又收緊？廣州新房使用率或降回100%內(nèi)

近日，有傳廣州新規(guī)將封堵“偷面積”亂象，“高得房率”或被收緊，使用率重回100%內(nèi)。

業(yè)內(nèi)傳出廣州即將出臺(tái)的建筑新規(guī)以《建筑工程規(guī)劃許可證》頒發(fā)時(shí)間為界，實(shí)施差異化管控：已獲證項(xiàng)目可延續(xù)舊規(guī)，而未獲證項(xiàng)目必須執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。

這一政策調(diào)整直指開(kāi)發(fā)商通過(guò)技術(shù)手段虛增面積的行業(yè)頑疾，將從根本上改變廣州樓市的產(chǎn)品形態(tài)。

根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容，五大關(guān)鍵管控措施可以歸納如下：

天井尺寸標(biāo)準(zhǔn)化：規(guī)定100米以下住宅天井寬度不低于2.4米，超高層建筑需≥6米，杜絕壓縮消防通道的安全隱患。

結(jié)構(gòu)柱全面計(jì)容：外立面所有結(jié)構(gòu)柱必須100%計(jì)入容積率，封堵“裝飾性構(gòu)件”的規(guī)避漏洞。

飄窗設(shè)計(jì)規(guī)范化：僅允許廚衛(wèi)空間采用內(nèi)凹式飄窗，嚴(yán)禁通過(guò)樓板外伸制造“假飄窗”。

臥室面積設(shè)下限：?jiǎn)稳伺P室≥5㎡，雙人臥室≥9㎡且短邊凈寬≥1.8米，保障基本居住舒適度。

高空花池功能限定：40米以上花池禁止改造為功能空間，防范高空墜物風(fēng)險(xiǎn)。

如果廣州新房按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，新房的使用率將被收緊，使用率或重回100%以內(nèi)。這一場(chǎng)新規(guī)引起的“使用率迭代”浪潮將褪去。

近兩年來(lái)被頻繁提起的“超100%使用率”，緣于2023年8月1日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法(征求意見(jiàn)稿)》公告。當(dāng)時(shí)樓主也寫(xiě)過(guò)一篇文章：100%使用率，有沒(méi)有貓膩？

意見(jiàn)稿提出，為改善群眾居住品質(zhì)，擬對(duì)住宅半開(kāi)敞空間半算計(jì)容比例適當(dāng)放寬，鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間。

這份意見(jiàn)稿中有兩個(gè)亮點(diǎn)：

一是，將住宅套內(nèi)半開(kāi)敞空間半計(jì)容的比例，由原不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%。

二是，允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，不限制其進(jìn)深。原來(lái)進(jìn)深不大于2.4米。

在這之后設(shè)計(jì)出來(lái)的房子號(hào)稱可以超過(guò)100%使用率，就是因此而來(lái)。

真正了解意見(jiàn)稿的人可能很清楚是怎么回事，多出來(lái)的面積就在飄窗和陽(yáng)臺(tái)里；不了解的人可能會(huì)在銷(xiāo)售的引導(dǎo)下，以為在賣(mài)的戶型就是100%的使用率。

然而，新規(guī)的出臺(tái)引起新房迭代過(guò)快，得房率一度從100%、110%、到125%的躍升，直至140%使用率的出現(xiàn)，第四代住宅的“好處”也被自媒體無(wú)限放大。

可是，這種新房的得房率并沒(méi)有讓市場(chǎng)興奮太久，新鮮事最終也會(huì)變得習(xí)以為常。但卻引來(lái)反效果，讓存量房企產(chǎn)生危機(jī)感，也加劇了買(mǎi)房人的觀望情緒。

特別是二手房市場(chǎng)中的次新房，一進(jìn)入市場(chǎng)就失去競(jìng)爭(zhēng)力，被迫以價(jià)換量。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年Q1新規(guī)產(chǎn)品已占全市成交量的20%，如果長(zhǎng)期實(shí)施下去，舊規(guī)產(chǎn)品、二手房市場(chǎng)將被全面抑制，導(dǎo)致市場(chǎng)繼續(xù)深陷難賣(mài)“泥潭”。

此次新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，長(zhǎng)期來(lái)看，這一變革將帶來(lái)三大結(jié)構(gòu)性影響：

二手房?jī)r(jià)值重估：當(dāng)新房得房率普遍回歸正常水平（100%以內(nèi)），二手房的區(qū)位與學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)將重新獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)型：開(kāi)發(fā)商必須從“面積游戲”轉(zhuǎn)向真正的產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)，注重空間規(guī)劃與居住品質(zhì)提升，從“數(shù)字游戲”回歸居住本質(zhì)。

市場(chǎng)秩序重建：終結(jié)2023年陽(yáng)臺(tái)計(jì)容放寬后引發(fā)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，重塑行業(yè)健康發(fā)展生態(tài)，從短期套利轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造。

這場(chǎng)規(guī)范升級(jí)不僅是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，更是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展理念的重構(gòu)，標(biāo)志著廣州樓市正式進(jìn)入“區(qū)位為王，配套為王，品質(zhì)為王”的新時(shí)代。

這場(chǎng)圍繞住宅的變革也從最初只惠及少數(shù)房企，轉(zhuǎn)變?yōu)閹?dòng)整個(gè)市場(chǎng)共同受益。