借名買房出名人離世，繼承人拒過戶，北京房產(chǎn)律師幫借名人起訴確權

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳景明與出名人李哲系親戚關系，李哲與劉敏系夫妻，二人育有一子李浩然；李建國與張桂蘭系夫妻，二人育有一子李哲、一女李娜；李建國的父親李建軍已去世。2010年，陳景明因計劃在多地購房，為獲取更高購房貸款額度、減少個人所得稅繳納，與具備購房資質的李哲口頭達成借名買房協(xié)議，約定由陳景明全額出資，以李哲的名義購買一號房屋，房屋所有費用（首付款、貸款、稅費等）由陳景明承擔，房屋實際歸陳景明所有，待條件成熟后李哲配合辦理過戶手續(xù)。

2010年8月，陳景明以李哲的名義，與開發(fā)商甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋，房屋總價款10470129元，首付款3150129元，剩余房款以按揭貸款方式支付。同日，李哲（借款人）與乙銀行（貸款人）、甲公司（保證人）簽訂《個人一手住房貸款合同》，貸款金額6280000元，貸款期限30年；陳景明及案外人張艷（陳景明前妻）與乙銀行簽訂《個人貸款保證合同》，為該筆貸款提供連帶責任保證。2012年7月，一號房屋登記至李哲名下，房屋產(chǎn)權證及全部購房手續(xù)均由陳景明持有保管。

合同簽訂后，陳景明全額支付首付款、中介費、抵押費等全部費用，且一直通過本人、母親及公司出納賬戶償還房屋按揭貸款；房屋交付后，陳景明出資裝修并長期居住使用，房屋的物業(yè)費、水電費等日常維護費用均由其承擔。雙方未就借名買房事宜簽訂書面協(xié)議。

2015年3月，李哲因突發(fā)疾病去世，此時一號房屋尚未辦理過戶手續(xù)。后李哲的父親李建國、爺爺李建軍先后去世，李哲的繼承人變更為母親張桂蘭、妻子劉敏、兒子李浩然、妹妹李娜。其中，張桂蘭、劉敏知曉并認可借名買房事實，出具《借名買房及房屋產(chǎn)權歸屬聲明》，明確一號房屋實際歸陳景明所有，愿意配合辦理過戶手續(xù)；張桂蘭另出具《自愿放棄房產(chǎn)繼承權聲明書》，放棄對該房屋的繼承權。但李娜否認借名關系，主張一號房屋系李建國借用李哲名義購買，拒絕配合過戶，雙方溝通無果。

為維護自身合法權益，陳景明訴至法院，提出訴訟請求：判令全體繼承人（張桂蘭、劉敏、李浩然、李娜）協(xié)助辦理一號房屋過戶登記手續(xù)。庭審中，第三人乙銀行述稱，本案爭議不影響其貸款債權實現(xiàn)，同意在陳景明代償貸款后辦理抵押權滌除手續(xù)。

庭審中，陳景明提交購房票據(jù)、貸款合同、還款憑證、房屋日常維護費用單據(jù)、居住痕跡證明、《借名買房及房屋產(chǎn)權歸屬聲明》等證據(jù)，佐證借名關系成立及自身全額出資、實際占有使用的事實；同時提交自身經(jīng)營公司的相關證明，證實其具備購房經(jīng)濟實力。李娜辯稱，陳景明未提供書面借名協(xié)議，亦無法充分證明貸款全部由其償還，主張一號房屋系李建國借用李哲名義購買，但未提交任何證據(jù)佐證其主張。經(jīng)法院調取李哲名下還貸賬戶流水，雖無法反映交易對手信息，但結合陳景明提交的保證合同、還款憑證及繼承人聲明，能夠印證貸款償還事實。

另查，陳景明目前已具備北京市房屋購買資格，且同意代為清償一號房屋剩余按揭貸款，以滌除房屋抵押權。

裁判結果

一、原告陳景明于本判決生效之日起十日內向第三人乙銀行清償一號房屋的抵押貸款債務，具體金額以清償時乙銀行出具的數(shù)據(jù)為準；乙銀行應當在陳景明代償貸款后三日內協(xié)助注銷一號房屋的該筆抵押權；

二、被告張桂蘭、劉敏、李浩然、李娜于上述抵押權注銷之日起三日內，協(xié)助原告陳景明辦理一號房屋的產(chǎn)權轉移登記手續(xù)。

法院說理

法院認為，本案的核心爭議焦點為：1. 陳景明與李哲之間是否成立借名買房關系；2. 陳景明主張繼承人協(xié)助過戶的請求是否具有法律依據(jù)；3. 房屋抵押權未注銷的情況下，過戶請求能否支持。結合案件事實及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，雙方之間成立合法有效的借名買房關系。借名買房約定既可以是書面形式，也可以是口頭形式，認定口頭借名關系應綜合考量房屋出資、占有使用、手續(xù)持有及借名理由是否合理四大核心要素。本案中，其一，陳景明提交的首付款支付憑證、貸款保證合同、還款相關證據(jù)，結合其經(jīng)濟實力證明，能夠證實其系一號房屋的全額實際出資人，雖還貸賬戶流水無法反映交易對手，但無相反證據(jù)推翻陳景明的還款主張，應認定貸款由其實際償還；其二，陳景明長期占有使用房屋、承擔日常維護費用，且持有全部購房手續(xù)，該情形符合實際權利人的特征，與“房屋歸李哲所有”的主張相悖；其三，張桂蘭、劉敏作為李哲的近親屬，出具的《借名買房及房屋產(chǎn)權歸屬聲明》能夠佐證口頭借名合意的存在；其四，陳景明關于“借名系為獲取更高貸款額度、減少個稅”的理由，符合日常交易邏輯，具有合理性。反觀李娜，其主張房屋系李建國借用李哲名義購買，但未提交任何出資、占有使用的證據(jù)，應承擔舉證不能的不利后果。綜上，法院認定陳景明與李哲之間存在借名買房關系。

