天河國際生態區，“幾何級”增長時代來了！

歷史的經驗告訴我們，

對核心資產的極致占有，

才是讓資產持續保值增值的“永動機”。

01

先給大家說幾個故事。

新千年初，

珠江新城尚處于開發建設早期，

當年，6000多元/㎡的樓價，

讓不少人目瞪口呆。

2003年的珠江新城（圖源：羊城晚報）

但現在，

珠江新城15萬/㎡以下的房子，

基本絕跡。

2011年，

金融城雖已初露頭角，

但在更多人眼里，還只是一個遙遠的概念。

金融城歷年衛星圖變遷

現在，

金融城正以蓬勃之勢追趕珠江新城。

今年3月，金融城合景項目商業大平層以1.7億總價成交，折合單價24萬/㎡，刷新廣州商業大平層總價新高。還沒入市的江景商業大平層，甚至喊出了30萬/㎡的口號。

金融城航拍

2012年，

琶洲保利天悅第一次開盤價格2.3萬/㎡，

很多人表示“看不懂”。

琶洲歷年衛星圖變遷

但現在，

保利天悅二手價格18萬+，

其所在的琶洲，

是廣州房價漲幅最猛的地方。

數據顯示，保利天悅3月一共成交了10套二手房。最便宜的一套，142㎡3房，總價2290萬，單價16.1萬/㎡。最貴的一套，單價19.6萬/㎡，總價高達1.48億！

驅動這三個片區

從最初的不被看好，

到如今的高不可攀的核心因素是什么？

首先是不可復制的核心地段。

李嘉誠說：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

這點大家應該都懂，就不解釋了。

地段之上，則是城市規劃，

以及由規劃驅動的城市發展趨勢。

珠江新城是國務院批準的三大國家級CBD之一，

琶洲立志成為世界互聯網經濟的“東方曼哈頓”，

金融城肩負著廣州金融騰飛的重任。

頂層規劃加持之下，

這三個片區都有強大的產業支撐。

珠江新城的總部經濟，

琶洲的互聯網數字經濟以及會展經濟，

金融城的數字金融，

都是全廣州產業含金量最高的地方。

“珠金琶”產業分布示意圖

02

珠江新城、金融城、琶洲雖好，

但客觀而言，

這些片區都已成型，預期也基本兌現，

價格更是高不可攀。

“珠金琶”后，下一個制高點在哪里?

既要有核心地段、產業支撐，

還要與 CBD 連片融合發展，

放眼廣州，無疑是現在最火熱的

天河國際生態區。

2016年，天河國際生態區的新盤價格僅僅3萬+。但當時，只有少部分眼光毒辣的人才選擇了這里。

但現在，天河國際生態區兩大豪宅新盤價格攀升到了9萬+，二手均價也去到7-8萬+。

仔細梳理可以發現，

現在的天河國際生態區

和當年的“珠金琶”何其相像。

從城市發展趨勢來看：

天河國際生態區處于廣州第三科技中軸線上，

代表著廣州向東發展的戰略趨勢，

有著天生的財富凝聚力。

從產業發展格局來看：

天河國際生態區

被天河智慧城、金融城、科學城三大板塊環繞，

周邊的產業都是國內最前沿的。

比如：

天河智慧城主打互聯網、新能源汽車、人工智能等，

擁有網易、小鵬汽車、佳都科技等34家總部企業，

近3000家高精尖企業、超20萬高知人群聚集于此。

金融城未來三年內，

將吸引超60家金融機構和數百家企業進駐，

初步規劃就業人口20萬。

（素材來源：廣州國際金融城官方宣傳片）

科學城更擁有

黃埔80%的上市公司和60%的科技企業，

光世界500強企業就有170多家。

產業興則人才聚，

在現在，以及不遠的未來，

這三大區域將不斷誕生

大量“靠腦力換取財富”的新貴精英。

從城市資源配置來看：

“大疏大密、疏密有致”

是城市規劃中的經典手法，

“住在CBD、睡在公園里”

