萬(wàn)象城70億交易：5棟擁有百棟管，新時(shí)代調(diào)動(dòng)為王

華潤(rùn)把成都萬(wàn)象城賣了，70個(gè)億。

我就是成都人，當(dāng)?shù)厝硕贾廊f(wàn)象城其實(shí)是非常熱鬧的，以前購(gòu)物中心只有一期，后面不斷的擴(kuò)容，附屬的寫字樓和酒店的生意也很好。這個(gè)賣，就很神奇，而且買方是還沒(méi)有披露的，也是個(gè)謎。

消息一出來(lái)，很多人又開(kāi)始說(shuō)，華潤(rùn)也扛不住了、商業(yè)地產(chǎn)要完、連央企都開(kāi)始甩賣了。

我覺(jué)得說(shuō)，想偏了。

這筆交易，恰恰說(shuō)明華潤(rùn)比大多數(shù)人聰明得多。

先說(shuō)一個(gè)小細(xì)節(jié)。

華潤(rùn)賣掉了成都萬(wàn)象城的產(chǎn)權(quán)，但運(yùn)營(yíng)權(quán)還在自己手里。

什么意思？這棟樓不姓華潤(rùn)了，但管這棟樓的人，還是華潤(rùn)。

品牌是華潤(rùn)的，招商是華潤(rùn)做的，物業(yè)是華潤(rùn)管的，消費(fèi)者走進(jìn)去，感受到的一切還是萬(wàn)象城。

只不過(guò)，業(yè)主換了一個(gè)人。

其實(shí)賣掉成都萬(wàn)象城的前一個(gè)月，華潤(rùn)剛剛在成都拿了一塊新地，也就是說(shuō)，左手賣掉一個(gè)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟、增長(zhǎng)空間有限的老項(xiàng)目，右手拿了一塊全新的、有成長(zhǎng)性的地。

感覺(jué)是不是出來(lái)了？

華潤(rùn)財(cái)報(bào)里有一個(gè)數(shù)據(jù)很有意思，經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比首次超過(guò)了50%。這意味著華潤(rùn)正在從靠賣房子賺錢轉(zhuǎn)向靠管房子賺錢。

賣掉成都萬(wàn)象城，是這個(gè)轉(zhuǎn)型的一部分。

我理解為什么一看到賣這個(gè)詞，大家就覺(jué)得這家地產(chǎn)類企業(yè)不行了。

因?yàn)橘u的企業(yè)，太多了。

萬(wàn)達(dá)這幾年從513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)砍到了300座出頭，凱德在中國(guó)市場(chǎng)也一直在做資產(chǎn)騰挪，大悅城、龍湖，都在不同程度上做類似的事情。

不過(guò)同樣是賣，原因有所不同。

民營(yíng)企業(yè)賣，很多是被動(dòng)的。

債務(wù)壓著，現(xiàn)金流撐不住，不賣就死。萬(wàn)達(dá)當(dāng)年的情況大家都清楚，我就不展開(kāi)了。那種賣法，是割肉求生。

華潤(rùn)這種央企賣，是主動(dòng)選擇。

賬上不缺錢，項(xiàng)目也不虧損，但就是要賣，為什么，因?yàn)樾聲r(shí)代的算賬方式不一樣了，持有這個(gè)資產(chǎn)的回報(bào)率，已經(jīng)跑不贏把這筆錢拿去做別的事情的回報(bào)率。

其實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，最值錢的不是樓本身，而是管樓的能力。

一棟商場(chǎng)蓋好了，硬件就擺在那里，十年二十年不會(huì)有太大變化。但招商能力、運(yùn)營(yíng)能力、品牌溢價(jià)，這些東西是可以復(fù)制的，是可以不斷增值的。

華潤(rùn)在全國(guó)管著接近100個(gè)萬(wàn)象系列的項(xiàng)目。

賣掉其中一個(gè)的產(chǎn)權(quán)，但管理半徑一點(diǎn)沒(méi)縮小，反過(guò)來(lái)，如果它能用賣掉的錢再去拿新項(xiàng)目、做新的管理輸出，管理半徑反而擴(kuò)大了。

這也是為什么，就在我老家成都這一個(gè)城市，會(huì)出現(xiàn)賣和買同時(shí)產(chǎn)生的情況。

說(shuō)到底，商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則變了。

2015年到2019年那幾年，所有人都在搶地、搶項(xiàng)目、搶規(guī)模。

那時(shí)候，誰(shuí)手里的商場(chǎng)多，誰(shuí)就是大哥，那時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格一直在漲，持有就是賺錢，規(guī)模就是壁壘。

但三道紅線之后，整個(gè)邏輯反過(guò)來(lái)了。

資產(chǎn)價(jià)格不漲了，甚至有些在跌。而持有成本還在那里，折舊、維護(hù)、人員、財(cái)務(wù)費(fèi)用，一分錢不少。

所以，手里的商場(chǎng)越多，負(fù)擔(dān)越重。

再加上這兩年國(guó)內(nèi)開(kāi)始推公募REITs，商業(yè)地產(chǎn)有了一條新的退出通道。

以前你買了一棟樓，要么自己一直拿著收租，要么整棟賣給下一個(gè)接盤俠，選擇很少。現(xiàn)在可以通過(guò)REITs把資產(chǎn)證券化，把大宗資產(chǎn)切成小份賣給市場(chǎng)，自己保留運(yùn)營(yíng)權(quán)繼續(xù)管。

這條路一打通，整個(gè)行業(yè)的底層邏輯就變了。

某種意義上，這是商業(yè)地產(chǎn)的去泡沫化，開(kāi)始從比量，變成比管理。

華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖這些頭部公司，都在往這個(gè)方向走。區(qū)別只是誰(shuí)走得更快、更堅(jiān)決。

我寫到這里，想到的反而不是華潤(rùn)。

我想到的是一些還在囤項(xiàng)目的中小開(kāi)發(fā)商。

他們也不是不知道，時(shí)代變了，但歷史的慣性太強(qiáng)了。

華潤(rùn)這種有背景的企業(yè)，現(xiàn)在的打法是，手里可能只“擁有”五棟樓，但“管著”一百棟樓。五棟樓的風(fēng)險(xiǎn)，一百棟樓的收益。

這才是2026年商業(yè)地產(chǎn)真正的牌面。

不是你擁有多少，是你能調(diào)動(dòng)多少。

商業(yè)地產(chǎn)這樣，其實(shí)居民房產(chǎn)也是一樣的道理。