的位置。

整體分布非常均衡，開車出行無論從哪個方向都不算太繞。

嘉棠璟樾的地形在比例上更加細(xì)長，但是出入口都集中在了西南角。

正門南側(cè)20多米的位置，又做了一個人行出入口，與消防通道共用。

轉(zhuǎn)角過來，隔著一棟配套樓，在南邊的街坊路上，還有一個門，人、車、消防共用。

這道門同時也是小區(qū)唯一的車行出入口。

車輛進(jìn)入地庫不在一個口，路線設(shè)計非常迂回。

進(jìn)門之后開出50多米，左轉(zhuǎn)一個U形彎進(jìn)入地庫；地庫出口距離大門比較近，不用轉(zhuǎn)彎就能開到大門口。

住宅小區(qū)出行潮汐特征還是比較明顯的，特別是早高峰，基本都一個時間段出門上班上學(xué)。

這或許也是嘉棠璟樾把地庫出口放到近門位置的原因——但是，離大門是近了不少，還是要經(jīng)過一段小區(qū)內(nèi)部路才能開出去。

并且，這段內(nèi)部路兩側(cè)都是電動自行車的存車處。

想像一下，早晚高峰電動車、機(jī)動車、行人，同時從這一個門出入的小區(qū)的場面。

建工這么設(shè)計也是無奈之舉，就像在回復(fù)公眾反饋意見時提到的那樣，因為東邊隔著圍墻是另一個小區(qū)，沒法開門；

北邊是次干路，距離路口太近，也不允許設(shè)置機(jī)動車出入口。

能進(jìn)入車輛的只有南面這條11米寬的街坊路。

住宅樓距離圍墻過近

嘉棠璟樾的總平圖上，只有東南角10#樓洋房標(biāo)注了與東側(cè)紅線（圍墻）的退線距離是3.96米，其余都沒有標(biāo)記退線數(shù)值。

靠著東側(cè)圍墻的2#樓和5#樓，肉眼可見的緊貼用地紅線，最窄的距離不到2米。

而《消防法》要求，住宅樓與圍墻應(yīng)保持6米以上距離，且6米內(nèi)不得有高于圍墻的建筑。

這大概就是嘉棠璟樾省略退線標(biāo)記的原因。

項目周邊的一眾舊小區(qū)基本都是高層塔樓。

西邊隔著岳各莊東路是靛廠路26號院，東邊與靛廠繡園共用一道圍墻，南側(cè)街坊路對面是繡園3期和幾棟辦公樓，北邊是千禧商業(yè)街。

這其中，東邊的靛廠繡園，靠近圍墻的三棟塔樓高度分別是60米、51.6和51.5米。

嘉棠璟樾北排1#樓與東邊靛廠繡園1號樓的東西距離為34.57米；

中間4#樓與靛廠繡園2號樓距離為53.55米；

南排10#樓與靛廠繡園3號樓距離為30.62米。

這三組是并行的樓棟，另外還涉及到兩棟錯排的樓棟，東側(cè)過高的建筑，或?qū)ξ鱾?cè)低層房源上午的采光形成一定遮擋。

拿地回溯

嘉棠璟樾所在地塊成交于9月5日，由城建發(fā)展+住總+北京建工聯(lián)合體以29億元底價摘得，折合樓面價5萬元/㎡。

進(jìn)度算是比較快的，總平圖公示前就已官宣案名。

同為“嘉棠系”，豐臺嘉棠璟樾與懷柔的嘉棠澐璽在“好房子”配置上差距很明顯。

嘉棠澐璽通過南向通面寬內(nèi)嵌陽臺+景觀花池，北向設(shè)備平臺，側(cè)邊飄窗等，最終落地的是一個負(fù)公攤產(chǎn)品。

5月拿地，9月底開盤，目前基本清盤了。

岳各莊新盤延用“嘉棠”前綴，一來是明確建工操盤，二來多少也想沾沾嘉棠澐璽的紅氣。

畢竟這個項目要比嘉棠澐璽大得多，或許能拯救北京建工下滑的業(yè)績。

今年上半年，北京建工地產(chǎn)的營收和凈利紛紛“開倒車”，營收39.10億元，同比減少41%；凈利潤則降1.08億元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地產(chǎn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-2719.57萬元。

對于北京建工地產(chǎn)董事長潘捷而言，除了豐臺的項目，還有重倉的海淀要操心。

一個是嘉華天珺，一個是西邊的半壁店地塊，都是與保利發(fā)展聯(lián)手重金鋪排的大項目。

嘉華天珺自年初開盤以來流速一直不溫不火，只能靠調(diào)規(guī)來“自救”；

半壁店項目，坊間傳聞，合作方保利主張實景開盤。

10月底，就在半壁店項目總平圖公示的一周后，建工地產(chǎn)將持有的項目公司30%股權(quán)全部出質(zhì)給了保利。

半壁店項目的拿地金是45.45億元，30%，對應(yīng)的是超過13.6億元的份額。

抽回的這部分資金，基本都投進(jìn)了豐臺的新項目嘉棠璟樾。

嘉棠璟樾的開發(fā)主體北京建興豐匯置業(yè)有限公司9月23日成立，注冊資本29億元。

城建發(fā)展控股48%，建工旗下北京建邦憬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股42%，住總旗下北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持股10%。

項目公司法定代表人、董事長為李峰，總經(jīng)理為李京昆，都是城建系管理層。

建工來操盤這個項目，最大的優(yōu)勢是對當(dāng)?shù)厥袌鍪煜ぁ?/p>

嘉棠璟樾往西不到2公里，就是建工熙華臺項目，2023年入市，437套房源，基本清盤，網(wǎng)簽均價8.15萬/㎡，在豐臺市場表現(xiàn)可圈可點。

熙華臺當(dāng)初的拿地樓面價是5.28萬/㎡，而嘉棠璟樾的樓面價只有5萬元/㎡，定價空間還是很充裕的，目前吹風(fēng)價是7.5萬/㎡。

這兩個盤都是屬于豐臺西四環(huán)周邊的新盤，緊鄰海淀，可承接地緣外溢購買力。

綜合來看，嘉棠璟樾的容積率、高度，以及地形情況，都要優(yōu)于熙華臺。

疊加“好房子”的公區(qū)設(shè)計和陽臺等擴(kuò)容空間，產(chǎn)品力方面也將有明顯提升。

如果開盤價真能低于8萬，那還是有一定性價比優(yōu)勢的。