拐點已至！2026 馬年樓市徹底反轉，最佳上車期只剩最后一段

來源：大偉看樓市

時光邁入2026馬年，中國房地產市場終于告別了持續四年的深度調整，迎來了標志性的反轉拐點。從中央政策的全面托底到地方利好的密集落地，從核心城市成交量的爆發式增長到二手房價格的止跌回升，從房企風險的逐步出清到市場信心的全面回歸，多重信號交織共振，清晰地宣告：樓市單邊下行的周期已然終結，理性回暖的新征程正式開啟。更關鍵的是，這場反轉帶來的購房紅利窗口期并非無限期延續，隨著市場熱度持續升溫，政策優惠逐步收縮，最佳上車機會正進入最后的倒計時，對于剛需、改善及資產配置群體而言，認清當下市場邏輯、果斷把握機遇，成為馬年置業的核心命題。

2026馬年樓市的徹底反轉，絕非偶然的短期反彈，而是政策、資金、市場三大力量協同發力、三重底部共振的必然結果，這也是拐點確立的核心支撐。政策層面，調控邏輯實現了從“抑制過熱”到“穩定復蘇”的根本性轉變，形成了自上而下的全方位托底格局，為樓市回暖筑牢了根基。中央經濟工作會議明確將“穩定房地產市場”列為重點任務，《求是》開年刊發重磅文章強調“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足”，徹底扭轉了市場的觀望情緒。截至2026年2月，全國已有超100個城市出臺樓市優化政策，覆蓋一線、強二線至三四線全層級城市，政策力度與覆蓋范圍均創下近五年新高。

具體來看，政策紅利呈現出“普惠+精準”的雙重特征。需求端，限購、限售、限貸全面松綁，北京、上海、深圳等一線城市放寬非戶籍人口購房社保年限，多數強二線城市直接取消限購，三四線城市全面放開購房限制；房貸利率降至歷史低位，全國主流首套房貸利率正式跌破3%關口，部分城市憑借貼息政策步入“2字頭”區間，首套房首付比例普遍下調至15%-20%，公積金貸款利率同步降至2.6%，換購住房個稅退稅政策延續至2027年底，一系列舉措直接降低了購房門檻與成本。供給端，房企融資“白名單”制度落地，債務重組取得實質進展，預售資金監管優化，現房銷售制度穩步推進，“保交樓”成效顯著，購房者最擔心的交付風險大幅降低，同時各地積極收購存量商品房用作保障房、人才房，既消化庫存，又穩定市場預期。

資金層面的寬松環境，為樓市回暖注入了充足動力，成為反轉的重要“燃料”。當前宏觀流動性保持合理充裕，央行持續維持流動性寬松，MLF利率穩步下行，為房貸利率持續走低提供了支撐。與此同時，銀行存款利率持續走低，國有大行3年期定存利率僅1.25%，低利率環境下，居民資產配置邏輯發生轉變，房產的穩定性、保值性重新被認可，資金開始有序回流優質不動產。數據顯示，2026年開年以來，個人住房貸款額度充足、審批速度加快，核心城市房貸投放量同比增長超20%，房企融資環境也持續改善，近20家房企完成債務重組，行業風險逐步出清，房企拿地、開發的積極性逐步恢復，土地市場熱度回升，部分核心城市甚至出現“地價倒掛”現象，預示著未來新房價格存在明確上漲空間。

政策與資金的雙重發力，最終有效傳導至市場層面，用實打實的數據印證了“徹底反轉”的拐點已然到來，市場底正式確認。“量在價先”的復蘇規律再次應驗，成交量的爆發式增長成為樓市回暖的最鮮明信號。2026年1-2月，全國重點13城二手房成交量環比上升16%，同比增長33%，其中北京連續三個月網簽量穩定在1.4萬套以上，上海單月成交站穩2.2萬套高位，深圳同比漲幅超25%，成都以218萬平方米的成交量位居首位，同比激增63%。新房市場同樣暖意凸顯，核心城市核心板塊去化周期縮短，開盤即售罄的現象重現，優質改善盤、地鐵盤成為成交主力，90-144平方米改善戶型成交占比超55%。

