重磅：金科物業(yè)“跑路”！背后真相很扎心...

重慶金科物業(yè)撤退！

有讀者發(fā)來一張圖片，是金科物業(yè)的公告，宣布將于2025年8月31日正式退出龍興未來城市小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

說實(shí)話，看到這事起初還是挺匪夷所思，金科是扎根重慶的老牌優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)，地產(chǎn)公司最近已獲批債務(wù)重整，近1500億債務(wù)被“接盤”；

同時，未來城市這個小區(qū)是碧桂園、金科、浦輝聯(lián)合開發(fā)，選用金科物業(yè)，說明前期也算是“搶”來的。

其三，金科物業(yè)還在到處“接盤”，據(jù)說反響口碑都還不錯，可卻在大本營項(xiàng)目主動撤場，這就很反常了！

從金科物業(yè)的通告內(nèi)容看，金科在未來城市小區(qū)運(yùn)營已5年多，撤場的主要原因是長期虧損。

這件事，盡管是個案，但他折射出的，卻是目前物業(yè)公司遇到的一些棘手問題。

事實(shí)上我們觀察到近一年左右，全國各地都出現(xiàn)了零星的物業(yè)公司主動撤場，撤場的核心原因都是：物業(yè)費(fèi)收不上，服務(wù)難以為繼。

物業(yè)公司說的“長期虧損”是個中性詞，因?yàn)樗麄円膊幌胨浩颇槪?strong>業(yè)主交費(fèi)率低、業(yè)主要求不合理降費(fèi)等具體原因說出來，畢竟山不轉(zhuǎn)水轉(zhuǎn)，不想激化矛盾。

可當(dāng)前物業(yè)企業(yè)整體利潤率普遍不足10%，已進(jìn)入“微利經(jīng)營”的事實(shí)，已是毋庸置疑！

原因很簡單：

• 物業(yè)的人工成本占60%以上，保安、保潔人數(shù)和工資沒有壓縮空間，社保繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)逐年提高；

• 公共能耗與維保是剛性的，包括公區(qū)維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，還有設(shè)備維護(hù)，不管有沒有人住，費(fèi)用一分不能少；

中低入住率的小區(qū)，一旦遇到低繳費(fèi)率，大概率會虧損。

如果想要繼續(xù)維持運(yùn)營，可能只有減員或降質(zhì)，可一旦減員，那么業(yè)主的投訴就會增多，不繳費(fèi)的業(yè)主就會更多。

目前業(yè)主還普遍存在幾個誤區(qū)：

誤區(qū)1：“我沒裝修入住，沒享受物業(yè)服務(wù)，就不交物業(yè)費(fèi)”

根據(jù)《民法典》第944條，當(dāng)物業(yè)服務(wù)人已按照合同約定和相關(guān)的規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主不得以其未接受或者不需要接受該物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

“沒裝修入住”的拒繳費(fèi)理由在法律上并不成立。

誤區(qū)2：“別人不交，我也不交”

現(xiàn)在都有小區(qū)業(yè)主群，當(dāng)有業(yè)主對物業(yè)不滿意時，往往會夸大問題，放大矛盾，宣揚(yáng)“不交物業(yè)費(fèi)也不會怎么樣”，“大家團(tuán)結(jié)要求降費(fèi)，甚至趕走物業(yè)”等等。

欠費(fèi)會像病毒一樣蔓延。

并且換了物業(yè)就可以不交之前的物業(yè)費(fèi)了，這個想法就更天真了，舊賬一定會清算，而且原物業(yè)撤場之后就更不會講“情分”，大概率會法律追償。

誤區(qū)3：“物業(yè)公司多的很，換一家就是了”

俗話說“走了張屠戶，不吃混毛豬”，所以有業(yè)主會認(rèn)為“金科不干，還有龍湖萬科綠城”。

但物業(yè)這行當(dāng)?shù)膶?shí)情是：假設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)A都干不好，主動撤離了，那么和他同級別的BCD物業(yè)公司99%不會接手，接盤的往往會是低價(jià)低質(zhì)的公司團(tuán)隊(duì)。

