拿地5年沒入市，北外灘這個盤要“長高”了

文/上海進深 嚴明會

近日，北外灘白玉蘭廣場旁的光大&伊泰項目規劃調整，限高或由70米提升至80米。

該項目所在地塊是目前北外灘公認位置最優越的宅地之一，與白玉蘭廣場僅一路之隔，距黃浦江直線距離約300米，高區房源可坐擁江景視野。

調整的背景是：

2026年4月24日?，虹口區人民政府發布的《北外灘地區控制性詳細規劃 HK286A 街坊實施深化（圖則更新）初步成果公示》，?明確提及住宅建筑高度可提升至80米?，以優化城市空間界面并提升住宅品質?。

去年8月，項目規劃就已公示。

擬建2幢住宅：6號樓21層 7層，7號樓23層，還包括一幢保障房和若干風貌商業。

更多解析詳見：煤老板的豪宅夢

從拿地到如今規劃調整，這塊地已歷時超過五年。

2020年9月，恒大經過38輪的競價，最終擊敗保利，以22.95億元、10.87%的溢價率奪得上述地塊，成交樓板價5.1萬/㎡。

2023年12月，恒大將該地塊轉讓給光大信托。隨后，光大興隴信托又將此次交易受讓的30%股權轉讓給伊泰置業（上海）有限責任公司；而伊泰置業即內蒙古伊泰集團有限公司旗下子公司。

伊泰似乎早有在上海投資房地產的想法。伊泰置業（上海）有限責任公司早在2019年9月就成立，遠早于收購恒大北外灘地塊的時間。

初始注冊資本3000萬元，今年5月增加至200000萬元。大股東也從“內蒙古伊泰置業集團有限責任公司”變更為“內蒙古伊泰投資股份有限公司”。

項目的建設單位為上海恒耕置業有限公司，法定代表人為左凱，由伊泰置業（上海）有限責任公司100%持股。左凱同時也是內蒙古伊泰置業有限責任公司的總經理。

去年以來，虹口北外灘豪宅“神仙打架”，金茂璞元、華潤外灘瑞府、中糧北外灘壹號、綠城潮鳴外灘等項目接連入市，市場持續升溫。

相比之下，伊泰的項目中包含大量的商業配套，僅由2棟住宅，產品的純粹性和市場接受度可能面臨一定考驗。

另外，地塊內保留著馬廠路19弄11、25號、溧陽路125號等約5600平方米歷史保護建筑，規劃要求完整保留1920-1930年代建筑格局，商業占比需達35.55%以上，辦公占比不超過20%，且商辦部分須整體自持至少20年，對開發商運營能力提出了極高要求。

種種因素疊加之下，對于首次在上海開發豪宅項目的伊泰來說是個不小的挑戰。