富人帶1370億涌入，中產(chǎn)被擠出佛州，陽(yáng)光州成了富人后花園

佛羅里達(dá)州富裕居民的涌入正在摧毀中產(chǎn)階級(jí)與住房市場(chǎng)，但中產(chǎn)階級(jí)正在被擠出佛羅里達(dá)州。幾十年來(lái)，這個(gè)被譽(yù)為“陽(yáng)光之州”的地方一直以其明媚的形象示人。佛羅里達(dá)州不征收個(gè)人所得稅，許多大城市的生活成本也相對(duì)合理。這使得教師、護(hù)士和酒店服務(wù)人員等工薪階層能夠在這里建立起舒適的中產(chǎn)階級(jí)生活。

時(shí)代正在發(fā)生變遷。前些年出現(xiàn)了一波龐大的富裕移民潮，迫使房?jī)r(jià)不斷攀升，也讓佛羅里達(dá)州成為當(dāng)今住房市場(chǎng)中受沖擊最嚴(yán)重的地區(qū)之一。

美國(guó)國(guó)家稅務(wù)局的數(shù)據(jù)顯示，2023年佛羅里達(dá)州從高收入移民中吸納的財(cái)富位居全美首位。房地產(chǎn)網(wǎng)站于3月27日發(fā)布的一項(xiàng)分析表明，從美國(guó)其他州遷入的納稅人，為佛羅里達(dá)州帶來(lái)了高達(dá)206．5億美元的年度調(diào)整后總收入。邁阿密房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蓋伊·科羅拉頓指出，跨州遷入佛羅里達(dá)州的人口平均收入達(dá)到122530美元，這一數(shù)字在全美各州中高居榜首。

科羅拉頓在接受《財(cái)富》雜志采訪時(shí)表示，財(cái)富轉(zhuǎn)移一直是推高當(dāng)?shù)匚飪r(jià)的核心驅(qū)動(dòng)力。她分析稱(chēng)，即便抵押貸款利率在2022年突破5％，且至今仍維持在6．5％以上的高位，強(qiáng)勁的需求依然在持續(xù)拉高房?jī)r(jià)。

隨著財(cái)富的不斷涌入，其他收入群體正逐漸被邊緣化。如今，在餐廳、醫(yī)院和學(xué)校工作的基層人員正在陸續(xù)離開(kāi)，中產(chǎn)階級(jí)群體正在走向瓦解。

活躍于佛羅里達(dá)州和紐約市的道格拉斯·埃利曼房地產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)人塔拉·本森向《財(cái)富》雜志指出，目前的情況不僅是住房市場(chǎng)的變動(dòng)，更是對(duì)當(dāng)?shù)鼐幼￠T(mén)檻的徹底重塑。她強(qiáng)調(diào)，當(dāng)外來(lái)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)超本地居民時(shí)，其后果不僅是抬高房?jī)r(jià)，更是將整個(gè)特定收入群體徹底擠出市場(chǎng)。

邁阿密房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)對(duì)美國(guó)國(guó)家稅務(wù)局移民數(shù)據(jù)的分析顯示，在2019年至2023年期間，佛羅里達(dá)州從其他州凈吸納了1370億美元的收入。加利福尼亞州流失了910億美元，紐約州流失了760億美元。大量富裕移民競(jìng)相爭(zhēng)奪佛羅里達(dá)州有限的房源，最終推高了房?jī)r(jià)，也讓其他收入群體的住房負(fù)擔(dān)能力面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

科羅拉頓提供的數(shù)據(jù)顯示，在邁阿密－戴德縣，單戶(hù)住宅的年度中位數(shù)價(jià)格在2020年上漲了10．1％，2021年更是創(chuàng)下23％的歷史最高漲幅，隨后在2022年又上漲了11．1％。邁阿密－戴德縣百萬(wàn)美元豪宅的比例，從2019年的8％飆升至2026年第一季度的28％。科羅拉頓的數(shù)據(jù)進(jìn)一步表明，在棕櫚灘縣，目前有近三分之一的房屋估值達(dá)到或超過(guò)100萬(wàn)美元。

購(gòu)房平臺(tái)霍馬公司首席執(zhí)行官、前齊洛房地產(chǎn)公司高管阿曼·賈瓦赫里安向《財(cái)富》雜志形象地描述了這一過(guò)程。他表示，低利率點(diǎn)燃了火柴，緊缺的供應(yīng)提供了燃料，投資者的介入增加了熱度，而富裕的新移民則直接在上面澆了一把油。

