昨天住宅新規(guī)，還有很多細節(jié)被忽略

關(guān)注上海樓市的朋友圈昨天一定被一則消息刷屏了

沒錯，就是那份被業(yè)內(nèi)稱為“重大調(diào)整”的上海住宅新規(guī)

其實昨天我們有出過一篇文章《上海住宅新規(guī)調(diào)整，背后的野心可大了》，今天就新規(guī)更詳細的內(nèi)容再和大家聊一聊

一石激起千層浪

我們先來整體瀏覽一下有哪些修改細節(jié)

其中最不能忽視的就是關(guān)于“限高松綁”和“陽臺面積半計容上限放開”的兩大關(guān)鍵調(diào)整，幾乎直接為下一代住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新鋪好了紅毯

這意味著什么？

我們對比一下之前的規(guī)定就一目了然——以前是“能省則省”，未來可能是“能放則放”

而這一切細節(jié)落到真實的產(chǎn)品上，絕不僅僅是數(shù)字游戲

它意味著更開闊的居住視野、更多元的空間可能，甚至是對生活方式的重新定義

開發(fā)商的設(shè)計圖紙，恐怕真的要迎來一輪“超大迭代”了

所以千萬別小看這幾條看似技術(shù)性的調(diào)整，它背后撬動的，是整個行業(yè)對“好房子”的想象空間

看懂這些細節(jié)，你大概就會明白，為什么這次的新規(guī)，份量遠比想象中更重

新規(guī)內(nèi)容不少，但別慌，我們按照對未來產(chǎn)品的影響分類來看看新規(guī)細節(jié)，你會更清晰地理解這次的改變

01

建筑限高放松將會極大驅(qū)動公區(qū)重塑、提高附加值

原先的上海建筑限高是非常嚴格的，根本不存在拿地之后還能突破限高做設(shè)計的情況

這次新規(guī)對建筑高度的放寬，堪稱是一步到位的“松綁”

具體來看，建筑高度上限可以突破地塊限高要求，而且不少：

50米以下的建筑可拔高7米，50米以上的最多能增加11米

什么概念，多了兩層空間

這部分新增高度分配給最多30%的樓棟

相當于一個社區(qū)里，若有十棟樓，那么其中就有三棟可能憑空多出近兩層的空間

這絕不僅是數(shù)字游戲，它直接為高端住宅的“空間革命”鋪平了道路

最立竿見影的，將是架空層與公共區(qū)域的全面升級：以往單薄的功能性空間，將被垂直、立體、功能復合的“泛會所”所取代

不要小看這個變化

原先就算加上下沉會所，也頂多就是兩層公共空間的體驗

現(xiàn)在加上大約6米的下沉庭院，站在下沉庭院里，你將會感受到通高17m的公共空間，感官體驗基本和普通商場中庭一樣

參考杭州的項目（現(xiàn)已實行10m抬高政策），立體的景觀氛圍是現(xiàn)在的產(chǎn)品根本沒法比的

來感受一下杭州華潤置地內(nèi)部多層景觀的那種豐富感

同時，這多出的7-11米層高，結(jié)合新規(guī)首層車庫不計容的規(guī)定

意味著開發(fā)商能夠從容打造兩層通高、明亮通透的“陽光車庫”

徹底告別傳統(tǒng)地下空間的壓抑，讓歸家動線從一開始就充滿儀式感

02

增加附加值的同時，開發(fā)成本將進一步降低

新規(guī)中有這么一條

要知道以前被鼓勵在首層做的，不計容的還只是公共走廊、休閑設(shè)施等等

現(xiàn)在多加了一個車庫

車庫不計容，且車庫以上的公共架空層依舊不計容，這就是一個雙層不計容政策優(yōu)惠

可以預見，多層架空公共空間幾乎成為未來開發(fā)商的必選項

我做了一個簡單的剖面圖，讓大家直觀感受一下新規(guī)對產(chǎn)品的影響

在上層可售住宅面積不變的情況下，底層架空的變化：

首層作為車庫不計容首先是給了開發(fā)商一個選擇：如果首層都做泛會所，造成了功能重復，那現(xiàn)在可以做車庫了

疊加的限高可突破更是完善了垂直體系，進一步減少了土方開挖量

要知道，地下開發(fā)建設(shè)的成本高于地面開發(fā)很多

也就是說，按照新規(guī)整體做首層車庫后，開發(fā)商的成本將降低不少

何況，地下車庫本就是一個開發(fā)成本高，銷售利潤卻較低的環(huán)節(jié)

