實探！魔方公寓10余門店暴雷！租客24h守衛水電…

廣州也有長租公寓“暴雷”了？

近期，各大社交平臺被廣州租客的帖子刷屏——

黃村、天河客運站等多個魔方公寓門店，因欠租遭物業停水斷電，租客無辜被逼緊急退租。

亞運城、羅沖圍、元崗等多家分店也同步張貼清退公告，波及范圍覆蓋天河、海珠、番禺、白云多區。

現場情況究竟如何？樓市君第一時間趕往黃村店實探！

｜魔方公寓黃村店

｜廣州樓市發布 攝

壹

據知情人士透露，黃村店曾是魔方公寓在廣州的核心盈利門店，規模超300間，高峰期入住率更是高達95%以上，涵蓋單間至兩房戶型。

現場直擊

空樓冷清，租客自發24小時“保衛”水電房

樓市君抵達該公寓時，一樓大廳及管理辦公室比較冷清，并沒見到安保或管家。

｜廣州樓市發布 攝

公寓內部也很安靜，兩側房門均為緊閉狀態，僅個別門口堆著未清理的生活垃圾，未見有租客走動。

｜廣州樓市發布 攝

逐層探訪至4樓時，樓市君才遇到一位正在房內打包行李的租客。

據租客介紹，該公寓第一次停水停電是12月初的一個晚上，事發后租客們通過多個渠道反饋，還有人開啟直播記錄過程。

事件發酵后，多方領導介入協調，水電才暫時恢復，但好景不長，沒過幾天就再次被斷。

｜魔方公寓黃村店

｜圖源：灝康青年社區

“現在樓里能有水有電，全靠我們租客自發組織值守。”

“物業已經放話了，只要沒人盯著，就馬上再停水斷電。”

該租客透露，租客們已自發分成幾個小組，24小時盯守水電房，吃飯、休息都只能輪流交替。

雖然物業稱12月21日清場，但透過窗戶可見，目前仍在住的租客不在少數。

｜魔方公寓黃村店

｜廣州樓市發布 攝

糾紛核心

百萬違約金博弈，盈利店成 “籌碼”

