這十大板塊，還能閉眼買(mǎi)？

房?jī)r(jià)上漲周期，我們經(jīng)?？吹侥衬嘲鍓K，某某樓盤(pán)閉眼買(mǎi)的說(shuō)法。

現(xiàn)在還有閉眼買(mǎi)的板塊嗎？

很遺憾，閉眼買(mǎi)，傻子也能撿錢(qián)的時(shí)代即將消失。

道理很簡(jiǎn)單，閉眼買(mǎi)是“限價(jià)時(shí)代”產(chǎn)物。

無(wú)論多畝NB樓盤(pán)，只要價(jià)格足夠高，都不具備“閉眼買(mǎi)”條件。

“金三”華潤(rùn)·錦宸府據(jù)稱中簽率只有2%，的確是“閉眼買(mǎi)”，但它也限價(jià)。

試想，接下來(lái)“金三”十余宗不限價(jià)地，如果價(jià)格來(lái)到五萬(wàn)、六萬(wàn)，還能閉眼買(mǎi)？

是不是也得掂量一下資金成本，上漲預(yù)期，持有周期等。

▲成都金融城三期

接下來(lái)，金三沖5，麓湖全面破4，大源破4，天西3.5，青羊新城3.5，武侯新城3.5，新川3.5，潘家溝3……

市場(chǎng)說(shuō)了算，就不存在閉眼買(mǎi)板塊。

今天，深測(cè)君仍然安利了十個(gè)價(jià)值板塊，作為參考。

閉眼買(mǎi)時(shí)代成為過(guò)去時(shí)，那么什么是價(jià)值呢？

還是回到李嘉誠(chéng)那句話，地段、地段、還是地段。

好地段買(mǎi)的是“眼見(jiàn)為實(shí)”的成熟，差地段買(mǎi)的是“未來(lái)預(yù)期”的潛力。

比如，視高為何跌的多，就是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)不及預(yù)期，潛力沒(méi)有兌現(xiàn)。過(guò)去餅畫(huà)得大，結(jié)果湊近一看是“鐵餅”，怎么吃？

主城為何抗跌，基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)已經(jīng)成熟。

高速發(fā)展期，潛力股投資價(jià)值大；城市成熟期，確定資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更小。

01

金融城三期，約4.5萬(wàn)/㎡

▲成都交子公園金融商務(wù)區(qū)河?xùn)|片區(qū)效果圖

事實(shí)上，金三、潘家溝、白鷺灣這三個(gè)相連板塊，都是城市新興板塊。

但新板塊也要看所在位置。

金三本質(zhì)上是金融城，享受的是金融城配套和溢價(jià)。

這就和其它新城不一樣了。

特別要注意，郊區(qū)新城，在未來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)背景下，容易踩空。

金三的優(yōu)勢(shì)不用過(guò)多介紹。

缺點(diǎn)是價(jià)格太貴，在華潤(rùn)之后，其后地塊可能沖擊5萬(wàn)的高點(diǎn)。

▲成都交子公園金融商務(wù)區(qū)河?xùn)|片區(qū)效果圖

但產(chǎn)品相比金融城一、二期有大幅度升級(jí)，仍然不會(huì)缺少買(mǎi)家。

未來(lái)城市頭部板塊。

02

大源，約4萬(wàn)/㎡

▲高新區(qū)大源伊藤洋華堂

最近一次土拍，大源地價(jià)站上2.32元/㎡，以此估算未來(lái)房?jī)r(jià)大約在4萬(wàn)-4.5萬(wàn)/㎡之間。

當(dāng)然，這是房企的賬，市場(chǎng)不好虧本賣也不是不可能。

大源的新項(xiàng)目主要集中在大源西。

目前有著名的141畝遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸，已經(jīng)在凍資，第一批次開(kāi)售的是146-259㎡大平層。

價(jià)格預(yù)計(jì)在4萬(wàn)左右。

▲遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸效果圖

遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸是高低配，后期還有別墅產(chǎn)品。

大源的優(yōu)勢(shì)是一街到五街的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，學(xué)區(qū)等加持。