因?yàn)橐?guī)模、品質(zhì)近似的物業(yè)企業(yè)，成本核算方式是相同的。

誤區(qū)4：通過“不繳費(fèi)”倒逼物業(yè)公司屈服

持續(xù)的大范圍不繳費(fèi)的后果，其實(shí)顯而易見。

1）惡性循環(huán)：欠費(fèi)→物業(yè)減員減配→服務(wù)質(zhì)量惡化→更多業(yè)主拒繳→擺爛，或是退場；

2）房屋價(jià)值貶值：小區(qū)臟亂差，二手房會更賣不起價(jià)；

3）違約賠償：業(yè)主無故欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可依法起訴業(yè)主，如果業(yè)主敗訴，需補(bǔ)繳本金+違約金+訴訟費(fèi)。

誤區(qū)5：“物業(yè)費(fèi)有大幅降價(jià)空間，你看某某小區(qū)，從3塊多降到1塊了”！

物業(yè)費(fèi)定價(jià)與小區(qū)規(guī)模、房屋形態(tài)、入住率高度相關(guān)。

相同的價(jià)格不適用每個小區(qū)。

比如現(xiàn)在很多20年前的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)才1塊多，物業(yè)公司還會樂呵呵的搶來搶去，可新小區(qū)物業(yè)費(fèi)3塊多，業(yè)主要求降到1塊9，物業(yè)就不干了！還要“跑路”！

背后的原因：除了繳費(fèi)率高、總費(fèi)用高之外，高密度高入住率的老小區(qū)額外收益相當(dāng)不菲，而低密新小區(qū)幾乎沒有。

說實(shí)話，類似未來城市這樣的新區(qū)低密小區(qū)，入住率低，繳費(fèi)率低，不是金科做不下來，換誰都一樣，沒有公司能"用愛發(fā)電"永遠(yuǎn)活下去！
物業(yè)費(fèi)是小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)的"血液"，斷供的結(jié)果只能是死亡，而最終買單的是業(yè)主。

不要等到垃圾成山才想起物業(yè)的好，不要等到下一個物業(yè)依然不滿意，又繼續(xù)折騰。

正確的做法其實(shí)的不是拒交費(fèi)，而是通過監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，指出具體問題，理性的坦誠溝通解決方案，而非將不交物業(yè)費(fèi)當(dāng)成“籌碼”逼物業(yè)降費(fèi)，逼走物業(yè)公司。

那樣只可能換來小區(qū)環(huán)境安保惡化、生活品質(zhì)惡化。

物業(yè)和業(yè)主不是"敵人"，而是"合作伙伴"。

最近接到的相關(guān)咨詢比較多，關(guān)于買房、賣房的，關(guān)于貸款、融資的我再重申一下，我的確提供這兩項(xiàng)專業(yè)服務(wù)、全程免費(fèi)咨詢。

一是如果需要進(jìn)一步了解重慶各個一二房樓盤、書包房的最新價(jià)格、優(yōu)缺點(diǎn)分析，具體情況，請直接添加我們的微信。

提供免費(fèi)咨詢，給予專業(yè)的資產(chǎn)配置建議。

微信：Hyx98421

二是，我們提供融資、貸款類的免費(fèi)咨詢服務(wù)。

目前重慶某銀行，可提供最低2.4%的貸款利率，最長10年期，先息后本還款。

相當(dāng)于我從銀行借出來100萬，每月只用還2000元的利息，不用等額本金，不用等額本息。

3年續(xù)簽一次，中途無需還本，到期才還本金。

要知道假如我5年前買了套房，其中貸款了100萬，月供可是至少要5000-6000多元一個月啊！

還有“商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”，最低利率2.15%（五年期以內(nèi)）。

為讀者朋友提供一手信息和咨詢服務(wù)，如需咨詢，關(guān)注我的助理即可：

往期精選回顧

聲明

1.本微信公眾號發(fā)布的內(nèi)容，是本公眾號運(yùn)營者的個人觀點(diǎn)、分析與判斷，我務(wù)求客觀真實(shí)，但無法涵蓋所有信息，所述內(nèi)容僅供參考，不作為買賣指導(dǎo)

2.內(nèi)容如有侵權(quán)或失實(shí)的表述，請聯(lián)系我，將會依法核實(shí)并處理

3.如仍有疑問，歡迎后臺留言單獨(dú)咨詢

4.本文圖片部分來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系我

5.所贈禮品為指定型號和顏色，最終解釋權(quán)歸大衛(wèi)聊重慶所有