當然，地上車庫的普及顯然也會帶來停車體驗的優(yōu)化

同時，洪水、臺風等自然災(zāi)害導致的泡水車的情況也會減少

這條規(guī)定其實疊加突破限高還能最大化利好首層住戶

現(xiàn)在的住宅首層享用的是之前三層的視野和采光通風條件

噪音干擾減輕、行人來往造成的隱私問題也一并解決

03

陽臺計容方式的放寬必將推動戶型設(shè)計創(chuàng)新

好，接下來我們再說說室內(nèi)，也是這一次新規(guī)最引人矚目的一條：陽臺面積限制放寬

此番陽臺計容規(guī)則的最大突破，在于實質(zhì)上取消了過去那個“不超過8平方米才半計容”的緊箍咒

80㎡以下的小戶型保留了8㎡陽臺面積內(nèi)計容一半的要求；160㎡以上的則按最大16㎡計容一半的要求；中間面積的則按10%比例計算

同時，針對沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等景觀優(yōu)勢區(qū)域，還有額外的陽臺面積獎勵：

一個面積不超過3㎡，進深不超過0.75m的景觀陽臺

不說能做什么特別的空間，搬把椅子坐在這里，吹吹風看看景是沒有問題的

總的來說，陽臺面積相較之前算是有了很大的提升

雖然針對普通住宅的陽臺還保留了1.8米的進深控制

但最關(guān)鍵的是，如今連封閉陽臺也欣然被納入半計容的范疇

這意味著什么？

意味著開發(fā)商完全可以提前為你做好封閉陽臺，而這塊面積在計算容積率時依然只算一半

這幾乎等于名正言順地為室內(nèi)空間白送4到8平方米

若按上海均價每平6萬元粗略估算，購房者相當于立省了24萬至48萬的真金白銀，這份“見面禮”足夠有分量

這一規(guī)則松綁，將直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品迭代的強勁動力

開發(fā)商會更有意愿去打造多陽臺戶型，并通過提前封閉的方式，極大提升實際得房率和市場競爭力

更值得期待的是，工作陽臺有望回歸

這對于緊湊型戶型來說，絕對是實用性上一次肉眼可見的飛躍，洗衣晾曬、收納儲物從此有了體面的歸宿

而上海特意守住1.8米進深這條線

也許有人會說這個規(guī)則有些曖昧，不夠強勁

但回顧上海每一輪的小步穩(wěn)步提升改變帶來的長久穩(wěn)定，我更愿稱之為一種彈性安全墊

避免了盲目擴張做超大進深陽臺大幅降低內(nèi)部空間采光的次生災(zāi)害

04

新房正式進入卷顏值時代

這條關(guān)于“飾面層”的規(guī)則調(diào)整，看似簡短，卻可能對未來上海住宅的“顏值”產(chǎn)生最直接的革命性影響

新規(guī)明確，在“多測合一”的規(guī)范下，建筑飾面層的厚度將不再被計入容積率

這一細微至極的改動，實則是對住宅立面設(shè)計的一次徹底“松綁”

過去，開發(fā)商為了盡可能爭取室內(nèi)面積，往往在外立面材料的選擇上捉襟見肘，因為每厚一分的石材或鋁板，都意味著可售面積的損失

如今，這條限制消失了，設(shè)計師終于可以放開手腳，去大膽運用更富質(zhì)感的厚重石材、現(xiàn)代感十足的金屬鋁板

這不僅僅是色調(diào)的變化，更是讓建筑立面從“二維的平面涂裝”邁向“三維的立體塑造”，建筑的肌理、層次與光影效果都將迎來全方位的升級

其帶來的影響是雙重的：對城市而言，我們有望告別千篇一律的“涂料盒子”社區(qū)，城市界面質(zhì)感會有跨越式提升

昨天發(fā)布的新政快訊下也有人如此提到，飾面算容積率的時代終于結(jié)束了，這一新政也算是眾望所歸

對開發(fā)商而言，這相當于開辟了一個全新的產(chǎn)品力競技場，他們可以放心大膽地通過極具辨識度的立面創(chuàng)新，來打造項目的品牌形象和市場競爭力