相比老板塊，它是近10年崛起的新板塊，城市界面新。相比現(xiàn)在的新板塊，它又相對(duì)成熟，學(xué)校、商業(yè)、交通、公園已呈現(xiàn)，并且吸附力很強(qiáng)，比如華西高新醫(yī)院的落地等。

不過(guò)，大源西的學(xué)區(qū)（中學(xué)）是否最終和大源同一個(gè)區(qū)，還有待確定。

03

新川，約3.5萬(wàn)/㎡

▲高新新川之心公園

有人說(shuō)，新川最近熱度下降，問(wèn)新川還行不行。

新川熱度下降原因有兩點(diǎn)，一是新盤(pán)總體賣得好，推廣有所減少；二是新川產(chǎn)業(yè)還處于建設(shè)階段，人口導(dǎo)入有過(guò)程。

但新川熱度仍然不錯(cuò)，周末去新川公園，人山人海。

深測(cè)君認(rèn)為，新川值得重點(diǎn)關(guān)注，原因有以下幾點(diǎn)：

第一，板塊最重要的資源是產(chǎn)業(yè)。

有了高端產(chǎn)業(yè)才有高收入人群，才有房?jī)r(jià)增值。

這一點(diǎn)新川有優(yōu)勢(shì)，一是前期基礎(chǔ)好，前沿醫(yī)學(xué)中心、AI創(chuàng)新中心、天府軟件園二期（龍湖云河頌東側(cè)）等。

環(huán)顧全城，新川產(chǎn)業(yè)也處于領(lǐng)先地位。

▲新川成都前沿醫(yī)學(xué)中心

第二，新川有個(gè)好爹——高新區(qū)。

無(wú)論是GDP，人均收入，高新區(qū)都是排名第一，高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)招商能力，決定了新川能獲得的資源。

第三，新川前期規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)為主，生態(tài)為核。

本身就重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)引入上，這和一些以賣房為主的板塊有所不同。

因此，新川不能小視。

▲保利·新川天珺效果圖

未來(lái)新川住宅越來(lái)越少，現(xiàn)在華潤(rùn)·高新天序、華發(fā)·新川印、興唐·新川雅境還有房源在售，但也接近尾聲。

重點(diǎn)關(guān)注保利·新川天珺，將是今年新川主力樓盤(pán)。

04

青羊新城，約3.3萬(wàn)/㎡

▲青羊新城“青羊總部經(jīng)濟(jì)基地”

在金沙的開(kāi)發(fā)接近尾聲后，青羊新城理所當(dāng)然成為青羊的“供應(yīng)擔(dān)當(dāng)”。

青羊新城的崛起，已經(jīng)醞釀多年。

成就它的最后一塊拼圖，仍然是“青羊名校”的引入。

如今，泡桐樹(shù)小學(xué)、石室中學(xué)、樹(shù)德中學(xué)的夢(mèng)幻組合，讓青羊新城成為最炙手可熱的置業(yè)板塊。

▲青羊新城名校云集

今年青羊新城的主力供應(yīng)是建發(fā)·書(shū)香云錦，超百畝純住宅大盤(pán)，配上建發(fā)風(fēng)雅宋韻的“新中式”進(jìn)階之作，值得期待。

華潤(rùn)·青羊潤(rùn)府則是華潤(rùn)“府系”高端作品，仍然延續(xù)了U型全景艙大平層的創(chuàng)新理念，主城又一標(biāo)桿之作。

05

武侯新城，約3.3萬(wàn)/㎡

▲武侯大悅城

武侯新城經(jīng)歷了兩輪比較重要的發(fā)展，第一輪是2017年以西派城、金茂府為代表的首批高端住宅的開(kāi)發(fā)，武侯新城的面貌開(kāi)始改變。

第二輪則是從去年開(kāi)始。

保利·錦城和頌、中鐵建·西派城央、華潤(rùn)·錦官首著收代表，很明顯發(fā)展的重心在北移，基本都是靠近三環(huán)一側(cè)。

包括最近熱度挺高的復(fù)地·崑玉錦城，也都在這一片。

▲成都北二外

北區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)是學(xué)區(qū)，距離北二外近，包括目前在售的“中鐵建·武侯西派臻境”，從位置上來(lái)看，都將劃入北二外。