價格端的止跌回升，進一步鞏固了反轉態勢。國家統計局2026年1月70城房價數據顯示，新房與二手房環比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微漲，1月有5城新建商品住宅銷售價格環比上漲，大連以0.2%的漲幅領跑，合肥、廈門、武漢、南充均實現0.1%的小幅上漲。二手房價格表現更為亮眼，全國70個城市二手住宅價格指數環比降幅收窄至-0.5%，結束了長達近兩年的下行趨勢，北京海淀、上海陸家嘴、深圳南山等核心板塊，優質次新房掛牌價較去年底上漲4%-6%，業主報價上調、議價空間收窄，市場從“買方市場”快速向“賣方市場”傾斜，觀望情緒徹底瓦解，恐慌性觀望轉變為理性入市。

需要明確的是，2026馬年樓市的反轉，并非以往“大水漫灌”式的普漲狂歡，而是“筑底企穩、結構分化”的理性回暖，“K型分化”成為市場最鮮明的特征，這也決定了“選對比買早更重要”。全國齊漲齊跌的時代徹底終結，資源向都市圈、核心城市集中的趨勢愈發明顯。上行一端，一線及強二線核心城市憑借人口持續流入、產業支撐強勁和供應收縮的優勢，率先止跌企穩，成為市場的“避風港”，這些城市聚集了優質的教育、醫療、就業資源，剛性與改善需求持續釋放，保值增值能力最強，是資金首選的布局方向。

下行一端，多數三四線城市仍深陷調整困境。2025年全國三四線城市人口凈流出達312萬人，人口持續外流導致購房需求不足，同時庫存高壓凸顯，廣義庫存去化周期普遍超過30個月，部分城市甚至更長，房價仍面臨承壓，2026年可能再跌3%—8%，部分區域累計跌幅或超20%。此外，遠郊無配套板塊、文旅盤、小開發商樓盤，即便降價也難成交，抗跌性極差。這種分化本質是市場回歸基本面的體現，意味著“閉眼買房”的時代徹底結束，選擇城市、板塊和產品，成為把握紅利的關鍵。

最值得購房者警惕的是，當前的購房紅利窗口期正在快速關閉，最佳上車期僅剩最后一段，猶豫觀望只會錯失機遇。之所以說窗口期不可持續，核心原因有三點：一是政策優惠將逐步退出，當前限購限貸松綁、利率補貼等寬松政策已達頂峰，隨著市場穩步回暖，政策將逐步回歸中性，優惠政策會有序收緊，購房成本上升是必然趨勢；二是價格洼地快速填平，當前處于回暖初期，價格仍處于2019-2020年的歷史低位，議價空間較大，但隨著成交量持續放大，業主漲價、樓盤提價成為常態，低價房源將迅速消失；三是優質房源稀缺性凸顯，核心地段、好戶型、好樓層的優質房源永遠稀缺，回暖初期選擇最多，后期只能“撿別人剩下的”，選擇空間大幅縮小。

歷史周期反復證明，樓市最佳買入點，永遠是政策底、市場底剛出現的回暖初期。2016年、2020年的行情無不如此，2026馬年這一輪，同樣不會例外。對于不同購房群體，需把握精準策略：剛需群體無需糾結短期漲跌，若有結婚、上學、落戶等明確需求，且月供不超家庭收入50%，可借助低利率、低首付政策果斷入市，優先選擇現房或準現房，聚焦地鐵、學區、商業配套成熟的板塊；改善群體可抓住“賣舊買新”政策紅利，賣掉老破小、遠郊房等非核心資產，置換核心區品質住宅，兼顧居住舒適度與資產增值潛力；投資群體需徹底摒棄炒房思維，聚焦一線與強二線核心區，看重租金回報率與流通性，不碰遠郊、文旅、商鋪等風險資產，堅持長期持有。

2026馬年，樓市徹底反轉的拐點已至，四年寒冬終過，春暖花開可期。這場回暖，不是投機炒作的狂歡，而是行業邁向高質量發展的理性回歸，是政策、資金、需求三重共振的必然結果。當前，政策紅利、價格洼地、低風險三大優勢疊加，構成了未來十年難得一遇的購房黃金窗口期。市場從不等人，機遇只留給果斷行動的人，當所有人都意識到樓市回暖時，窗口早已關閉。對于每一個有購房需求的人而言，理性判斷市場風向，把握最后的上車機會，才能在樓市新周期中實現居住夢想與資產保值的雙重目標。畢竟，樓市的風向已然改變，紅利不等人，抓住當下，便是最好的選擇。