金泰·和序，一次“劍走偏鋒”的冒險

▲ 金泰·和序外部立面

如果評選 2023 年最具爭議樓盤，“金泰·和序”可以納入“最有競爭力候選”。

高新南區(qū)，成都最炙手可熱的區(qū)域，很久沒有“爭議”如此大的樓盤。

覺得它好的人認為，金泰·和序是輕奢產(chǎn)品主義代表，主要理由是漂亮的立面，大師設計，超大中庭在當下較為少見。

認為它不好的理由，產(chǎn)品定位模糊，在3萬清水限價 （準確為30500元/㎡） 之下，樓棟排布，產(chǎn)品選擇不合理，缺乏競爭力。

事實上， 這兩種觀點，都看到了項目的一部分特質(zhì)。

首批次開盤啞火，似乎說明金泰·和序?qū)Τ啥际袌龅恼J知，存在一定偏差 （此前成都商報報道，金泰·和序首批次開盤僅賣出兩套） 。

簡單批評金泰·和序缺乏誠意“并不公平”，說它是一個“加錯技能點”的實力選手或許更加恰當。

01

產(chǎn)研圈常說，牛逼不牛逼，總平見高低。

這句話，只說對了一半。

每個項目場地和資源不一樣， 麓湖部分樓棟非常適合三葉草，但是99%樓盤不適合。

不要看到“三葉草”，就激動到不行，這只能暴露你還是“一枚萌新”。

三葉草放在后面講，我們還是先看“總平”。

▲ 圍合式大中庭

金泰·和序這套總平，先說它優(yōu)點：

▌大圍合式布局，得到了約1萬平米大中庭，內(nèi)部活動空間大。

▌相對陣列式，部分樓棟獲得更大樓間距，最大樓間距達到178米 （介紹稱最高超200米） 。

圍合式有利有弊，這套總平的缺點在于：

▌全部樓棟延場地“邊沿”落位，所有樓棟臨街。

▌相比陣列式，圍合式無法做到“全南北向”，只有部分戶型“朝南”。

▌高層采用“三葉草”造型，在以T2板樓為主流的今天，市場接受有難度。

雖然所有樓棟“臨路”，但好在有西側(cè)和北側(cè)兩個口袋公園，形成隔離緩沖。

▲ 口袋公園綠化帶

特別是北側(cè)，雙向兩車道，加上綠化隔離，實地感受“較為安靜”。

西側(cè)為“雙向八車道”，未來是高新區(qū)和天府新區(qū)通勤主干道，車流量預計較大。

▲ 西側(cè)雙向八車道

網(wǎng)上有種觀點認為，金泰·和序“圍合式大中庭”代表“高端”。

這是一種誤讀。

圍合式大中庭，既有如“城南一號”這樣的高端盤，也有容積率5.0的華僑城濱江壹號這樣的剛需。

▲ 城南1號圍合式大中庭

▲ 濱江壹號大中庭

華僑城濱江壹號四期，在5.0容積率之下，打造出1.1萬㎡大中庭 （還只是其中一部分） ，就是因為采用圍合式布局。

這樣的例子“舉不勝數(shù)”。

要說真牛逼，還得是龍湖天府晴川，即是陣列式布局“全南北板式”，又有大中庭。

天府晴川之所以能做到，得益于更低的2.0容積率，以及龍湖產(chǎn)品力。

▲ 天府晴川T2全板式布局&大中庭

反觀新川，地塊容積率大多都在2.5。

不過2.5容積率也能做出T2全板式，如同板塊招商新川臻境、華發(fā)新川印。

招商新川臻境，還做到了T2全板式“全南北朝向”，有一點厲害。

金泰·和序并非不能做 T2 全板式。

在網(wǎng)絡流傳的數(shù)十套方案中，全南北朝向T2布局方案非常豐富 （心疼1秒畫圖的乙方小伙伴） 。

這里選了其中6套方案。

▲ 金泰·和序南北布局方案

大概看了下，如果采用全南北T2排布，缺點是“除了方案三，西側(cè)都要排4行 （采用「三葉草」布局，西側(cè)為3行） ”，棟數(shù)增加到15棟 （最終方案為10棟） 甚至更多，樓間距會更近。