加上近在咫尺的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大悅城等商業(yè)配套，地鐵、三環(huán)等交通的便捷，這里也是主城改善置業(yè)的主要選擇之一。

板塊內(nèi)的明星項(xiàng)目“武侯西派臻境”占地超百畝，但一共只有818戶，為9-13F的純板式洋房，143㎡、188m2以及225m2平層產(chǎn)品。

▲武侯西派臻境實(shí)景圖

主城改善，重點(diǎn)關(guān)注！

06

潘家溝，約3.1萬(wàn)/㎡

▲潘家溝將是未來(lái)幾年主城熱點(diǎn)

潘家溝無(wú)疑是今年最火熱的板塊，已知的萬(wàn)科、中鐵建、中交、錦江統(tǒng)建、能建五大項(xiàng)目，加上今年計(jì)劃出讓的9宗土地，未來(lái)陸續(xù)將有14個(gè)新盤(pán)亮相。

就這一體量，也將吸引全城最多的目光。

潘家溝的優(yōu)劣勢(shì)都非常明顯。

▲潘家溝待拍地塊

優(yōu)勢(shì)在于：

第一，位于錦江區(qū)，南三環(huán)邊，錦江區(qū)+城南的概念，本就是價(jià)值的保證。

第二，距離金三兩公里，距離白鷺灣一公里，特別是和金融城的“一體化打造”，潘家溝將承載金融城外溢，客群有保障。

第三，相比金融城，潘家溝的產(chǎn)品領(lǐng)先起碼兩代，置換升級(jí)的客群值得關(guān)注。

第四，名校加持，錦江區(qū)把最優(yōu)質(zhì)的資源，鹽道街小學(xué)、川師附中都放進(jìn)了潘家溝。

▲區(qū)域內(nèi)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園規(guī)劃

劣勢(shì)在于：

區(qū)域內(nèi)墓地暫無(wú)搬遷打算，對(duì)于后期的發(fā)展規(guī)劃存在一定影響。

07

白鷺灣，約3.5萬(wàn)/㎡

▲白鷺灣直面金融城雙塔

白鷺灣是近年主城新興板塊，產(chǎn)品總價(jià)較高，以500萬(wàn)以上高端為主。

在經(jīng)過(guò)前期的白鷺灣F4開(kāi)發(fā)后，白鷺灣聲量逐漸減小。

白鷺灣優(yōu)勢(shì)：

第一，距離金融城近，最早的金融城東其實(shí)是指“白鷺灣”。

第二，相對(duì)潘家溝，白鷺灣更純粹，產(chǎn)品定位總體更高，對(duì)豪宅客群更為有利。

▲白鷺灣科技生態(tài)園

第三，白鷺灣有產(chǎn)業(yè)支撐，白鷺灣生態(tài)科技園就在這里，這也是錦江軟件園的核心。

第四，背靠百畝生態(tài)公園“白鷺灣”，像金茂府、建發(fā)天府養(yǎng)云都能直接看到公園景色，加分不少。

▲白鷺灣濕地公園

總體來(lái)看，白鷺灣高端屬性不錯(cuò)，學(xué)區(qū)有錦江區(qū)的支持，也不會(huì)有保障。

不過(guò)，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目不多，選擇相對(duì)較少，今年重點(diǎn)是雍景100畝地塊，項(xiàng)目以疊拼和洋房為主，預(yù)計(jì)總價(jià)在500-1000萬(wàn)，需要一定實(shí)力。

08

天西，約3.5萬(wàn)/㎡

▲天府公園

雖然從去年開(kāi)始，對(duì)天府新區(qū)的議論很多，但是天西仍然是值得看好的板塊。

大家要知道，天府新區(qū)實(shí)在是太大，即便80%板塊低迷，天西的價(jià)值仍然看得見(jiàn)。

天西各種優(yōu)勢(shì)不用多言，這里說(shuō)一點(diǎn)，豪宅聚集。

其實(shí)，縱觀成都，無(wú)論是攀成鋼、金融城還是武侯新城、大源，都是豪宅和剛需的混合。

▲蔚藍(lán)卡地亞實(shí)景

如果要選一個(gè)最純粹的豪宅板塊，無(wú)疑是天西，麓湖或者可以算一個(gè)，但麓湖板塊并非萬(wàn)華一家開(kāi)發(fā)商。

豪宅的聚集，對(duì)于保持板塊的純粹性是非常有效的，憑這一點(diǎn)天西在未來(lái)的二手市場(chǎng)都會(huì)有溢價(jià)體現(xiàn)。

