隆生劉小波：再見，2021！

作者丨劉小波 隆生企業董事長

剛剛過去的2021年，是房地產行業心驚肉跳的一年，尤其是下半年，可以稱為史上“至暗時刻”。我們在政策的夾擊和市場的冰窖中接受生死大考。

由于國家去年8月份開始對房企設立融資“三道紅線”，至今年開始的“四檔”政策，一系列政策組合拳出臺，給火熱的房地產市場降溫。姑且不論這些政策是否矯枉過正、打擊過度，確實有效地抑制了當時市場的火爆態勢。但后來的局勢，也許超出了所有人預料，整個市場斷崖式下跌，直接冰凍，房地產行業迎來至暗時刻。

這一年，我們體會了從沸點到冰點的大起大落，扛住了涅槃之痛，也領略到了重生之美。

01

2021年的開年，是在一片欣欣向榮中開局。樓市東風勁吹，銷售中心顧客盈門。乘紅火的樓市和隆生品牌號召力，營銷火爆，截止6月30號，我們順利完成年度銷售過半的任務。

然而，從年初開始，銀行就在不斷收緊銀根，各大銀行由于沒有額度，按揭無法放款。盡管我們完成了上半年度銷售任務，但因為按揭款發放不下來，只能無奈地看著數以十億計的銷售回款，躺在銀行無法變現。

下半年伊始，惠州樓市又連遭重錘：住建部門約談，惠八條出臺。至此，情勢加劇惡化，銷售斷崖式下跌。七月份我們的銷售額還勉強過億，八月、九月、十月逐月走低，銷量不及往常的百分之十，和年初形成鮮明對比。

與此同時，政府一個動作比一個動作嚴厲，調控政策不斷收緊，一系列政策組合拳下來，在房地產周邊筑起銅墻鐵壁，堵住一切流向房地產行業的資金。轉眼之間，市場彌漫悲觀情緒，詭譎動蕩，樓市下跌至幽暗的山谷。

房地產是資金密集型行業，支持開發企業資金周轉的主要來源于兩方面：一是銷售回款，二是信貸融資。如今，銷售冷凝，按揭回不了款，開發貸和各類融資活動叫停，在鐵桶般嚴密的圍合下，所有的資金都無法流入房地產，以致開發商現金流枯竭。同時，輿論一邊倒，房地產企業變成過街老鼠，違約、爆雷、破產事件接連發生，頃刻間，整個行業哀鴻遍野，金融機構談“房”色變，避而不及。

02

在這樣的嚴峻形勢下，我們又遇到一個重大關卡——用于鹿江花園前期并購的一筆融資即將到期。

我們在收購鹿江花園時，盡管我們不是百強企業，不在白名單之列，但五礦信托經過前期盡調，還是賦予我們特別的信任，向我們投入了16億元，順利完成項目的收購，鹿江花園得以順利開發。這筆款項將在2021年12月25日到期。

在正常情況下，按期償還這筆款是毫無問題的，問題是像所有的房地產開發商一樣，目前企業所有資金來源被切斷，我們想盡一切辦法，也曾嘗試考慮延期支付，然而，綜合各種情況，由于這筆貸款是剛性兌付，無法展期，也就是說：到期不付就屬于違約，沒有第三個方案可選。這使我們陷入前所未有的艱難處境。面對外圍許多地產大戶不斷爆雷的情況，五礦信托也憂心忡忡，把我們列為重點關注對象。

連續兩個月，我夜不能寐，內心焦慮已極。這是企業有史以來遭遇的最大危機，一時間，黑云壓頂，隆生這艘小船猶如航行在茫茫暗夜，找不到突圍的方向。

此時，很多業界同行為了及時止損，已采取停工、停止支付工程款、無限延期支付材料款的行為。更有一些開發企業干脆破罐子破摔，任其爆雷，違約的消息一個一個傳來，市場一片驚恐哀嚎。觸目所及，到處都是停工的樓盤，爛尾風險激增，業主收樓變得遙遙無期，焦急的業主到處打聽、上訪；建筑工地的工人們辛苦勞作的工錢大多還沒收回來，眼看一年將盡，不知道這一年還能不能回家過年。

眼前一幕一幕，走馬燈似的變幻，那些焦急的目光、滄桑的面孔不斷浮現，我凝視漆黑的夜空，盤旋的思緒逐漸匯成一個強烈的念頭：我們不能躺倒，不能讓企業三十多年積累的信用毀于一旦，決不能辜負那些信任我們的人。

于是，在最困難的時候，我們向社會鄭重承諾，“不停工，不降價，保品質，不少農民工一分錢”。同時，企業緊急決定，想盡一切辦法保住信用，按時還款，決不躺平！

03

克勞塞維茨在《戰爭論》中說：“當戰爭打到一塌糊涂的時候，將領的作用是什么，就是在茫茫黑暗中，用自己的微光照亮隊伍前行。”我召集企業管理層，重點說了三句話：一、我們難，但是別人比我們更難；二、只要努力，辦法總比困難多；三、面對現實，沒有跨不過去的坎。

