2025中國房地產超級產品力年度報告發布

來源：億翰智庫

2025年，地產行業迎來“好房子”發展新紀元。從2022年8月住建部首次提出“好房子”概念，到2025年3月《中央政府工作報告》首次寫入要建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，再到2025年5月正式實施國家標準《住宅項目規范》的落地，一系列政策的推進，清晰地表明了國家推動住房建設從“量”的擴張轉向“質”的提升的堅定決心，如何打造“好房子”成為行業進階的核心命題。

2025年，億翰智庫聯動200+企業啟動了「30城探盤行動」、組建了「好房子城市行」專家考察團、定期每月發布《好房子趨勢月報》同時開展好房子產品力專題等系列研究，旨在看行業格局、找價值企業、樹產品標桿、強優秀品牌。

基于此，億翰智庫12月24日在成都舉辦2025超級產品力年度峰會，以“鏈·好資源，筑·好房子”為主題，誠邀地產行業專家、學者、企業與項目代表共赴盛會,深度解構“好房子”發展的新問題、新難點、新趨勢助力行業高質量發展。同時，為政府推動“好房子”落地提供思路、為企業探索產品力與服務力升級邏輯、為消費者甄選品質居所，提供多維參考。

詳細

解讀

01

政策引領：中央與地方的雙輪驅動

在“好房子”建設的頂層設計層面，中央以安全、舒適、綠色、智慧四大維度為核心錨定品質標準，政策體系已形成“定方向-立標準-給指引”的全鏈條閉環：2024年12月，住房城鄉建設工作會議率先明確“好房子”建設總體方向；2025年3月：“好房子”首次寫入全國政府工作報告，明確“完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，上升至國家民生工作層面；2025年4月，新版《住宅項目規范》正式落地，為住宅品質劃定硬性技術紅線，覆蓋層高、電梯配套、隔音降噪、適老化改造等關鍵維度；同年7月，《“好房子”建設經驗做法》印發，從開發建設到交付運維提供全流程實操指引，完成政策閉環的最后一環。

地方層面則加速推進政策落地轉化，據不完全統計，2025年1-11月，全國超20個省（自治區、直轄市）及重點城市累計發布70項“好房子”相關配套政策，覆蓋一二線核心城市與典型省份。政策聚焦品質供地、設計優化、質量安全、智慧綠色、服務配套六大關鍵領域，構建起分層分類的地方實施體系，標志著我國正式全面邁入“好房子”品質建設的規范化、系統化發展時代。

表：典型城市好房子政策內容分類

02

市場需求：改善型需求成為主導

一二線核心城市市場呈現顯著“改善主導”特征，90-140㎡面積段成交占比超60%，500萬以上總價段成為市場主流，客群對居住品質的升級訴求持續釋放。

面積段向改善化持續傾斜，整體產品體系向品質化方向迭代。120㎡以上各面積段產品的市場份額均實現同比提升，其中90-120㎡兼顧剛需屬性與改善功能的“剛改”產品供應及成交規模顯著擴容，180㎡以上大戶型高端改善產品的市場占比也呈穩步攀升態勢，改善型產品對市場的支撐作用持續增強。

總價段分化加劇，一二線城市高端改善屬性凸顯，100萬以下剛需總價段房源成交占比高達18.3%，500-1000萬以上高端改善及豪宅總價段占比亦達到12.2%，市場呈現出“剛需基礎盤穩固、高端改善需求活躍”的兩極分化格局，不同層級客群的置業需求與產品選擇差異持續拉大。

03

城市實踐：一二線城市的政策調整與探索

2025年上半年“好房子”政策密集出臺，多個二線城市率先落地“住宅新規”；下半年起，不同能級城市基于自身發展階段，對“好房子”落地規則的差異化優化。

一線城市以上海為代表，發布《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》，從陽臺、架空層、地下車庫、建筑高度、外立面等維度優化規則，其中陽臺（含封閉式）按1/2計容、允許設置不超過戶型建筑面積10%且≤16㎡（含）的贈送空間等調整，未來100-160㎡戶型得房率提升約4%-6%。

二線城市如成都、合肥則聚焦“政策糾偏”，從“支持激勵”轉向“標準約束”，避免“得房率競賽”，其中成都明確陽臺、飄窗、入戶花園等附屬空間水平投影面積上限為項目住宅計容建筑面積的30%，并將開敞式電梯前室、外廊、花池等此前管理空白區域納入統一管控。

表：上海《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》

04

企業行動：央國企與民企構建“好房子”體系

央國企憑借資源與公信力優勢，率先推出標準化體系引領行業方向。2024年6月綠城中國發布“綠城中國好房子產品標準”，2025年迭代升級《綠城中國好房子產品標準2025》；2025年3月，招商蛇口發布“招商好房子技術體系”，越秀地產同步推出“越秀好產品標準”，形成行業標桿效應。

民企則依托市場敏感度與創新基因，走差異化路徑。濱江集團凝練“五維好房”體系，將“好房子”核心聚焦于好建筑、好裝修、好景觀、好配套、好服務五大維度；其他亦側重將新科技、高品質、優服務融入項目實踐，形成“標準化引領+特色化創新”的行業共建格局。