讓佛羅里達(dá)州中等收入群體感到無(wú)力競(jìng)爭(zhēng)的另一個(gè)關(guān)鍵因素是現(xiàn)金。賈瓦赫里安指出，近年來(lái)，邁阿密約39％的購(gòu)房交易和西棕櫚灘48％的購(gòu)房交易均為全款現(xiàn)金支付。科羅拉頓補(bǔ)充稱(chēng)，在豪宅市場(chǎng)，這一比例甚至更高。2025年，邁阿密售價(jià)超過(guò)100萬(wàn)美元的公寓銷(xiāo)售中，有82％是全款交易。她指出，這里的許多買(mǎi)家依靠的是充足的流動(dòng)資金，而非債務(wù)杠桿。

這種競(jìng)爭(zhēng)模式對(duì)依賴(lài)貸款的本地買(mǎi)家構(gòu)成了巨大的障礙。邁克爾·美林在道格拉斯·埃利曼房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)著覆蓋邁阿密海灘、棕櫚灘、博卡拉頓和維羅海灘的專(zhuān)屬團(tuán)隊(duì)。他透露，目前現(xiàn)金報(bào)價(jià)通常只需比貸款報(bào)價(jià)高出5％到10％，就能順利成交。美林認(rèn)為，交易的確定性、干凈利落且快速的流程，往往能擊敗那些需要貸款的報(bào)價(jià)，這種市場(chǎng)動(dòng)態(tài)持續(xù)將本地買(mǎi)家置于劣勢(shì)地位。

客觀而言，全款現(xiàn)金報(bào)價(jià)并非全部來(lái)自外州買(mǎi)家。百年銀行佛羅里達(dá)州區(qū)域總裁大衛(wèi)·德魯伊向《財(cái)富》雜志表示，部分現(xiàn)金買(mǎi)家正是本地居民。他指出，佛羅里達(dá)州內(nèi)同樣有大量買(mǎi)家提供現(xiàn)金報(bào)價(jià)。這其中包括利用房產(chǎn)增值進(jìn)行置換的現(xiàn)有房主，這種現(xiàn)象進(jìn)一步加劇了首次購(gòu)房者和中等收入群體面臨的壓力。

住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家通常將住房成本超過(guò)收入30％的家庭定義為“成本負(fù)擔(dān)過(guò)重”或“房奴”。如今，佛羅里達(dá)州已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了這一警戒線。佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，全州單戶(hù)住宅的中位數(shù)價(jià)格約為42萬(wàn)美元。而人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)丶彝ナ杖胫形粩?shù)約為7．7萬(wàn)美元。這意味著房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)5．4倍。賈瓦赫里安分析指出，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)5倍時(shí)，市場(chǎng)的緊張感就會(huì)變得顯而易見(jiàn)。

除了高企的房?jī)r(jià)和停滯的薪資，保險(xiǎn)費(fèi)用也成為佛羅里達(dá)州居民面臨的巨大障礙。保險(xiǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，該州房屋保險(xiǎn)的平均年保費(fèi)高達(dá)8292美元，比全美平均水平高出181％。賈瓦赫里安表示，一旦保費(fèi)消耗掉家庭收入的5％或更多，買(mǎi)家就會(huì)開(kāi)始選擇放棄。

德魯伊所在的銀行每天都在為佛羅里達(dá)州的房屋提供融資。他指出，目前的保險(xiǎn)門(mén)檻已經(jīng)具體到每一個(gè)地塊。符合現(xiàn)代邁阿密－戴德縣颶風(fēng)建筑規(guī)范的房屋保費(fèi)較低，而沒(méi)有更新屋頂和窗戶(hù)的老舊房屋則面臨高昂的保費(fèi)。他認(rèn)為，這成為了許多買(mǎi)家的臨界點(diǎn)，問(wèn)題的核心不再是中產(chǎn)階級(jí)家庭是否被完全擠出市場(chǎng)，而是在將保險(xiǎn)因素納入考量后，購(gòu)買(mǎi)特定房屋在財(cái)務(wù)上是否依然可行。

以伊利諾伊州退休教師瓊·基南為例，她和從消防部門(mén)退休的丈夫搬到佛羅里達(dá)州，原本是為了實(shí)現(xiàn)他們的“退休夢(mèng)想”。她在2023年接受《新聞周刊》采訪時(shí)坦言，佛羅里達(dá)州的保險(xiǎn)簡(jiǎn)直是一場(chǎng)噩夢(mèng)。

