開始降息，房地產又沸騰了

美國降息25個基點，我們的房價會上漲嗎？很多人都在等美元降息來推高我們的房價，說實話很難，

理性判斷，美元降息對于我們的房地產市場肯定是屬于利好，最起碼是打開了降息的空間，

因為從2025年年初我們就開始不斷的強調要放水，要降息降準，但截止到目前，LPR只在5月份下調了10個基點，這個力度是非常小的，

最起碼相較于2024年是非常小的，因為2024年，5年期LPR可是下調了60個基點，并且存量房利率也進行了整體調整 ，所以相對于2024年的調整，2025年LPR下降是非常克制的，

背后的原因，

一是美元沒有降息，限制了我們的降息空間，畢竟我們也要保證匯率穩定，

二是，上半年的經濟數據相對比較不錯，上半年我國GDP累計同比增長5.3%，全年增長目標完成壓力不大，再加上銀行的凈息差又處在低位，這也使得我們LPR下調的動力不足，

現在美元開始降息，就打開了我們的降息空間，所以9月份或者10月份，我們的LPR，大概率是也是要下調的，到時候我們的房貸利率很有可能進入2字開頭，

所以美元降息對于我們的樓市肯定屬于利好，包括對于房企而言也是利好，因為我們的房企很多都是有美債的，現在美元降息，就會降低他們的債務壓力，

這都屬于利好消息，但為什么不會導致房價上漲呢？原因很簡單，要想房價上漲，最終還是要看供需關系的，

然而現在咱們的庫存壓力依舊處在絕對高位，單純的依靠降息是很難激發出強勁的購買需求來消耗庫存的，

比如，2024年我們降低60個基點，但大家的買房意愿依舊不強，銷售面積以及房價整體趨勢來看還是在下降的，

當然了，這里面也有很大一部分原因是因為降的力度不夠，如果我們的房貸利率降到2%左右，然后房價再稍微降點，導致租金和月供差不多，甚至租金高于月供，肯定還是有很多人愿意買房的，甚至是去炒房，不過，這種炒房邏輯不再是囤房等升值，而是持續運營，

同時，這種現象也僅僅局限于所謂的大城市，重點城市，因為人口不斷流出的小城市，是很難保持住高租金的，并且還要面臨出租率低以及房子本身不保值的現狀，

所以現在美元降息，對于我們的樓市以及經濟而言肯定是能夠減輕一部分壓力的，但并不代表著馬上就能反轉，因為咱們多次強調房地產的本質，其實就是債務，并且這種債務還要轉移下去，才能夠刺激房地產市場，

因為債務放到開發商手里面，那就是庫存，所以要想房價上漲，必須要放到居民手中，并且居民要樂意加杠桿，承接債務，才能消化庫存，增加地產市場的流動性，

但問題是現在居民負債率依舊處在高位，再加上收入預期又欠缺，所以現在居民選擇的更多是在降杠桿而非加杠桿，

比如，8月份的金融數據里面，居民部門的貸款數據依舊偏弱，8月居民部門貸款增加303億元，同比少增1597億元，只要這種居民不貸款預期沒有被打破，其實房價是很難上漲的，

沒有道理說房價在上漲，樓市的銷量很高，但貸款數據依舊不增長，難道大家都非常有錢，都在全款買房嗎？

所以分析房價是否上漲，真的不要被外圍的一些花里胡哨的松綁措施所影響，你就看好供需關系就行了，凡是供需關系沒有被打破，而產生的房價上漲，

要么是特殊原因的支撐，但沒辦法全面復制，比如，現在很多新房的價格是在上漲的，原因就是位置更好了，得房率更高了，容積率更了低導致的，

要么就是短期的熱度，沒辦法持久，甚至熱度過后還會迎來一輪補跌，比如一波大的松綁措施出現，激發出需求，但沒有導致庫存量大幅度下降，市場就會再次反彈，現在一線城市二手房價格的補跌，就是這樣的情況。

總的來說，美元降息確實能給樓市和經濟減點壓，但想讓樓市馬上反轉，不可能。只要居民不愿意加杠桿、貸款意愿沒上來，庫存沒降下去，房價就很難真的漲起來。