可以簡單總結(jié)，對于金泰·和序這塊地：

▌圍合式布局，樓間距大，視野更好，有大中庭，但是朝向均好性欠佳。

▌陣列式布局，甚至能做到全T2南北朝向，但樓間距小，且極有可能全為高層 （類似招商新川臻境） 。

各位可以留言說出，偏愛金泰·和序圍合式，還是陣列式方案？

02

明眼人應該看出來了，同樣是2.5容積，同樣是新川，對于金泰·和序來說，最把穩(wěn)的是“抄作業(yè)”。

招商新川臻境“珠玉在前”，賣到3.5萬，甚至還要“拼手氣”。

▲ 同指標的招商新川臻境人氣爆棚

聰明如“新川印”，就采用全T2板樓，盡量全南北朝向排布，從首次開盤來看，延續(xù)了招商的“高人氣”。

金泰·和序開發(fā)商“金泰恒業(yè)”作為陜西國企，西安SKP業(yè)主方，初到成都或許想要“不走尋常路”，一鳴驚人。

創(chuàng)新總有風險，做好了“一鳴驚人”，做不好“一命嗚呼”！

另一種觀點認為，金泰·和序想要和招商、華發(fā)等樓盤“錯位競爭”，沒有選擇同類產(chǎn)品線。

“卷產(chǎn)品力”的今天，對于嚴苛的改善項目， 塔樓無疑是“冒險的決定”。

T2板樓，才是票房保證，首次開盤的金泰·和序雖僅售兩套，但T2洋房即便順銷仍能走量。

從國慶銷售來看，僅有兩棟洋房，已經(jīng)差不多清盤。

▲ 金泰·和序洋房立面

看懂總平后，再來看金泰·和序的產(chǎn)品構成：

塔樓 （25F） +小高層 （16F和17F） +洋房 （6F和8F） 。

其中，塔樓是主力，為138㎡和139㎡兩款戶型；小高層也能走量，戶型為168㎡；洋房則是宣傳亮點。

樓盤廣告語是“6層真洋房”，其實這樣的產(chǎn)品只有一棟。

▲金泰·和序 樓棟分布&戶型布局

洋房為1T2板式設計， 6F洋房這樣的“樓王級”產(chǎn)品，卻放了該項目最低門檻的“136㎡”入門級戶型。

雖然175㎡戶型宣傳多，但一共只有5套，重點來看168㎡戶型。

樣板間做的是175㎡，和168㎡同款，主要是面積上有7㎡差別。

▲ 金泰·和序168㎡戶型

168㎡戶型總體優(yōu)質(zhì)。

▌168㎡尺度，做到了三衛(wèi)雙套房，大多數(shù)180㎡以上戶型才能做到，對于三代同堂家庭，雙套房非常實用。

▌LDK廳面積接近50㎡，大橫廳設計，最大限度減少過道浪費。

▌陽臺面積約15㎡，后期可以封窗，如此一來客餐廳面積可以達到60㎡+。

▌主臥南北通透，雙臺盆設計，預留浴缸的位置，較為友好。

▌四個房間總體均好，最小臥室有9.8㎡，日常居住也能滿足。

168㎡戶型也有一些小瑕疵。

▌今年不少“新品”都是雙陽臺，金泰·和序所有戶型仍是“單陽臺”。

▌戶型仍然保留飄窗，雖然有人喜歡飄窗，但從主流需求來看，在飄窗和更大面積之間選擇，大多數(shù)人選擇更大面積。

▌或許是保留飄窗的原因，開窗相對較小，相比當前改善盤大部分“落地窗”設計，更顯吃虧。

▲ 金泰·和序洋房外觀

另一個是，在T2板樓設計中，私梯入戶前廳，越來越重要。

金泰·和序洋房168㎡，1T2兩側(cè)雙開，入戶前廳“中規(guī)中矩”。

但待售的小高層168㎡，從介紹來看，似乎沒有“入戶私梯”，需要關注后期具體呈現(xiàn)。

總體來說，168㎡屬于T2板樓，加上戶型設計不錯，改善客群可重點關注。

03

再看燒腦的“三葉草”。

從貨值來說，這才是金泰·和序的“重頭戲”。

大家覺得“三葉草”很高端，這很正常，一般來說，只有資源絕好的樓棟才會做“三葉草”。

畢竟“三葉草”特點是，三個戶型均為“端戶”，適合“大戶型端廳”設計，270度無敵視野，走向人生巔峰那種。

▲ 麓湖玄鳥灣僅有兩棟“三葉草”

麓湖賣到 1500 萬以上的神獸系列之“玄鳥灣”，一二期加在一起，也只有兩棟樓為“三葉草”。

麓湖為什么不多整幾棟“三葉草”，貨值搞上去？

答案是：資源不支持。

看下面這張圖，你大概會明白一二。

▲ 制圖來自公眾號“HIGHLINE高線”