樓市君在公寓大門顯眼位置看到，張貼著律師函和解除租賃通知書。

梳理后發現，此次風波的根源，是魔方公寓關聯公司——廣州紅璞公寓管理有限公司拖欠中邦物業相關費用，疊加高額違約金，最終導致矛盾激化。

其中解除租賃通知書中明確列出了具體欠費明細：

10月欠水電費10.56萬元、違約金90.69萬元；

11月欠租金39.09萬元、水電費9.19萬元，違約金69.51萬元；

12月欠租金39.09萬元、水電費7.41萬元，違約金25.11萬元。

樓市君統計了一下，三個月魔方公寓累計欠費105.34萬，但違約金高達185.31萬！

律師函顯示，依據雙方2017年簽訂的租賃合同，已達到解約條件，物業方因此要求解除合同并清場。

｜廣州樓市發布 攝

估算中邦物業是按照每日千分之五的標準計算違約金，折算后年化利率高達182.5%。

“這個違約金比例太離譜了！”一位知情人士向樓市君直言。

而在這場糾紛中，魔方公寓也有苦衷。

樓市君了解到，目前魔方公寓在廣州的合作門店中，黃村店與天河客運站店是少數能夠實現盈利的門店，其余多數門店均處于虧損狀態。

魔方公寓原本計劃不再與虧損門店續約，但雙方多次協商無果。

中邦物業便采取斷水電、貼清退公告的方式施壓，最終導致事件失控。

｜廣州樓市發布 攝

最無辜的當屬租客群體。

樓市君了解到，魔方公寓的付款方式涵蓋押一付一、季付、半年付乃至年付，不同付款方式的租客面臨的損失差異顯著。

有租客說，此前不知道魔方公寓與物業之間的糾紛，一直正常交租。其中還有租客近期才剛簽約繳納租金、押金，就遭遇清退。

多方打聽到，黃村店上周已正式開啟退租通道，提交退租申請的首批租客，本周內有望收到退還的押金。

剩余租金將按照實際租住期限結算，違約金也可申請減免。

｜圖源：樓市君群聊截圖

樓市君進一步核實發現，除黃村店外，亞運城店、天河客運站店、羅沖圍店、元崗店等多家門店也有停水電、張貼清退公告。

波及天河、海珠、番禺、白云等多個行政區，影響范圍較廣。

｜魔方公寓天河客運站店

｜圖源：iiln

針對此次多門店清退、租客權益受損等相關問題，魔方公寓總部目前尚未給出官方回應。

｜圖源：小紅書

貳

事實上，這已經不是魔方公寓首次出現負面信息了。

樓市君搜了一下，關于魔方公寓“暴雷”的新聞，最早在今年11月開始密集出現。

當時，魔方生活服務集團旗下多家門店在租賃合同尚未到期的情況下，出現強制清退租客的情況，涉及上海、杭州、深圳的多家門店。

魔方方面則回復稱，少量閉店屬于物業租約到期及項目優化的正常范疇，不涉及公司整體經營情況。

因而，魔方公寓廣州門店出現的這些情況，不排除也是正常的經營調整。

然而，這樣的回復，顯然不能解決租客的實際問題。

在小紅書上，租客被停水停電，甚至停電梯的情況，并不鮮見。

｜圖源：小紅書

如果從行業發展情況來看，魔方公寓或許還面臨著更深層次的危機。

一方面，魔方公寓或許已經進入發展瓶頸。

資料顯示，魔方公寓第一家店在2009年開業，已經有16年的歷史。

2023年，魔方首次進入廣州，包括天河路店、流花湖公園店等同時開業。

2015年更名為魔方（中國）生活服務集團，簽約門店近70家，隨后啟動“公寓+”戰略。

在2016年門店數就破百，隨后完成了C輪融資3億美元，開始進軍細分市場。

｜廣州樓市發布 制

但隨后兩次沖刺港股IPO均折戟，魔方公寓的發展速度明顯降了下來。

根據中指研究院數據顯示，2025年魔方生活服務集團管理規模達到117868間，位居長租企業TOP5！

然而這個數字在2023年底是109882間。

換句話說，兩年的時間里，魔方公寓的管理規模只增長了7986間。

作為對比，同期萬科泊寓增加了48075間、美寓增加了49393間、瓴寓增加了33758間！

｜廣州樓市發布 制

另一方面則在于住房租賃行業的飽和。

根據中指研究院最新數據顯示，2023年TOP30集中式長租公寓累計開業房源為108.6萬間。

但到了2025年11月，這個數據已經高達140.9萬間，漲幅高達30%！

而相對而言，租金水平卻越來越低了。

中指研究院統計的50城平均租金水平，從2021年開始就逐年下跌。

2025年11月份，全國50個城市住宅平均租金為34.36元/平，50個城市中，僅有北海一個城市租金出現環比上漲！

｜圖源：中指研究院

眾所周知，長租企業一般都是輕資產運營，經常選擇跟物業方簽訂幾年的租賃合同，再出租給租客，賺取差價。

而行業競爭加劇、租金下滑的當下，就有可能出現虧損情況。

樓市君查了一下，在魔方公寓小程序上，目前可選擇的門店大概有24家。

從區域上看，這些門店均分布在中心六區，比如是天河區、海珠區、番禺區等人口密集的區域，多數都靠近地鐵口。

｜廣州樓市發布 制

至于租金水平，跨度則非常大。

以整租為例，租金從幾百到幾千都有，比如天河公園這一套小公寓，租金3237元/月起，確實也不算便宜。

｜圖源：魔方公寓

因此，魔方公寓現在出現的問題，或許也是整個長租行業發展的縮影。

時代的浪潮卷過，一定會給原有的行業帶來沖擊。

樓市君也希望魔方公寓能妥善解決租客的問題。

最后，你住過魔方公寓嗎？有什么想說的，評論區見~