我們不止一次經歷九死一生的時刻，每一次都有驚無險地走了過來。我曾經說過，只要我們自己不倒，沒有人可以打倒我們。在房地產發展的數十年里，有多少浪潮之巔，就有多少暗礁險灘，我們航行在市場經濟的洶涌波濤里，倒下去也許連個泡沫都不會泛起。但只要我們內心的光不滅，看準方向，堅定向前，再大的風浪也一定能趟過。

戰斗的號角吹響，企業各部門就緊急地運轉起來，大家上下同心、群策群力。一方面，我們深挖自己的存款能力、資金潛力，積極展開自救。住宅賣不動，就從車位、商鋪、公寓等方面盤活存量，解決流動性不足的問題；另一方面，我們多方奔走，與金融機構談判溝通，積極推動按揭放款，擴展其他融資渠道；對材料供應商，我們坦言相告，獲得對方理解，分期付款保證材料供應；對施工單位，我們提出要求，工程進度一切照舊，保質保量完成工程。

我堅信，當下這種極端狀況一定是暫時的。經濟要發展，城市要建設，離不開房地產開發。無論人們主觀意愿如何，房地產行業目前仍是國家支柱產業，這是無法改變的事實。我預判在今年底至明年初，一定會有政策上的“撥亂反正”，整個市場會得到改善；其次，我們扎根于惠州，深諳本土人民居住習慣，開發的都是品質較高、屬于自住型和改善型的產品，有較高的市場品牌認可度。只要市民對生活品質還有追求，這樣的房子就一定有市場，目前的政策造成了購房者的觀望情緒，但隨著時間的推移，市場會逐步恢復信心；更重要的是，我們自始至終不加杠桿、不盲目擴張，一個蘿卜一個坑，圍繞項目進行建設，沒有太大的債務拖累。這是我們敢于承諾的底氣。

就這樣，企業穩住陣腳，一切工作按既定步驟有序實施。在市場低迷的時刻，西江花園甲府盛大交樓，讓大家看到，我們的項目依然如期高質量地交付；在地產企業不斷的爆雷聲中，我們按原計劃進行企業辦公大樓搬遷。在這房地產至暗時刻，這無疑是向社會昭示一種正向激勵與信心輸出。

04

十二月中旬的第一天，晚上十一點，最后一項資金籌備落定，我已胸有成竹。發了一條信息給五礦信托，告訴他們，我們已籌備好款項，16億貸款將足額提前歸還。

一條平靜的信息，在金融行業中掀起巨大的波瀾，個別一直懷疑我們償還能力的人感到難以置信，五礦領導看到之后，激動之情亦溢于言表。原本以為隆生爆雷是大概率事件，沒想到我們不僅如數歸還，時間還提前了。他們連說，隆生是個負責任的企業，經此一事，他們覺得過去沒有看錯隆生，今后也必將更加信任隆生。

過去金融機構融資，多傾向于百強房企，只有上市公司、百強房企才有資格進入白名單。在2021這個非常之年，面對重壓，百強房企爆雷不斷，紛紛敗陣而逃，而隆生這樣一個偏于惠州一隅的中小型房企，反而扛住了壓力，保住了信用，我想這個現象將會促使一些金融機構，重新評估那些規模不大但有品牌、有信用、一直腳踏實地深耕本土的房企價值。

12月21日，冬至。一反往常艷陽高照，是日陰雨霏霏，讓人感到入冬的寒冷，但在我們的辦公樓里卻是一片春意融融，最后一筆債款匯出，讓所有同事感到如釋重負。這一場艱苦卓絕的信用保衛戰，我們終于挺過了。今年我們在銷售收入下滑了將近一半的嚴峻情況下，依約或提前還清了各類金融機構合約65億元的融資借款。同時，工地沒有停工，銷售沒有降價，工程款沒有拖欠，沒有發生一單債務糾紛，沒有讓一個農民工兄弟因債上訪。西江花園一、二、三區如期交付，仲愷花園塔吊如梭，鹿江花園如火如荼地建設，榕溪花園照樣全面封頂，更重要的是我們沒有讓那些信任我們的投資者們失望，我們保住了賴以立足的企業信用。

排天巨浪已逐漸消退，海面重現風平浪靜，房地產至暗時刻已過，黎明已隱隱可見，但海面之下還有多少暗流在涌動？有些超級巨艦敵不過狂風驟雨，已在海浪中翻船沉沒或正在沉沒，正所謂：沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。而隆生這條小船，在兩岸猿聲中，輕舟已過萬重山。

輕輕地揮揮手，讓我們說：再見，2021！

來源：隆生雜志