大源西，打響城南“高改”爭奪戰

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▲大源伊藤洋華堂外景

攀成鋼、金融城之后，誰能坐上“豪宅第三極”寶座？

從目前來看，大源最有希望。

早年大源，華潤鳳凰城、中海蘭庭率先殺入，扛起成都南拓大旗。隨后萬科、中鐵建、建發、保利、凱德、朗詩等房企相繼落子。

發展過程中雖有起伏，但得益于天府一街到五街的騰訊、網易、百度等互聯網產業支撐。

聚集大量互聯網人才，大源逐漸站穩腳跟，成為主城核心。

▲大源天府三街

特別是優質教育資源落地，大源房價開始攀升，成為中產最熱門的購買板塊。

如今，規劃多年的“大源西”揭開面紗，被稱為2.0版本的大源，即將拉開帷幕。

就在9月，新大源F4之一的“中鐵建西派項目”，即將亮相。

據悉，西派清水限價3.45萬/㎡，加上精裝，或將成為近年來首個全面破4萬的非別墅類項目。

大源2.0，來了。

01

早年的大源1.0版本，并不高級。

雖然最早進入大源開荒的是中海和華潤兩大央企巨頭，但是產品總體比較保守。畢竟10多年前，大源還是荒蕪之地，公共配套匱乏，吸引的更多是主城南三環附近外溢客群。

大源早期樓盤，以剛需、首改為主，3.0、4.0、5.0容積率樓盤并不罕見。

▲大源華潤鳳凰城

不過，隨著價值看漲，后來的西派瀾岸、萬科公園五號，拉升了大源品質。這兩大樓盤，距離錦城湖較近，與金融城滆湖相望，吸引了不少金融城客群。

某種程度上，大源也成為金融城的“后花園”。

從數據上來看，目前大源二手盤，價格梯度較大，從2萬出頭的綠地之窗、清風時代等極剛樓盤，到單價6萬左右的西派瀾岸、萬科公園五號豪宅都有分布。

這也使得想要入住大源，選擇挺多，總價200萬左右是最低門檻，豐儉由人。

▲大源萬科公園五號

正因為大量剛需存在，大源人口資源豐富，有非常強大的活力，為區域內的學區、產業、商超等提供了支撐。

在各類板塊中，有的板塊有好的住宅規劃，但缺少產業，有的板塊有產業又沒有好的住宅規劃。

比如高新西，有華為、英特爾、京東方等產業，但是沒有好的住宅規劃，有錢人只好選擇金沙、青羊新城等。

而攀成鋼、金融城、大源，能成為頂級板塊，既有產業，又有好的住宅規劃，兩者兼得并不容易。

▲天府一街高新區瞪羚谷

大源的產業，從天府一街的“瞪羚谷”到天府五街的“天府軟件園”，遍布眾多互聯網大廠。

正是過去20年的互聯網產業紅利，讓大源成為核心，房價也水漲船高。

02

今天要討論的“大源西”，也有人說是“大源南”。

先來看，它具體的位置。

整個大源非常大，全部位于高新南區，具體來看，北至繞城高速南，東至天府大道，南邊連接天府新區華陽，西側以和雙流的成昆鐵路為主要分界線。

▲大源區位示意

大源西，位于大源板塊內，西南角，因此說是“大源西”，或者是“大源南”，其實都可以。

我們偏向于叫“大源西”。

因為，大源西的說法，主要是以劍南大道以西的標準來定義。

整個大源板塊，劍南大道為分界線，以西主要為“住宅區”，以東主要為“產業區”。

▲大源西位于劍南大道以西

大源西，為什么非常珍貴。

因為，大源西是整個大源，最后成片開發的地塊。

目前，整個區域經過近十年的整理，土地已經相繼清理干凈，基本都是凈地。

大源西的定位，比此前的大源更高級，地塊容積率更低，城市界面要求更高，產業、公園配套更齊全。

▲大源西城投置地項目現場

最新的大源F4，均位于大源西板塊內，容積率都在2.0左右，部分帶商業指標容積率高一些，但商業界面的呈現要求也很高。

有消息透露，配套商業部分想要做成類住宅、商業別墅出售，幾乎沒有可能，報規都是問題。

03

大源西（騎龍片區），高起點、高質量打造。

▲大源騎龍片區規劃

《成都高新南區國土空間總體規劃2021-2035年》文件中提到，“高質量建設騎龍片區、新川科技園片區”。

騎龍片區以打造龍頭總部經濟高地為目標，植入總部辦公、創新科研等核心功能，引導龍頭企業集聚。

▲大源騎龍片區總部經濟功能區

2020年5月，中日（成都）地方發展合作示范區正式掛牌成立。該示范區規劃三大片區，包括成都高新區瞪羚谷片區、騎龍片區及未來科技城片區。

▲大源騎龍片區規劃

2020年9月，騎龍創新園深度城市設計方案--“潮想·山社”出爐，未來，成都高新區騎龍創新園將成為一個人文氣息與科技創新相融合的新型產業社區。

騎龍創新園位于中日（成都）地方發展合作示范區起步建設區。騎龍創新園被劃分為創新總部新門廳、跨國文創新街町、數智孵育新云臺、創意精英新里院、騎龍綠廊新田園五個功能分區。

