保利出擊，開啟琶洲南時代

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

最新消息！

保利天奕預計4月26日即下周六正式開放！隨時開盤！

上周7、8棟正式取證，昨天又拿了1、3棟的預售證，推貨密集，這個架勢，悶頭就是一個字：“沖”！

這個從拿地起就關注度極高的項目，在開盤前就已經拿出滿滿的誠意了。

這兩周保利天奕干了幾件大事：官宣廣州五中名校、跨涌大橋美化基本完畢、商業綜合體全面封頂、高壓線轉移……

配套先行，這樣最直接的影響是，區域的確定性更強，琶洲的價值一再拔高。

更是給市場一個信號：琶洲南區持續發力，加速兌現，成為廣州最靠譜的“安全牌”。

作為琶洲南區的頭牌項目，保利天奕一鼓作氣，勢如破竹，直接給市場上了一波硬菜~

基礎面扛打，琶洲南區進入高速期

位于琶洲核心區，明明可以選擇躺平，但保利非要靠實力、非要卷顏值。

在開盤前就已經落實了核心的配套利好，加分的不僅是項目的配套，更是夯實整個琶洲南區的基礎價值。

1、加強南區與中區連接，形成大琶洲連片開發。

最近廣交會新聞頻上熱搜，讓世界展示中國的形象和實力，其載體正是位于琶洲中區的廣交會展館，每天都有數以十萬計的外國友人親臨廣州探討外貿機會。

圖源：廣州日報

琶洲中區有大量的人流，但已經發展飽和，急需外溢，琶洲南區便是直接受益者。

但目前南區與中區各自野蠻生長，更像兩個個體。

為了加強兩個片區的連通，保利修了一條便橋，瞬間結合成一個整體了。

橋梁把琶洲中區保利世貿大廈寫字樓群與琶洲南區串聯在一起，兩個片區形成連片、拉近距離，也讓南區更好地虹吸中區廣交會館的人流，把廣交會每日數以十萬計的人流導入。

甚至為了統一城市界面和景觀，在橋梁和南區的主干道上，開發商特地找來了建筑設計團隊梁黃顧LWK和霍普、景觀團隊JTL加特林設計，整個連接動線會更有設計感。

動線將會經過密林景觀道，兩旁會種滿高聳的樹木，尊貴感拉滿，從近期的航拍照來看，景觀道已經初見雛形。

從橋梁連著景觀道延伸到十字街區，從琶洲中區到琶洲南區核心，道路連通，讓整個琶洲城市界面更加摩登。

除此之外，4月11日，供電局舉辦啟動儀式，正式將琶洲南區的高壓線移除。

至此，琶洲南區城市界面更加平整，開發進程加快，橋梁連通琶洲中區，實現大琶洲的一體化。

2、補全南區商業版圖，虹吸琶洲人流。

保利天奕北側的琶洲南區復建商業綜合體近日已全線封頂，現場可見外立面玻璃幕墻正有序安裝。

總體量約33萬㎡，大概可以類比為兩個廣州天河城，這樣的體量和商業濃度，足以成為一個片區的商業核心。

定位國際消費中心城市地標性大型商業綜合體，涵蓋辦公樓、商場和高端酒店，拓展現代服務業特色，承接廣交會溢出需求。

這座商業體的業態布局也很牛，廣州日報還進行了特別報道，稱【貫通“展、游、購、娛”消費鏈條，展現廣州“千年商都”世界級城市客廳的品牌形象和“合作共贏”的開放誠意】。

說人話就是，將廣交會展館、旅游業、購物以及休閑娛樂全部融合起來，將要代表廣州面向世界，接待國際友人，成為廣州商業名片之一。

要知道，廣州塔-琶洲商圈定位為世界級商圈，這座商業體作為世界級商圈的重要組成部分，其重要性與資源傾注度，不言而喻。

況且，保利的商業運營能力早已有所展現，當年保利在琶洲打造的廣州保利廣場，更是琶洲商業的開山之作。

橋梁串聯琶洲中區，引導廣交會展館的人流，商業具備虹吸作用，將人流引導到商場內，寫字樓與高端酒店讓更多人留在此處，最終打造世界級的會展集聚區（數據來源：廣州改革官微）。

