王石預測應驗？如不出意外，2026年起，中國房產或將面臨3大轉變

中國樓市波瀾不斷，房價起伏牽動千家萬戶的心弦。王石，這位地產界標志性人物，曾以“活下去”三字點破行業拐點，如今再度發聲，對房地產未來趨勢作出深度研判。

當市場持續承壓、政策密集迭代，他所揭示的路徑，是否正悄然成為現實？

從“拼規模”到“守底線”，誰真正記住了王石那句逆耳忠言？

2026年開年，不少房企的年度盛典明顯降溫：曾經最耀眼的“千億銷售榜單”悄然隱退，取而代之的是負債率、經營性現金流、現房去化率等看似平淡卻直指存亡的核心參數。

一家核心負債率穩控在50%以內、現房銷售占比超三成的企業，當下已被視作“狀態穩健”；而若將時間倒推五年，這般審慎姿態，極可能被譏為“缺乏魄力、錯失良機”。

回望近年接連出險的頭部房企，若將其發展軌跡逐層拆解，不難發現一個驚人共性：過度依賴運氣、篤信“地價只漲不跌”，卻對基本商業規律選擇性失聰。

2013至2017年間那輪戰略性撤退，當時不少人一笑置之。

李嘉誠折價清倉內地資產、潘石屹悉數剝離SOHO核心寫字樓、王健林果斷出售文旅板塊及海外項目……酒局飯桌上，常有人調侃他們“膽氣已失、進退失據”，堅信紅利尚可延續數載。

而像曹德旺那樣，在玻璃工廠車間里就直言“空置房產是負擔而非資產”的聲音，彼時卻被批為“隔行論市、不懂地產邏輯”。

王石的特殊之處在于，他身居行業中心，卻屢屢道出令同行皺眉的真話。

2008年他率先拋出“市場拐點已至”，帶領萬科在同行集體提價時主動下調售價，招致諸多指責，稱其“擾亂秩序、損害行業利益”。

2021年前后，他又公開指出：“高杠桿驅動、快周轉支撐的發展模式，即將走到盡頭。”彼時多家民營房企仍在境外高息發債、國內高價搶地，鮮有人愿駐足傾聽。

他關注的從來不是“窗口還能開多久”，而是背后一條樸素得近乎冰冷的鐵律：

所有利潤若僅源于金融加杠桿與短期套利價差，而非源于產品力沉淀與可持續經營現金流，終將在某個臨界點徹底崩解。

待“三道紅線”監管靴子落地，融資通道驟然收窄，資金鏈斷裂的房企接續暴雷，人們才驀然醒悟：當年被斥為“聳人聽聞”的警示，恰恰是今日最基礎、最不可繞行的生存常識。

如今仍能如期發布年報、按時發放員工薪酬、按節點交付房屋的開發企業，無論是否承認，其底層運營邏輯，早已默默契合了王石當年所倡導的方向。

嚴控財務杠桿、審慎評估土地價值、堅持現金為本，不再孤注一擲押注房價單邊上漲。

換言之，是在一次次“沖規模”的巨大誘惑前，主動收住擴張沖動，回歸企業本分。

融資變難之后，房企終于回歸普通企業的“精算日常”

倘若過去房地產企業更像一只半市場化“類金融機構”，依靠滾動借新還舊、持續發行債券維系龐大體量，那么當前的生存環境正強力推動其回歸本質：掙的是實打實的經營收入，償的是白紙黑字的剛性債務。

央企與國企背景的開發主體近年一項突出變化，便是將有息負債率壓縮至50%以內，部分領先集團更在內部設定對標國際成熟房企的30%警戒線。

這種降杠桿并非流于匯報材料的口號，而是由銀行信貸部門、監管部門、第三方評級機構三方協同施壓形成的硬性約束。

早年通行的項目操盤邏輯，大致為“拿地—抵押融資—預售回款—再拿地”，規模越滾越大，表面負債率未達紅線，但真實風險大量沉淀于表外結構與遠期兌付承諾之中。

如今金融機構全面收緊，信托渠道與非標融資幾近關閉，美元債發行成本躍升至兩位數，地方城投平臺亦難以如往昔般兜底托底——房企若想獲得資金支持，必須拿出經得起檢驗的經營性現金流和低風險資產負債表。

結果是，大批企業開始剝離低效非主業資產，大幅削減營銷推廣與行政管理支出，精簡發布會頻次，強化銷售回款節奏管控。

這場全行業的“集體斷癮”過程異常艱難：習慣了“拿地即盈利、預售即現金”的粗放節奏，突然轉向每一分錢都要反復測算、每一筆開支都需嚴格審批的精細化運營，陣痛不可避免。

