開業即滿租、2個月去化400間…他們做對了什么？ | 睿和研學筆記

作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

2025年8月22日，隨著最后一站首創和園·繁星社區的深度探訪結束，“2025全國品質租住大會”北京深度研學活動圓滿收官。作為本屆大會“中國好租住：產品力鑄就資管力”主題的重要實踐環節，來自行業協會、投資機構、運營企業等組成的30余人考察團，用1天時間實地走訪了6大標桿項目，覆蓋保障房、高端公寓、青年社區、老年公寓等多元業態，親身體驗“產品力、運營力、資管力”深度融合下的租住生態革新。

從政策導向的保租房到高端資管的標桿，從低效商辦的煥新到適老化養老的破局，這場實地研學不僅讓參與者了解行業高質量發展的實踐，更以一個個案例回答了租住領域的關鍵命題。

保租房

如何實現“開業即滿租”？

答案藏在華潤有巢·君工無憂社區的“精準基因”里。作為央企在北京開業的第一個大型租賃社區，也是“十四五”開局之年，北京首批保障房項目，其2314套房源（含849套21㎡大戶型、1465套16㎡小戶型）自入市便實現100%出租率，秘訣正是“政策+需求”的雙向共振。

據悉，華潤有巢·君工無憂社區依托葆臺村集體土地資源，與國家重點企業（尤其是航天軍工領域青年技術人才）深度綁定，85%客群精準覆蓋這一高穩定性群體；更首創“黨建+租賃社區”模式，通過紅色青年驛站、特色社群IP和多元活動構建活力生態，既滿足政策導向下的“住有所居”，又以情感聯結提升租客粘性。

點評：保租房不是簡單的“建房子”，而是“建生態”。政策托底、需求牽引、服務賦能，三者缺一不可。

高端公寓“全周期資管力”

是如何煉成的？

北京天峰方隅公寓采用“公寓+商業”TOD的融合邏輯給出答案。作為方隅在中高端市場的標桿項目，其502套房源開業即獲市場認可，背后是“投融建管退”全鏈條能力的集中釋放。

項目選址門頭溝核心商圈，步行可達地鐵站，毗鄰中駿世界城等商業體與多個寫字樓，以“高檔一居”為核心定位，通過知名設計師打造的高品質空間，實現居住、消費、社交一體化；更關鍵的是，其重資產模式下打通了資本與運營的閉環：國際化資本注入與本土精細化運營的深度融合，驗證了高端公寓從“開發”到“資管”的可持續路徑。

點評：高端不是價格標簽，而是“產品-服務-收益”的良性循環。

低效商辦變高活力公寓

憑什么2個月去化400間？

自如寓（總部公館店）的“C2M定制+智慧賦能”模式提供了樣本。作為自如首個重資產持有型項目，這個由12000㎡低效商辦改造而來的青年社交公寓，以“硬件煥新+智能服務+精準客群”的組合拳，創造了改建后2個月完成400+間去化的行業紀錄，其中，訪問客戶3.6萬+，留咨精準客戶3400人，帶看轉化率45%。

項目原為低效商辦，經自如資管改造后，不僅升級為包含健身、會客、共享廚房的多元公共空間，更以六大主題風格的房間，搭載自研Z-link智能系統，實現全屋智能控制；而改建前的“精準鎖客”策略（依托平臺客群數據適配設計）、改建后的“溫度運營”（社群活動+管家服務），則讓“智慧”與“溫度”深度融合。

點評：低效資產的煥新，不是推倒重來，而是精準適配。從客群需求反推產品設計，用運營思維重構資產價值。

北京最大單體保租房

因何“兩個月爬坡即穩定”？

首創和園·繁星社區以“全業態復合+職住平衡”給出了答案。作為總建筑面積超40萬㎡、擁有6500余套房源的“巨無霸”保租房項目，其二期僅用兩個月便完成爬坡進入穩定期，秘訣在于“居住場景的全方位重構”。

項目不僅提供一居至三居的特色戶型，更融合居住、社交、辦公、休閑功能，打造“拎包入住”的一站式生活場景；同時，依托國企全鏈條運營與政策保障，在確保供給穩定性的基礎上，通過精細化服務實現高性價比；更搭建智慧服務體系，以特色社群生態精準匹配青年群體的生活與發展訴求。

點評：保租房的“大”不是規模競賽，而是“大而全”，用全業態滿足多元需求，用職住平衡激活社區活力。

老年公寓

如何成為“失智照護”示范基地？

椿萱茂（北京青塔）老年公寓的“醫康養深度融合”模式給出了范本。公寓建筑面積17000平方米，床位總計204張，于2016年開業。專注于長者失智照護，定位為“失智照護示范基地”，更成為中國老年保健協會阿爾茨海默病分會（ADC）的研學實踐基地。

項目的核心競爭力在于“空間-服務-醫療”的三重閉環：獨立院落的前庭后院設計，為長者提供舒適的生活空間；覆蓋獨立生活、照料照護、失智照護的多層級服務體系，以國際化標準與個性化服務兼顧身心健康；更依托周邊優質醫療資源，實現“醫療支持-專業照護”的無縫銜接。

點評：高品質養老不是“被動照顧”，而是“主動賦能”，讓長者在有尊嚴的生活中，保持生命的活力。

服務公寓

如何用“文化融合”填補區域空白？

北京盛捷大興服務公寓以“山水折疊+京味傳承”給出了創新答案。這座位于西紅門國家新媒體產業基地的187間客房的服務公寓，不僅填補了區域高端服務公寓的空白，更以“吟游詩人”視角融入北京傳統文化，重構了“文化居住”場景。

項目由世界頂級設計師操刀，將燕山山脈、永定河的自然之美與老北京胡同的青瓦木門煙火氣融合，打造“山水折疊、丹岑永固”的文化沉浸式空間；房型靈活，覆蓋單間至套房，適配短租商旅、長住家庭等多元需求，更以無障礙房設計傳遞人文關懷；立足大興新媒體產業基地，精準吸附中高端人才，實現“投資價值+居住價值”的雙重提升。

點評：服務公寓“高端”，是“文化認同”的共鳴。用空間語言講述在地故事，讓居住者找到歸屬感。

結語

從保障房的“精準匹配”到高端公寓的“全周期資管”，從商辦煥新的“智慧賦能”到養老服務的“醫康融合”，再到文化居住的“情感共鳴”，這場歷時1天的研學考察，讓參與者見證了6大標桿項目的“硬核實力”，更深刻理解了“產品力+運營力+資管力”如何重塑租住生態，它不是單一維度的突破，而是多要素協同的系統升級。

9月9日，上海見！下一站，我們將繼續挖掘長三角租住領域的創新實踐，以更廣闊的視野，共探行業高質量發展的無限可能。