無論是區域價值還是實用價值，這等體量的商業綜合體于片區而言，都有強利好作用，為片區人流量最密集、最核心的地標。

于保利天奕而言，緊挨片區地標，自帶網紅流量，下樓就是完善的吃喝玩樂配套，居住的便利度和舒適度極高。

3、名校開路，琶洲南區大殺器。

琶洲南區的教育濃度，是大殺器。

保利天奕社區內配建一所6班幼兒園。南側是保利代建的國際私立學校，預計2026年完工。

重點是，東側規劃的九年制學校，目前已經官宣引入廣州五中教育集團辦學，這對于整個片區是核彈式利好。

和大家說個細節，雖說學校是九年制學校，海珠區小升初要就近搖號入讀，但目前琶洲片區初中學校很少，五中初中部的學位充足，所以大概率還是會分配到五中初中部。

說到五中，可以先打兩個標簽：“海珠第一梯隊學?！?amp;“超絕改造力”。

去年廣東省有兩位高考屏蔽生，就來自五中，要知道去年連神學院華附，都沒有出屏蔽生。

而這兩名學生，均為五中初中部直升高中部，來自五中連續六年的培養。

不僅是高中部成績亮眼，初中部也成績斐然。

參考近年海珠區八年級的統考情況，五中附中成績站穩第一梯隊，五中本部站穩第二梯隊的鳳頭，整體實力非常強勁。

在去年的中考中，五中初中部考出了最高分781分，在整個廣州都是鳳毛麟角的存在。

從近幾年的成績來看，廣州五中是妥妥的海珠第一梯隊學校。而獲得這樣的成績，更多是取決于廣州五中“超絕的改造力”。

實不相瞞，在十年前，五中的成績并不亮眼，真正的轉折在2015年，裘校長加入五中，掀起五中的教育改革。

五中落實全面的教育模式，進行科雅育人，全維度發展。在一線教育中落實分層式教育管理，成績上有非常顯著的效果。

從數據上可以看出，裘校帶領五中的2015年之前，五中的一本率并不高，而裘校入職五中后，直接帶領五中沖入廣州第一梯隊，和省屬、市屬學校比肩。

在小孩的教育中，有兩個因素至關重要，一是學習的圈層氛圍，二是學校的改造能力。

琶洲南區的五中分校對口保利天奕，千萬級改善項目圈層扛打，家長們的育兒目標一致，學習的氛圍和學生的素質就不會差。

又有五中的改造能力加持，兩者疊加，在教育道路上如虎添翼。

另一方面，五中落成，琶洲不再是純粹的商務圈，而是全維度無短板的CBD，更是琶洲的一大殺器。

保利天奕在開盤前把交通、配套、教育等多維度素質確定，價值明牌，安全性更強，給區域注入了強心針，琶洲正式進入全面發展的高速期。

保利天奕重構了琶洲產品體系

保利天奕應該是琶洲南區第一個開售的超新規產品，這樣的大概率是給區域打板的。

項目的產品亮點很明顯，做了市場上比較難被替代的設計。

1、市面上難得的低密全板樓的設計。

全盤為純粹的板樓設計，采用北高南低的產品布局，保持40-60米的退距。

板樓的特點是產品南北通透，而北高南低行列式的布局，讓南向的風廊能流通，吹拂每一樓棟，每一戶都能平等享有通風。

在廣州核心區，容積率2.5以下做到純板樓設計的項目，不到五個。

這么稀缺的產品，競品要么把起步面積拉到140㎡以上、要么把小面積放到臨主干道的塔樓。

而保利天奕地段優異，起步面積僅120㎡，同時做到低密非主干道的純板樓，這在整個廣州核心區可以說是沒有對手。

2、少有的純改善圈層

全盤120-190㎡純改善設計，千萬級起步項目，業主基本都是廣州各行各業的城市精英

社交圈子經過篩選，大家都受過高等的教育，對于生活的追求有自己的見解，更懂生活，自成磁場。

3、片區第一個超新規產品。

先說結論，超新規戶型疊加板樓的設計，相當能打。

120㎡四房兩衛：超寬南向面寬+超大方廳+專梯入戶+項目最小戶型，大概是最搶手的存在。