表：國央企打造“好房子”相關體系建設基礎內容

05

標桿項目落地：“好房子”從標準走向實踐

頭部房企以標桿項目為載體，推動“好房子”標準從理論轉化為可感知的居住體驗。

綠城中國以上海綠城潮鳴東方、綠城外灘蘭庭、無錫綠城逸廬、南京綠城金陵月華為好房子樣本，把“高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康”的產品標準深度融入項目，讓居住體驗與產品理念精準契合。

華發股份先于于2024年4月13日發布“新一代好房子科技+產品體系技術標準”，2025年升級為科技+好房子“四化十五優”產品體系，以“數字化、智慧化、綠色化、產業化”為技術底座，構建覆蓋“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度的“十五優”標準，細化為6大體系、40項技術細節、730項實施細則，實現產品標準的顆粒度落地。

保利置業提出“生活美學家”全新產品理念，搭建“人居四感+美學九鏡”的好房子標準：“人居四感”涵蓋藝術美感、環境適感、精工質感、關系情感；“美學九鏡”則對應甲第系、譽系、賦系、印系、壹號系五大產品系，落地自然共生、城市文脈、智慧溫度等九大場景，讓產品美學與生活體驗深度融合。

成都軌交TOD以“軌交引領城市格局、TOD重塑空間形態”為核心，全域推進超20個TOD項目、累計開發超1100萬㎡，既通過軌交串聯城市資源，又以TOD重構居住與城市的關系，為中大型城市的可持續發展提供了可復制的“成都樣本”。

06

設計創新：空間與品質的雙重提升

在住建部《住宅項目規范》明確新建住宅層高不低于3米的政策框架下，疊加各城市住宅新規優化，核心城市高端住宅掀起“空間革命”，得房率與層高成為品質競爭的核心維度。

一方面，高得房率成為行業趨勢，成都、福州、西安等城市多個項目實現突破；120㎡面積段產品空間尺度可對標2023年上半年前140㎡左右產品，140㎡戶型則能達到傳統160-180㎡的使用體驗，大部分新規項目得房率突破100%。

另一方面，層高告別“改善專屬”標簽，3.1米成為市場標配，上海市場表現尤為突出——從17萬/㎡的高端豪宅到4.9萬/㎡的改善型住宅，層高普遍突破3.1米，最高達3.6米，通過空間縱向延伸提升居住舒適度。

07

品質內卷：高端改善產品的競爭升級

上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州、廈門等核心一二線城市，高端及豪宅產品扎堆入市，產品端圍繞主入口、外立面、室內裝修、會所的品質內卷已成常態。

2025年上海金茂集中發力，璞元首開即告捷，潤雲金茂府實現“五開五罄”，江灣金茂府、金茂棠前更是成為上海樓市“逆勢突圍”的代表。其中，金茂棠前作為上海首個“棠系”產品，不僅觸發積分，更吸引超千組客戶認籌，目前已進入第六批次推售。產品力上亮點十足，入口大堂采用弧形石材墻搭配圓角幻彩穿孔頂，1600㎡會所對標千萬級金茂府的下沉式設計，沿庭院鋪開健身、泳池、私宴等功能區——作為片區首個帶泳池會所的項目，這樣的配置卻出現在總價僅500萬-1000萬的房源中，堪稱“高規格產品的親民落地”。

金茂棠前大門實景圖（圖源金茂上海）

位于廣州海珠南洲板塊的中交?天翠，由中交房地產與廣州交投聯合開發，主打82-115㎡戶型、均價5.2萬-5.8萬/㎡，以“公園九洲”為主題打造約7.2萬㎡內外雙園，是當前海珠西唯一配置超大公園的項目。園林內規劃了14個球場、1314米跑道、keep健身房、中央泳池等運動場景，目前約3.2萬㎡實景示范區已部分呈現，將“公園式居住”從規劃落地為可感知的體驗。

中交·天翠實景示范區（圖源網絡）

華潤?望云潤璽180㎡戶型則以細節見品質，采用LDKG一體化設計搭配大面落地玻璃，地面通鋪白金沙巖板，雙背景墻選用壁布硬包與帝王翡翠巖板，封包交付雙聯陽臺，獨立家政間配置隱藏式收納與內嵌電動升降晾衣架，全方位兌現高端居住質感。

華潤·望云潤璽180㎡樣板間實拍

2025年能建城發在北京、寧波、成都等多城項目密集開盤加推，上海、成都落地最高端“頌璽系”，北京、南京等城“譽府系”去化亮眼。以上海能建?香榭頌璽為例，約1.6容積率的低密園區中，法式獨棟采用葡萄牙米黃石立面，每棟配備400-1300㎡全冠移植私家花園，頂層更有610㎡穹頂花園+5.7m超高女兒墻拓展空間；項目采用獨門獨院、地上地下雙入戶大堂設計，在城市中劃出自然與生活的舒適邊界。

能建·香榭頌璽項目實拍

中交城投·南廂觀寧府效果圖

中交城投·南廂觀寧府容積率約1.0，涵蓋建面約200-360㎡合院、建面約175-260㎡疊墅兩大產品形態；其中，200-360㎡合院，挑高客廳營造開闊居住尺度，結合高窗墻比拉大室內采光、總統套房級主臥空間，從尺度到功能，營造高端生活場景。此外，項目以豫園造景手法為基礎，規劃“一軸兩園五進十景”；并配備隱奢園林雙會所，涵蓋恒溫泳池、網紅健身房、總裁私宴廳、雅致書吧等7大主題，打造“望族隱逸”生活范式。