向來是一座城市高端居住的象征。

紐約曼哈頓中央公園旁的頂豪中央公園壹號，單價超過100萬/㎡；廣州珠江公園旁的凱旋新世界，單價也去到20萬/㎡。

紐約曼哈頓中央公園

天河國際生態區作為

廣州市中心唯一的半山低密住區，

“離塵”卻不“離城”，

與三大CBD保持著5-7公里的黃金距離，

生長在自然與繁華的完美交匯點。

從天河國際生態區遠眺三大CBD

并集山、林、湖、園等于一身，

優越豐富的自然資源，全天河難覓。

不同于擁擠喧囂的CBD，這里有大靈山、長崗山等大片原生山體，坐擁約71萬㎡城市林海和約2萬㎡月亮湖，相當于搬來2.5座珠江公園。

天河國際生態區的負氧離子含量高達3000多個/cm3

03

不久前，

天河國際生態區收獲重磅規劃利好，

打造成為廣州下一個富人區。

4月26日，《天河區世界大觀地塊（AT1003、AT1006規劃管理單元）控制性詳細規劃》獲第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員第十一次會議審議通過。

《廣州日報》的相關報道

控規涉及近49萬㎡土地，

但只規劃了約51萬㎡開發體量，

整體容積率1.04，不到市區平均水平的1/4。

而且，規劃公布的5宗宅地緊鄰，

具備整體規劃、連片開發的條件???。

近10年來，廣州市中心連片開發的板塊極少，

如此超低密度且連片開發的住宅用地，

更是少之又少。

根據控規方案，世界大觀地塊

明確建筑高度限制在45-52米，

并圍繞占地約5萬㎡的月亮湖、太陽湖，

打造超低密度濱水住宅區。

如此大的城央湖景，

恐怕連珠江新城都心生羨慕。

但極低的容積率和限高規定也意味著，天河國際生態區未來的供應依然稀缺，月亮湖一線環湖的項目更加難得。

月亮湖航拍

規劃顯示，這里會增加

商業、小學、頤養中心等7類38處公共配套。

這里的居住、產業、綠地和道路用地的

比例約為1:1:1:1，

這樣的配置廣州還沒有先例，

官方投入的資源前所未有。

以交通為例：

方案提出將精細整合路網用地，構建內外分離的路網體系，內部交通將形成“兩橫兩縱”路網結構。升級后的黃云路堪有望打通整個區域的任督二脈，成為天河國際生態區交通的“生命線”。

黃云路走向示意圖

再比如教育：

規劃設置1座24班小學和1座15班幼兒園，初中可就近在西側45班九年一貫制學校 (改擴建)就讀，距離最遠處僅600米。

天河國際生態區教育配套示意圖

未來，隨著規劃逐步落地與兌現，

教育、路網的加速兌現

天河國際生態區也將逐步成型，

給業主的生活帶來巨大提升。

加上周邊舊改對于板塊帶來城市面貌的重塑，

將吸引整個天河、乃至全廣州的高端購買力。

04

2016年至今，天河國際生態區

用傲人的成交量和漲幅證明了自己。

2016-2018年，天河國際生態區網簽量超5000套，占天河總成交約34%，平均10個天河買家，就有3個最終選了這里。（來源：中指院）

而最近兩年的樓市大分化，

讓更多人盯上了天河國際生態區。

其中，最受歡迎的項目是

縵云廣州。

作為片區唯一背山望湖的項目，

它環湖而建，北靠山體公園，

將大半個月亮湖景觀盡收眼底。

中心的繁華與大自然的寧靜，

在縵云廣州實現了完美的協調統一。

項目打造廣州首個半山折疊園林，

融合山、林、湖、園等元素，

無敵的景觀成了窗外最美的裝飾。

我們常說，

房子的價值底，由城市和地段來決定，

而價值頂則由產品以及

建立在產品之上的生活方式來定義。

縵云廣州深刻洞察高凈值人士的生活方式，

打造了建面約5800m2的會所。

空間表達上，

它又以京滬流行的“四葉草”為基礎，

帶來顛覆體驗的「超級四葉草」戶型，

兼具兼容性、可變性、成長性。

（左右滑動查看）

一流的城市排面，

一流的生態資源，

一流的景觀資源，

一流的生活配套，

一流的圈層氛圍，

一流的品牌背書……

集上述“一流”特征于一身，

縵云廣州堪稱廣州稀缺的“塔尖”資產。

所有的美好，都值得等待。

據悉，縵云廣州

建面約190/230㎡超級四葉草戶型，

即將推售。

在廣州天河繁華中心，遇上這樣的自然藏品，

機會稀缺，不容錯過。