好事情！蘇州樓市全面松綁，取消2年限售的深度影響與購(gòu)房指南

昨天深夜

蘇州住建發(fā)布新政

全面取消限售

蘇州進(jìn)入不限購(gòu)、不限售、不限貸的時(shí)代；

該政策一出，瞬間刷爆朋友圈，該政策是好是壞，大家議論紛紛，各位看官希望冷靜下來(lái)對(duì)待，不要被輿論左右；加下來(lái)我們分析一下該政策，

首先，小編先發(fā)表自己觀點(diǎn)：這是好事情

01

蘇州正式進(jìn)入“三不限”時(shí)代

1、政策內(nèi)容

取消限售：即日起，蘇州市區(qū)（姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、工業(yè)園區(qū)等六大區(qū)）新建商品住房取消“拿證滿2年方可轉(zhuǎn)讓”的限制（特殊住房除外）。

全域自由交易：疊加此前已取消的限購(gòu)、限貸政策，蘇州實(shí)現(xiàn)“不限購(gòu)、不限售、不限貸”，僅保留最低15%首付、3%房貸利率等金融門(mén)檻。

2、政策背景

市場(chǎng)下行壓力：2025年1-7月，蘇州新房成交面積同比減少10%，均價(jià)維穩(wěn)但去化緩慢。

響應(yīng)中央號(hào)召：國(guó)務(wù)院8月18日要求“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，蘇州8月26日火速落地政策，效率罕見(jiàn)。

02

市場(chǎng)流動(dòng)性激活，但難改長(zhǎng)期趨勢(shì)

1、利好改善型需求

案例:園區(qū)業(yè)主王先生2023年購(gòu)入新房，原需2027年才能置換。現(xiàn)政策放開(kāi)后，拿證即可掛牌，置換周期縮短2年。（解決置換或回籠資金需求）
降低成本：交易時(shí)間壓縮，減少資金沉淀和利息損失，尤其利好二胎/三胎家庭（原政策已享置換豁免）。

2、二手房市場(chǎng)：供應(yīng)增加但沖擊有限

1. 當(dāng)前蘇州二手房掛牌量已超20萬(wàn)套，基數(shù)龐大；
   
2. 近兩年購(gòu)房者多為自住（2023年后投資客銳減），短期拋售動(dòng)力不足；
   
3. 稅費(fèi)制約：不滿5年交易需繳5.3%增值稅（500萬(wàn)房稅費(fèi)26.5萬(wàn)），抑制投機(jī)拋售。
4. 掛牌量不會(huì)“井噴”，由于蘇州政策在早些時(shí)候進(jìn)行了鋪墊，大部分新房客戶都是自住，所以不會(huì)有大批量的拋售（個(gè)別投機(jī)取巧的除外）。
5. 次新房機(jī)會(huì)顯現(xiàn)：園區(qū)高端盤(pán)（如建發(fā)縵月、潤(rùn)月雅筑、萬(wàn)科頤和玲瓏等）將迎少量掛牌，購(gòu)房者或可“砍價(jià)撿漏”。

3、新房市場(chǎng)：短期提振，長(zhǎng)期承壓

1. 信心修復(fù)：取消限售增強(qiáng)新房流動(dòng)性預(yù)期，吸引改善客群入場(chǎng)。
2. 潛在分流：次新房“即買(mǎi)即住”優(yōu)勢(shì)可能擠壓部分新房需求（如科技城、高鐵新城、太湖新城等新區(qū)）。
   

03

政策背后的蘇州樓市真相

1、“松綁”實(shí)為“救市”組合拳

金融端：首付15%、利率3%為歷史最低，公積金貸款額度最高

225萬(wàn)（人才政策）；

補(bǔ)貼端：新房契稅補(bǔ)貼0.5%（延至2025年底），“賣(mài)舊買(mǎi)新”享分層補(bǔ)貼。

2、市場(chǎng)仍存隱憂

購(gòu)買(mǎi)力瓶頸：居民杠桿率高、收入預(yù)期未明顯改善，政策刺激或僅觸達(dá)少數(shù)高凈值人群；
上海虹吸效應(yīng)：上海外環(huán)限購(gòu)放松后，部分周邊城市購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)向上海，倒逼蘇州政策加碼。

04

購(gòu)房者行動(dòng)指南

1. 改善群體
2. 抓住“賣(mài)舊買(mǎi)新”窗口期，利用契稅補(bǔ)貼+低利率置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；
3. 關(guān)注園區(qū)、新區(qū)核心地段次新房，議價(jià)空間可能擴(kuò)大。
4. 投資客警示
5. 政策非鼓勵(lì)炒房，“5.3%增值稅+20余萬(wàn)二手房庫(kù)存”下，短線操作風(fēng)險(xiǎn)極高。
6. 剛需群體
7. 首付15%+利率3%為歷史機(jī)遇，但需優(yōu)選配套成熟板塊（如吳中太湖新城、相城活力島），避免遠(yuǎn)郊盤(pán)。
   

05

總 結(jié)

蘇州作為新一線城市，取消限售釋放“穩(wěn)市場(chǎng)”信號(hào)，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)（如杭州、成都）。有專(zhuān)家直言：“8月底全國(guó)寬松政策將密集出臺(tái)”，但樓市復(fù)蘇仍需經(jīng)濟(jì)基本面支撐。

蘇州取消限售是樓市“過(guò)冷期”的必然調(diào)整，短期激活流動(dòng)性、利好改善群體，但難逆“房住不炒”基調(diào)。全面放開(kāi)將房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，短期內(nèi)可能使得市場(chǎng)會(huì)有波動(dòng)，但長(zhǎng)期來(lái)看核心位置的價(jià)值會(huì)激增，整體會(huì)取決于經(jīng)濟(jì)情況。

總結(jié)來(lái)看這次限售取消是好事情，對(duì)于購(gòu)房者可以低價(jià)選購(gòu)房源，對(duì)于被困在房子的業(yè)主來(lái)說(shuō)是個(gè)解脫的機(jī)會(huì)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)更好啦，你懂的。

購(gòu)房者需回歸需求本質(zhì)，避免盲目跟風(fēng)，優(yōu)先核心資產(chǎn)！