▲閱天府展示區(qū)實(shí)景

今年，天西仍然是供應(yīng)大戶，除了最近要推售的蔚藍(lán)卡地亞N8，也有老熟人招商時(shí)代天府新組團(tuán)，以及百畝大盤(pán)華發(fā)·閱天府，可選擇范圍大。

買(mǎi)豪宅，天西仍不得不看。

09

麓湖湖區(qū)，約4.5萬(wàn)/㎡

▲麓湖湖區(qū)

麓湖湖區(qū)雖然不止萬(wàn)華一家開(kāi)發(fā)商，但隨著周邊冠以“麓湖”名號(hào)的樓盤(pán)銷售殆盡，未來(lái)主力供應(yīng)仍然看麓湖生態(tài)城。

最新消息，麓湖將推出C28組團(tuán)，位置就在觀瀾對(duì)面，南側(cè)跨過(guò)武漢路便是蔚藍(lán)卡地亞。

▲即將發(fā)售C28組團(tuán)所在位置

麓湖單個(gè)地塊容積率頗高，因此C28組團(tuán)優(yōu)勢(shì)比較明顯，2T2純板式15F小高層。

C28組團(tuán)面積為237-259平，單價(jià)將在4.5萬(wàn)左右，單套總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)。

10

麓湖公園區(qū)，約3.2萬(wàn)/㎡

▲麓湖公園區(qū)實(shí)景

天府新區(qū)未來(lái)居住核心板塊就在天府大道兩側(cè)，從北往南分別是：麓湖公園區(qū)、麓湖湖區(qū)、天西、天東、科學(xué)城。

這五個(gè)區(qū)域，總體來(lái)說(shuō)就是天府新區(qū)的核心居住區(qū)，價(jià)值也最高。

麓湖公園區(qū)，最初也是萬(wàn)華主要在此開(kāi)發(fā)，白玉臺(tái)、沉香谷、潯嶺均是萬(wàn)華杰作，隨后中海、朗詩(shī)、建發(fā)、天健殺入，均開(kāi)發(fā)高端系產(chǎn)品。

也就是說(shuō)，公園區(qū)的產(chǎn)品總體定位高端，也是純粹的豪宅板塊。

今年，麓湖公園區(qū)的供應(yīng)主要來(lái)自于招商和中鐵建合作的“麓湖西派臻境”，最小面積165㎡套四三衛(wèi)起。

應(yīng)該說(shuō)在這個(gè)面積段能做到雙套房，是當(dāng)前產(chǎn)品升級(jí)的成果，實(shí)際使用面積可以比肩早年的180㎡大平層。

▲麓湖西派臻境展示區(qū)

總結(jié)：

隨著限價(jià)的放開(kāi)，很難說(shuō)還有“閉眼買(mǎi)”的區(qū)域。

對(duì)于購(gòu)房者，最重要的是買(mǎi)適合自己的。

一是，在經(jīng)濟(jì)前景不太明朗的情況下，注意杠桿的使用，盡量量入為出。雖然利率下降是大勢(shì)所趨，但是月供太高，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。

二是，選擇適合自己的區(qū)域，比如對(duì)上班時(shí)間有較為嚴(yán)格要求的人群，盡量在單位附近半小時(shí)車程。如果工作頻繁更換者，以核心區(qū)域買(mǎi)房為最佳。

三是，別人好的不一定適合自己，比如麓湖的買(mǎi)家，大多是二套房，甚至三套房，首套房盡量考慮常住的便捷性。

四是，換房成本高，盡量考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，很多人買(mǎi)婚房就沒(méi)有考慮學(xué)區(qū)，過(guò)兩年有了孩子又換學(xué)區(qū)房，置換成本因此增加。

最后記住，地段是最重要的因素，市場(chǎng)下跌時(shí)它最“抗跌”，市場(chǎng)上漲時(shí)它也會(huì)“漲的更多”。

「往期測(cè)評(píng)」

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