▲大源騎龍片區規劃

TOD加持：隨著城市化進程的不斷發展，軌道沿線綜合物業模式（TOD）逐漸取代傳統的交通模式。

2021年8月，成都市規劃和自然自然局公布《高新區騎龍東片區控制性詳細規劃（第0.2版）、高新區騎龍西片區控制性詳細規劃（第1版）局部用地控規修改方案公告》。

提到，為推動TOD片區綜合開發，結合探索職住平衡、科學測算產居比、補齊公服配套短板等要求，編制了騎龍創新園城市設計方案，打造創新創業宜居地。

▲大源騎龍片區規劃

今年4月，成都面積最大垂直流人工濕地公園——騎龍中水濕地公園完成竣工驗收，占地約12.8萬平方米。騎龍中水濕地公園為公眾提供環境優美的休閑健身場所。

此外，它還是一個巨型的“人造凈水器”， 每日可凈水8.5萬立方米。

另外，今年一月，高新區官宣“三甲醫院”高新人民醫院，落子天府四街與劍南大道交界處。

▲成都高新區人民醫院位置示意

高新區人民醫院占地120畝，35.7萬平米建筑面積，一期共規劃床位數2000張。

該醫院由四川大學牽頭，整合四川大學華西醫院、華西第二醫院、華西口腔醫院、華西第四醫院等附屬醫院優質醫療品牌資源進駐。

按照“大綜合、強專科”功能定位，突出“華西品牌”系列專科特色，打造區域性醫療高地和疑難重癥診療中心，建設一家三級綜合并突出專科特色的示范醫療中心。

▲成都高新區人民醫院規劃圖

高新區人民醫院將參照四川大學各附屬醫院本部的標準建設成都高新區人民醫院，設置組建手術、非手術、醫技輔助科室；根據醫院功能定位和發展需求，參照四川大學各附屬醫院本部，提供同質化高水平醫療服務。

▲成都高新區人民醫院規劃圖

簡單來說，高新區目標是把華西醫院醫療服務體系和技術實力，拷貝到高新區。

過去高新區只有一醫院能拿出手，未來高新區人民醫院，值得期待。

04

在眾多利好加持下，加上大源、金融城的強勁購買力，大源西土拍也沖到了全城最高限價。

清水房達到限價達到3.6萬/㎡，從發展勢頭來看，未來極有可能突破4萬關卡。

▲大源新F4位置示意

中鐵建23畝項目，鄰近教科院，優質學區資源確定性強，項目定位高端產品西派系，只有180和221平米兩個戶型。

不足是場地較小，小區內可施展空間有限，看點在產品戶型本身打造上。

▲中鐵建23畝項目，戶型落位示意圖

3.45萬/㎡的清水限價，疊加西派系精裝后，售樓部透露消息來看，售價將在4萬左右。

▲中鐵建23畝項目，戶型圖

樣板間預計將在9月份亮相，目前臨時接待點設在“西派瀾岸”。

成都城投54畝地塊，據透露將打造“錦上”系列。

城投作為平臺公司，有多年且大量開發經歷。不過，地方平臺公司，很難說已經征服高端受眾。

近些年，城投和綠城等公司合作，開拓了誠園、蘭庭等系列產品，得到了市場認可。

不過，單獨操盤，特別是在高端項目獨自操盤的實力，還需要進一步證明。

城投54畝項目，主力戶型有三個，分別是177平的套四雙衛（186套）、199平的套四三衛（120套）以及243平的五房三衛（60套）。

▲成都城投置地大源54畝項目

城投置地的優勢是清水限價29900元/m2，因此單價上比“西派”大約要低近5千，以200㎡戶型計算，大約便宜100萬。

交投51畝項目，具體入市時間尚未得知，不過有消息稱戶型為142-208 m2的大平層，清水限價和城投置地一樣為29900元/m2。

遠達大源141畝地塊樓面地價20700元/㎡，清水限價達到3.6萬/㎡，和金融城三期華潤地塊一樣，成為全城最高限價地塊。

▲遠達141畝地塊

項目或許因為有大約2.1萬㎡商業配套要求，給到的限價更高，彌補商業方面的成本。

商業呈現方面要求頗高。

根據高新區對騎龍創新園區的規劃要求，將通過“筑街景、筑院景、筑園景”的方式，實現山水、街道自然相融。

據知情人士透露，已經有大型央企和遠達就合作開發展開談判。在不少業內人士看來，如果能和大型央企合作，遠達能獲得大盤開發經驗，項目呈現也更有保證，可以實現多贏。

▲遠達141畝地塊現狀

作為城南核心板塊，除了上半年七八百萬的少量“錦城湖岸別墅”，以及遠達天薈云庭高層和千萬級別墅，區域內新盤供應較為短缺。

隨著“大源西”硬菜上桌，勢必將在競爭激烈的市場上，搶奪走不少高端買家。

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