有的企業主動贖回高成本存量債券，降低整體財務費用負擔；

有的收縮城市布局，由覆蓋全國數十城，聚焦至三至五個深耕多年的核心都市圈；

還有的徹底轉變角色，從自主開發轉向輕資產代建，靠專業能力收取管理服務費，而非重金投入土地儲備。

這類戰略轉向，雖削弱了資本市場的敘事張力與想象空間，股價表現也趨于平淡，但對于志在長遠發展的企業而言，已是別無選擇的必經之路。

購房者最直觀的體驗變化在于：

昔日刷屏的是“XX房企年度銷售額突破千億”，如今高頻出現的是“XX房企凈負債率進入安全區間”“XX項目實現現房銷售占比提升至42%”。

風向由“沖量優先”轉向“穩健為先”，意味著開發商無法再沿用過去那種極限壓縮周期、透支信用的模式來滿足全部購房需求；但也正因如此，它更大概率能將已開工項目完整建設、如期交付，而非中途停工、爛尾擱置。

買房人變得更清醒：要現房、要好房，誰能兌現誰贏得信任

融資端持續收緊，帶來的深層變革，其實是行業權力結構的重構。

從前是開發商掌握節奏主導權，如今購房者的實際訴求與心理預期，正成為影響項目成敗的關鍵變量。

2021年起蔓延多地的項目爛尾潮，讓大量購房者對“交錢等房、數年交付”的傳統模式心生疑慮；地方政府與住建系統亦同步意識到，若不對預售制度進行適應性優化，將持續侵蝕市場公信力根基。

于是，海南全省推行現房銷售、雄安新區自起步即鎖定現房交付、多個熱點城市新出讓地塊明確要求“完成主體結構封頂方可申領預售許可”，使得“建好再賣”正從局部試點，演變為主流準入門檻。

截至2026年，全國新建商品住宅交易中，現房與準現房成交占比顯著提升，部分省份該比例已逼近50%。

對企業而言，這意味著不能再將購房者預付款作為主要資金來源，而須先行投入自有資金或獲取確定性強的融資，確保項目實質性推進至可觀測、可驗證階段。

對買家而言，最大價值在于“所見即所得”。

可實地查驗實體建筑、親身體驗社區實景后再決策，不再依賴效果圖渲染與沙盤模型構建未來圖景。

開發商慣用的PPT講愿景、文案造焦慮、渠道炒熱度的傳統打法，正加速失效。

疊加“好房子”建設標準體系逐步落地實施——層高不低于3米、多層住宅強制加裝電梯或預留安裝條件、建筑隔音性能、防水工藝、自然采光系數等指標被納入強制驗收范疇，購房者正以更高標準審視戶型設計、樓棟間距、公共區域裝修品質等細節。

隨著剛需釋放潮逐步退去，更多是已有1套甚至2套存量住房的家庭啟動改善置換，他們不再輕易被“學區概念”“地鐵上蓋”等單一標簽打動，轉而追問：老人上下樓是否便捷？兒童臥室是否具備充足日照？廚房排煙系統能否有效運行？

這些居住細節打磨到位的項目，即便定價略高于周邊，去化速度往往依然堅挺；反之，即便大幅讓利促銷，也極易陷入長期滯銷困局。

這恰恰印證了王石多年前提出的主張：“重產品、輕數字；重體驗、輕規模”。

過去許多房企認為，提升精裝標準、增加層高、降低容積率，純屬“成本黑洞”，不如多建幾棟、多賣幾億來得實在。

如今市場給出清晰反饋：新一輪競爭焦點，已從“誰拿地多、誰賣得快”，切換至“誰的房子更宜居、更耐住、更安心”。

唯有將產品力做深、將財務結構做實的企業，方能在這一輪漫長而深刻的去庫存、優結構、調預期周期中站穩腳跟。

而對購房者來說，這既是理性門檻抬升的挑戰，也是回歸居住本質的機遇。

需要更審慎甄別開發企業的信用資質與工程履約能力，但也終于得以在一個價格泡沫大幅消退、投機屬性顯著弱化的市場中，尋得真正契合生活期待的理想居所。

展望未來十年，房地產大概率告別“全民炒房”時代，多數城市的住宅將逐步回歸其基本屬性——一種具備使用價值的耐用消費品，而非高波動性金融工具。

那些真正理解并踐行這一轉變的房企，正將重心轉向長效社區運營、增值服務升級、物業服務提質與產品細節精研，才算真正消化了本輪周期給予的深刻啟示。

而仍寄望于依靠高杠桿博取下一輪暴漲行情者，恐怕連入場席位都難以保全，更遑論參與規則制定與價值分配。