本森指出，年收入在7．5萬(wàn)美元到12．5萬(wàn)美元之間的家庭受到的擠壓最為嚴(yán)重。因?yàn)樗麄兊氖杖氤^(guò)了申請(qǐng)補(bǔ)貼的資格線，卻又不足以承擔(dān)全額的每月住房成本。不過(guò)她也強(qiáng)調(diào)，這正日益演變成一個(gè)更廣泛的中產(chǎn)階級(jí)困境，而不再僅僅局限于某個(gè)狹窄的收入?yún)^(qū)間。

高昂的房?jī)r(jià)、沉重的保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)以及來(lái)自富裕移民的競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致佛羅里達(dá)本地人開(kāi)始向外遷移。德魯伊將這種現(xiàn)象稱(chēng)為“南佛羅里達(dá)疲勞癥”。工薪家庭和退休人員正切身感受到在南佛羅里達(dá)生活的全方位壓力，因此他們選擇了離開(kāi)。

德魯伊觀察到，人們正在賣(mài)掉房子，搬到州內(nèi)生活成本更低的地區(qū)，比如從勞德代爾堡北上遷往斯圖爾特，或者從邁爾斯堡搬到萊克蘭。他表示，還有一些人甚至在考慮搬回他們15到20年前居住過(guò)的地方，因?yàn)槟抢锏拈_(kāi)銷(xiāo)更為低廉。

此外，部分居民正跨州遷往佐治亞州、南卡羅來(lái)納州、北卡羅來(lái)納州、田納西州和得克薩斯州。阿特拉斯搬家公司于12月發(fā)布的《2025年人口遷移模式研究》顯示，北卡羅來(lái)納州、田納西州和亞拉巴馬州位列人口凈遷入州的前列。該研究指出，負(fù)擔(dān)能力是影響2025年跨州遷移的最核心因素。

研究數(shù)據(jù)表明，佛羅里達(dá)州的遷移狀態(tài)已呈現(xiàn)出“平衡”態(tài)勢(shì)，遷入和遷出人數(shù)大致相當(dāng)。阿特拉斯搬家公司分析認(rèn)為，在經(jīng)歷了多年的高凈遷入之后，這是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的重大轉(zhuǎn)變。

毋庸置疑，隨著越來(lái)越多的人離開(kāi)佛羅里達(dá)州，其他地區(qū)的住房市場(chǎng)可能會(huì)面臨更大的擠壓。本森對(duì)此評(píng)論道，從這個(gè)意義上講，問(wèn)題并沒(méi)有得到解決，它只是被重新分配了。

遷移數(shù)據(jù)折射出佛羅里達(dá)州面臨的結(jié)構(gòu)性困境。科羅拉頓指出，僅在2024年，邁阿密大都會(huì)區(qū)就有約10000名零售業(yè)工人流失。作為佛羅里達(dá)州旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的零售和酒店業(yè)，正經(jīng)歷著最為迅速的人員流失。《華爾街日?qǐng)?bào)》本月的報(bào)道援引美國(guó)人口普查局的數(shù)據(jù)指出，在全美25個(gè)最大的大都會(huì)區(qū)中，奧蘭多、邁阿密和坦帕的家庭收入中位數(shù)排在倒數(shù)五位之內(nèi)。分析人士指出，佛羅里達(dá)州缺乏高薪產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，這使得該州難以有效緩沖當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)沖擊。

佛羅里達(dá)大西洋大學(xué)在2025年11月進(jìn)行的一項(xiàng)民意調(diào)查顯示，近一半的受訪佛羅里達(dá)州居民表示，由于生活成本高昂，他們?cè)紤]過(guò)離開(kāi)該州。高達(dá)90％的受訪者對(duì)通貨膨脹表示擔(dān)憂，另有80％的人對(duì)住房問(wèn)題感到焦慮。

佛羅里達(dá)大西洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任兼商業(yè)與經(jīng)濟(jì)民意調(diào)查項(xiàng)目負(fù)責(zé)人莫妮卡·埃斯卡萊拉斯在一份聲明中指出，對(duì)于大多數(shù)佛羅里達(dá)人來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)安全感極其脆弱，似乎一次意外支出就能讓其徹底崩潰。她總結(jié)道：“佛羅里達(dá)州關(guān)于陽(yáng)光、增長(zhǎng)和階層躍升的承諾依然存在，但堅(jiān)守這一承諾的代價(jià)正變得越來(lái)越高昂。”