而不必再為那幾公分的厚度而斤斤計較

05

兼顧后期維護施工，推動住宅全周期的安全質(zhì)量

新規(guī)中有這么一條，雖然不涉及到業(yè)主使用面積，但依舊會對整個住宅開發(fā)邏輯上有最根本的影響

極大提升人性化設(shè)計建造的立場

我們之前的一篇文章下有一個高贊評論也是給很多人留下了深刻的影響：

很多安裝空調(diào)外機的工人屬于是冒著生命危險在做，現(xiàn)在的產(chǎn)品根本沒有考慮后期空調(diào)設(shè)備的安裝

這樣的產(chǎn)品背后其實也是政策規(guī)定沒有跟上，現(xiàn)在房屋對室外空調(diào)設(shè)備的高需求

之前的建筑規(guī)范里對里面空調(diào)設(shè)備的要求是這樣的：

只能有0.6m進深的室外隔板才能不算進建筑面積和容積率，就這個寬度，除了設(shè)備真的連一只腳都容不下

這條關(guān)于設(shè)備平臺的新規(guī)，可以說真正體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計思維

它將空調(diào)室外機座板的面積許可放寬至2.5米，并且明確提出給施工人員從容安裝、檢修留出空間

這一改變的背后，是對現(xiàn)實痛點的精準回應(yīng)

而更重要的是，這是對房子全周期安全保障的一種支持

畢竟，誰能保證自己家的設(shè)備一輩子不壞呢

當然，這2.5㎡不能圍合的設(shè)備空間也會給立面設(shè)計帶來新的挑戰(zhàn)

06

十二個“鼓勵”暗示著是下一輪產(chǎn)品迭代趨勢

細讀這份新規(guī)，有一個詞反復出現(xiàn)了整整十二次——“鼓勵”

要是你之前也在關(guān)注以往政策中的鼓勵在今天在各種項目中的落地情況

你就會發(fā)現(xiàn)，

這里的“鼓勵”更像是一份寫給未來住宅的“倡議書”或“設(shè)計指引”

總結(jié)下來，這十二個鼓勵有以下幾個方向：

鼓勵項目與城市界面和諧共融，不管是豐富的天際線還是豐富的沿街商業(yè)

鼓勵在戶型、立面上大膽創(chuàng)新，所以才有陽臺面積放寬，鼓勵靈活多變的戶型設(shè)計

鼓勵營造更豐富的社區(qū)交往空間，所以才會用架空層計容規(guī)則放寬去激勵開放商多做公共性質(zhì)的架空層

鼓勵綠色、智能技術(shù)的廣泛應(yīng)用，所以在第五里面鏤空面積不超過50%的情況下不算建筑高度，大面積光伏設(shè)置會更加容易

鼓勵老舊小區(qū)自治和環(huán)境優(yōu)化，所以之后大概率會看到更多“美麗家園工程”和原拆原建計劃

這連續(xù)十多次的“鼓勵”，清晰地勾勒出主管部門所期待的產(chǎn)品進化方向

它不再僅僅規(guī)定“不能做什么”，而是積極地引導開發(fā)商“可以去做什么”

07

坦白說，當下的住宅產(chǎn)品在原有框架內(nèi)早已“卷”到了極致，比拼的更多是細節(jié)的微操

而這次新規(guī)的真正意義，在于重新劃出了一片產(chǎn)品創(chuàng)新與研發(fā)的“新賽場”

規(guī)則松綁所釋放的空間，無疑將給各大房企更多的創(chuàng)新空間

接下來市場的真正看點，就在于各家房企如何理解并響應(yīng)這些倡議，將文本上的“鼓勵”轉(zhuǎn)化為實實在在的產(chǎn)品力

誰能在這些維度上率先實現(xiàn)突破，誰就很可能在下一輪的住宅產(chǎn)品競爭中占據(jù)先機

然而，當我們將目光從產(chǎn)品藍圖轉(zhuǎn)向整個樓市

一些深層次的格局變化必須提前關(guān)注：

首先，本就割裂的二手房與新房之間的產(chǎn)品代差將被急劇拉大

老破小想要去存量更是難上加難

其次，新規(guī)前已定型或正在銷售的新房項目，其產(chǎn)品力將與“下一代新房”產(chǎn)生斷檔式的差距

這很可能導致一個直接后果：越來越多的購房者會選擇“再等等吧”，期待更好的產(chǎn)品出現(xiàn)

這種普遍的觀望心態(tài)，將讓那些受舊規(guī)限制的現(xiàn)有新房去化變得更加艱難

最后，新房也許憑借這次產(chǎn)品力的史詩級迭代，能否成功拉動價格預期

讓新房價格不斷上漲，繼而促使部分人愿意放棄觀望，盡快入場買房

這既是擺在所有開發(fā)商面前的大考題，也將決定未來幾年上海樓市的熱度與走向

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6248篇原創(chuàng)文章