南向面寬超15米，這個尺度感遠超于市面上同等面積的戶型，甚至可以對標市面上不少140㎡戶型了，四開間朝南，大部分功能區都能直面享受陽光。

LDKB一體化的設計，超大會客空間，客廳面寬達到4.9米，不需再打掉次臥做寬廳，尺度感已經足夠寬闊。

主臥三面屏視野，無墻柱遮擋，景觀面非常優秀，同時配備酒店套房步入式衣帽間，尊貴感拉滿。

140㎡四房三衛：超寬南向開間+雙套房設計+尺度感升級。

相比于120㎡，140㎡戶型可以看做Plus版。

南向開間達到16㎡，遠高于市面上同面積的戶型，且三個臥室均為南向，居住舒適度拉滿。

客廳開間同樣達到4.9米，無需再改造客廳，完美放下3.6米的寬沙發。

主臥同樣是L型飄窗，無墻柱的270°景觀面，視野足夠開闊。

作為保利天奕占比最高的戶型，140㎡布局及視野可圈可點。

具體分布在北側后排的高層，與琶洲中區對望；以及中排西面，望琶洲西區CBD景觀，還有少量分布在南部，小高層前無遮擋，景觀面很突出。

190㎡四房三衛：驚人朝陽面寬+南北景觀陽臺+超豪華主臥套房。

假如說140㎡是Plus版，那190㎡則是Pro Max版了。

在140㎡雙套房的基礎上，190㎡戶型達到了驚人的超18米南向面寬，層高更達3.3米。

客廳開間達到5.7米，甚至還能多隔一個X空間，做4+1房。南北對流雙景觀陽臺的設計，通風采光更優秀。

主臥可謂超級豪華，面積約40㎡，可以類比為普通戶型三個臥室一般大了。主衛能放得下浴缸、雙臺盆等交標，居住的尊貴感拉滿。

相比于市面上的190㎡四房三衛，保利天奕的190㎡無論在通風采光、尺度感、實用性上都有明顯的提升，這樣的產品力足以給琶洲打板。

另一方面，戶型和市面上產品的差異，這樣的產品放在琶洲的地段，結合起來就是王炸的配置，這也是現在很多人關注保利天奕的原因。

現在，正式進入琶洲南時間

作為廣州三大CBD，也是廣州ZF傾盡心血打造的能代表廣州向全國秀肌肉的CBD區，琶洲近幾年可謂是風頭無兩。

阿里巴巴、騰訊、唯品會等28家互聯網龍頭，夯實了琶洲的總部虹吸價值。前段時間字節跳動進入廣州，沒有選擇珠城而是選擇琶洲，更是掀起不小的波瀾。

字節跳動落戶廣州，除了帶來更多的高端人才，也是在告訴大家，擁有全國最先進大數據庫以及市場前瞻性的互聯網巨頭，堅定不移地相信琶洲，扎根琶洲。

整個琶洲分為四個片區發展：

琶洲西區：人工智能與數字經濟集聚區；

琶洲中區（又分為琶洲中一區和琶洲中二區）智慧會展產業創新區；

琶洲東區：數字經濟與總部經濟創新合作區；

琶洲南區：創新融合拓展區。

口罩后，廣交會貿易恢復，世界級的商務貿易重回琶洲，琶洲中區已經飽和?？偛靠焖龠M駐，數字經濟成型，琶洲西區也接近開發完畢。

作為下一個區域的風口，琶洲南區受人流與貿易的帶動，進入開發的快車道，成為琶洲發展的主要陣地。

整個琶洲片區目前在售的新盤，有且僅有只有保利天奕一個項目，保利天奕又正好處在高速發展期的琶洲南區，起點高上限更高，未來依然有很多可能性。

今年，保利重倉珠金琶魚，在琶洲的重頭戲就是保利天奕。

在此之前，保利在琶洲已經打造出保利天悅這樣能夠穿越周期，奠定琶洲豪宅體系的作品，在板塊供應青黃不接的節點，保利再次推出新的豪宅作品——保利天奕，非常值得期待。

再者，項目和區域共同成長、共同兌現，必然能喝到兌現的“頭啖湯”。

劇透一波，保利天奕全維實景展示區已經準備開放，加上連續兩周取證，隨時會開盤！

項目未出即火，熱銷幾乎是必然，所以抓緊首波很重要。要想把握核心區優質資產，站穩稀缺性的，開盤前一定要看一看。