銷量大跌近40%，房價何時到底？

很難想象，今年前8月，成都新房銷量同比大跌近40%！

這里面有新房太貴，門檻太高，剛需、改善被擠出的原因。

也有開發商拿地不積極，供應量不足的因素。

好消息是，自己雖然不好，但別人更不好。

即便跌幅如此之大，上半年成都仍以5萬套，610萬平米的新房銷量，位居全國第一。

有點“矮子里面拔高子”的意思。

在總量斷崖式下跌之下，量的萎縮必定帶來價格失守，二手房已經連續13個月下跌。

即便一向堅挺的新房價格，6月份也出現首次同比下跌。

降價，大概率還將繼續。

那么，問題來了，房價何時到底？

成都房價開始掉頭向下，率先體現在二手房。

道理很簡單，相比房企，單個業主，承擔風險的能力有限。

失業，生意虧損，高杠桿，房價跌……任何風險，都可能導致拋售，甚至走向法拍。

從去年7月開始，成都二手房已經13連跌。

在次輪下跌之前，成都二手房已經持續了大約30個月的連續上漲。

二手下跌的原因很多，宏觀基本面不景氣，新房產品升級，二手房拋售等等。

最近12個月表現看，跌幅呈現進一步擴大趨勢。

12個月之前，也就是去年8月，二手房同比還有4.1%的漲幅。

但時隔一年后，國家統計局最新7月房價數據顯示，二手房同比去年已經下跌8.6%。

相信，二手房賣家的感受遠不止8.6%的降幅。

唯一的好消息是，成都二手房市場的購買力依然強大，需求仍然在。

在去年成都二手房成交22萬套，為例全國第一之后。

今年，雖然新房銷量下滑近40%，但二手房成交依然活躍，成交量高位運行。

今年前8月，成都二手房成交14.1萬套，相比去年同期15萬套，差距不大。

在市場深度調整背景下，證明成都“剛需”購買力仍然十分強勁。

當然，前面說了，價格的確有較大幅度下滑。

現在大家最關心的仍然是，房價什么時候到底？

說實話，何時“到底”，誰也很難看清。

但房地產走到今天，有個重要變化，從資產價值到居住價值的轉變。

以后，大多數房產，更重要的屬性是居住價值，愿意拿多少錢來改善居住，就是房子的價值。

投資房子，最重要的收益，或許不來自于資產增值，而來自于“租金”。

因此，從前投資房產誰也看不上的“租售比”，成為衡量房產價值的重要標準。

那么，什么樣的租金回報，可以接受呢？

現在來看，銀行存款利率已經到2%，租金回報只要達到2%就能比銀行強，并且銀行利率還有進一步走低的趨勢。

▲四大銀行存款利率基本一致

深測君有位朋友，此前一套143㎡房子，掛牌380萬，這套房子出租一年有6萬收益。

這套房掛了半年，買家的出價基本在300萬左右。

這位朋友算了一下賬，300萬賣了，以當前行情，也不敢做其它投資，存銀行也勉強只有6萬。

還不如繼續出租。

一方面，房價下降；另一方面，銀行利率下降。

兩頭一擠壓，出租的投資收益開始顯得劃算。

我們選取成都住建官方公布的部分區域房租，倒推達到2%的租金回報，房價應該在什么價位。

比如，高新區桂溪街道租金在45元/平米/月，要達到2%的回報，房價應該在45÷2%×12=2.7萬。

除了高新桂溪，深測君把5+2有代表性的區域，以2%租金回報做了倒推。

需要說明的是，這是一個非常基本面的數據。

比如，石羊街道，有4萬以上的萬科公園五號，也有一萬多的安置房，房價之間的差距非常大。

值得參考的地方在于。

比如，茶店子二手房，貝殼顯示價格為1.6萬/㎡，目前租售比已經超過2%。

貝殼顯示，火車南站二手房價格為1.9萬/㎡；萬年場二手房價格為1.7萬/㎡，租售比都已經超過2%。

這種情況下，如果你的租金回報超過2%，持有房產開始變得“劃算”。

隨著房價、利率雙雙下跌，部分老破小也開始變得“劃得來”。

具體來看一個“老破小”小區。

1993年建成的川大新南村，54㎡套二，典型“市區老破小”。

兩年前差不多在140萬左右，現在最便宜的房源不到100萬能拿下。

位于一環邊，川大校園內，出租較為方便，特別是考研租住需求旺盛。

54㎡套二可改造套三，一般能租到2500元/月，年租金3萬。

以此計算，年租金回報在3%左右。

反而過來，隨著利率下跌，房價下跌，租房開始不如買房劃算。

比如，100萬的房子，年租金3萬，一旦房貸利率降到3%以下，相信會有更多的人選擇買房。

雖然市場底很難判斷，但租金收益大于持有成本，底部將開始形成。

隨著利率走低，部分房產租金開始大于持有成本。

另一個重要問題是，購買力。

想買和能否買得起，畢竟是兩碼事。

購買力，最重要的指標就是“房價收入比”。

根據財聯社的最新調研，成都的房價收入比為11.71。

也就是說，大概12年的收入，可以買入一套房子，相比2019年14.22的房價收入比，有所下降。

事實上，在成都只要不太挑區域、配套，買房相對容易。

但問題在于，在資產下跌行情背景下，即便買得起，也可能不買。

未來不少偏遠的房產，仍然面臨下跌的風險。

在深測君看來，未來一定要緊盯“租金”，這即是現金流，也是對資產價值的直接反映。

大膽假設，明年利率降到1以內（四大行目前三年利率已是1開頭），持有資產的優勢開始顯現，不少房產的價值將開始回歸。

但切記，偏遠老破小，是注定被淘汰的過剩產能，不要抱有任何希望。

「往期測評」

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