“三葉草”樓棟的精髓在于，超級視野資源支持，麓湖玄鳥灣兩棟“三葉草”均位于地塊端頭“湖心”位置，擁有無敵景觀資源。

玄鳥灣“三葉草”戶型，均為350㎡大平層，客廳270度超大采光面設計。

▲麓湖玄鳥灣“三葉草”單層平面

如果說麓湖是神盤級存在，比較特殊。

再看一個相對“平平無奇”的“三葉草”——天府半島。

天府半島“三葉草 ” 采用弧形大陽臺，為5T3 （3私梯，2公梯） ，戶型分別為建面約269-292㎡ 。

▲天府半島 “三葉草”單層平面&立面實景

天府半島“三葉草 ”也僅在部分地塊的臨江樓棟呈現(xiàn) ，每一戶都直面本核心景觀資源——錦江。

可以簡單總結(jié)“三葉草”的特點是： 戶型大，端廳設計，客廳270度大視野。

從造型上來講，金泰·和序可以稱為“三葉草”，但并沒有“三葉草”的核心優(yōu)勢。

那么金泰·和序“三葉草”是不是就是“脫了褲兒放屁——多此一舉”呢？

也不完全是，相比傳統(tǒng)的2T3，它稍有優(yōu)勢。

▲ 金泰·和序“三葉草”結(jié)構圖

先看金泰·和序“三葉草”標準層“結(jié)構示意圖”： 138㎡位于兩端，139㎡位于凸出位置。

138㎡為傳統(tǒng)套四，橫廳設計，端頭部分為山墻，并不采光。

139㎡居中C位，有做端廳的條件，但最終呈現(xiàn)仍然是傳統(tǒng)橫廳。

需要注意的是，139㎡戶型基本面對中庭，享受更好資源，大了1㎡反而少了一間臥室，采用“套三”設計。

能級明顯高于“兩側(cè)138㎡”。

當然，你也可以認為此“三葉草”是“品字型”或者“Y字型”。

雖然沒有“三葉草”霸道，但好處在于： 面寬足夠情況下，三個戶型采光都會更佳。

▲ 金泰·和序“三葉草”主采光面示意

我把已經(jīng)取證的4號樓放上去，可以看到，無論140㎡ （等同于139㎡戶型） 還是138㎡戶型，均能朝南采光。

140㎡和東側(cè)138㎡算正南，西側(cè)138㎡“西南向”采光。

這類T3布局，在今年以來的華潤、中海等初改產(chǎn)品上使用較多，市場反響較好。

▲ 金泰·和序日照較為充足

金泰·和序整體采光不錯，至少從取證的高層4號樓來看，沒有一套公寓。

04

至于立面，以及下沉會所 （目前為售樓部） ，總體水平尚可。

▲ 金泰·和序洋房已封頂

洋房立面已經(jīng)呈現(xiàn)，實體樣板間也在8棟洋房。

立面采用“鋁板+玻璃幕墻+真石漆”，從立面施工細節(jié)來看，還能進一步提升。

地段很多媒體已經(jīng)反復講過，這里簡單說下區(qū)位邏輯。

金泰·和序位于新川五組團。

但是新川組團概念，現(xiàn)在已經(jīng)不重要，組團是早年和新加坡合作發(fā)展時的“規(guī)劃”。

板塊的劃分最重要的依據(jù)是學區(qū)，項目所在的是中和B區(qū)。

▲ 來源公眾號“談資成都”

一街之隔有“新川二中”，有消息稱將與“樹德中學”合作辦學，小學有“五組團一小”正在修建，幼兒園已經(jīng)修建完畢。

地鐵目前6號線已經(jīng)開通，萬安站就在門口。

雖然目前周邊還在“開荒”，但是總體不用擔心，新川未來配套“無弱項”。

05

金泰·和序初入成都， 沒有選擇“抄作業(yè)”，而是勇于創(chuàng)新，勇氣可嘉。

從產(chǎn)品配置來看，開發(fā)商誠意十足，但對成都市場了解或許不深入，有些“學費還得交”。

比如，項目所有戶型層高做到3.15米，這在成都改善盤中非常少見。

可見，開發(fā)商有做好產(chǎn)品的“決心”。

▲金泰·和序下沉會所&洋房

但是這種“高配”帶來的“作用”卻值得商榷。

做產(chǎn)品，本就是“權衡利弊”，如何“取舍”的藝術。

不可能各項指標都“超配”，這樣成本“把不住”，也打不贏“競品”。

這樣說吧，如果層高做到3米，每層少0.15米，25層可以節(jié)省3.75米。

節(jié)省下來的層高，用到一樓架空層，這樣整個小區(qū)都可以做到“全架空”，單元入戶大堂甚至可以做到局部6米。

不增加費用的情況下，架空層還可以做“泛會所”，兒童玩樂、健身區(qū)、老人棋牌室……

這不比多0.15米層高更香？

看了下，它的“三葉草”樓棟，一樓只有一戶，也產(chǎn)生不了多少貨值。

這也有“珠玉在前”。

當年紅盤“朗詩熙華府”，容積率3.5，基本都是2T3樓棟，但是一樓做到了全架空，小區(qū)空間得到擴展，居住舒適度大幅提升。

金泰·和序就像“加錯技能點”的游戲角色，技能點滿卻干不過對手，用力地方值得商榷。

這就好比給捷達安裝V8發(fā)動機，當然是良心廠家，但是作用有些雞肋了。

最后，總結(jié)幾點：

▌T2板式戶型，無論洋房和小高，都沒有問題。

▌三葉草定位模糊，138㎡套四、139㎡套三，改善看不上，剛需夠不上。目前2.8萬起就能拿下，說明需要折價才能出貨，如果前期規(guī)劃更好，不會折損利潤。

▌不少人提到，地塊南側(cè)，小高層+洋房，3棟全部朝北。這一點我認為可以接受，畢竟朝北對中庭，加上本身是T2南北通透，采光沒問題。

至于三葉草， 在一輛普通車上，安裝一臺爆發(fā)力十足的發(fā)動機，對于有特殊偏愛的朋友，也是特別的體驗。

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