第二，陳景明主張繼承人協(xié)助過戶的請求于法有據(jù)。李哲去世后，其繼承人應在繼承遺產(chǎn)的范圍內，履行李哲生前的合同義務。本案中，借名買房關系合法有效，陳景明作為實際權利人，有權要求李哲配合辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)李哲去世，其全體繼承人應共同履行協(xié)助過戶義務。張桂蘭、劉敏、李浩然認可借名事實并愿意配合，符合法律規(guī)定；李娜雖拒絕配合，但無合法理由，其抗辯主張未被采信，仍需履行協(xié)助義務。

第三，房屋抵押權未注銷不影響過戶請求的支持。一號房屋雖設有按揭抵押權，但陳景明明確同意代為清償剩余貸款，滌除抵押權，第三人乙銀行亦同意在貸款清償后辦理抵押注銷手續(xù)，該行為既不損害抵押權人的合法權益，也不違反法律規(guī)定。因此，在陳景明代償貸款、注銷抵押權后，繼承人應協(xié)助辦理過戶手續(xù)，法院對陳景明的核心訴求予以支持。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“出名人去世、部分繼承人不配合過戶、無書面借名協(xié)議、房屋有按揭抵押”這一高頻復雜借名買房糾紛，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為有類似需求的借名人提供參考，助力借名人突破過戶困境、守住合法財產(chǎn)權益。

1. 無書面協(xié)議，“四維證據(jù)鏈”是認定借名關系的核心關鍵。本案中，雙方未簽訂書面借名合同，這是借名買房糾紛的常見痛點，也是部分繼承人否認借名關系的主要理由。我們在辦案中，重點構建“出資+占有+手續(xù)持有+合意佐證”四維證據(jù)鏈，破解無書面協(xié)議的困境：一是出資證據(jù)（首付款轉賬記錄、貸款保證合同、還款憑證），證實委托人全額出資；二是占有使用證據(jù)（裝修憑證、日常費用單據(jù)、居住痕跡），印證實際權利人身份；三是手續(xù)持有證據(jù)（購房合同、產(chǎn)權證、稅費票據(jù)），體現(xiàn)委托人對房屋的實際管控；四是合意佐證證據(jù)（繼承人聲明、親屬證言），補充證明口頭借名約定的存在。同時，結合委托人的經(jīng)濟實力，反駁對方“無出資能力”的潛在抗辯，最終讓法院依法認定借名關系成立，這是本案勝訴的核心基礎。專業(yè)律師可協(xié)助當事人梳理證據(jù)、補齊證據(jù)短板，構建完整閉環(huán)，破解無書面協(xié)議的維權難題。

2. 精準鎖定全部繼承人，避免遺漏責任主體。出名人去世后，借名買房過戶的核心難點的是確定全部繼承人，若遺漏繼承人，可能導致過戶手續(xù)無法推進，甚至引發(fā)二次訴訟。我們在辦案中，全面梳理李哲的親屬關系，逐一核實繼承人身份，包括配偶、子女、父母等，確保將全部繼承人列為被告，既包括認可借名事實的繼承人，也包括否認借名關系的繼承人，同時明確各繼承人的權利義務，避免因遺漏主體導致維權受阻。這提醒借名人，出名人去世后，切勿盲目起訴，應委托專業(yè)律師梳理繼承關系，鎖定全部責任主體，為順利過戶奠定基礎。

3. 破解“貸款未還清、抵押未滌除”的過戶障礙。本案中，房屋尚有按揭貸款未還清，抵押權未注銷，是過戶的重要阻礙。我們在辦案中，一方面協(xié)助委托人明確表示愿意代為清償剩余貸款，主動化解抵押權障礙；另一方面，與第三人銀行溝通確認滌除抵押的流程和條件，提交相關書面承諾，確保法院認可該解決方案。最終，法院判決委托人清償貸款、滌除抵押后辦理過戶，既兼顧了抵押權人的合法權益，也實現(xiàn)了委托人的過戶訴求。實踐中，借名買房涉及按揭貸款的，借名人應委托律師制定針對性方案，提前與銀行溝通，避免因抵押問題導致過戶失敗。

4. 精準應對部分繼承人的惡意抗辯，強化舉證力度。本案中，李娜無任何證據(jù)卻否認借名關系、主張房屋為遺產(chǎn)，屬于典型的惡意抗辯。我們在辦案中，一方面重點反駁其抗辯主張，指出其未提交任何出資、占有證據(jù)，應承擔舉證不能的后果；另一方面，補充提交委托人的經(jīng)濟實力證明、貸款保證合同等證據(jù)，進一步印證借名事實，同時援引類似案例的裁判思路，強化我方主張的合法性和合理性，最終說服法院未采信其抗辯。這提醒借名人，遇到繼承人惡意抗辯時，切勿陷入口頭爭論，應委托專業(yè)律師固定證據(jù)、精準抗辯，通過法律手段維護自身權益。

5. 重視親屬聲明的證明效力，提前固定關鍵證據(jù)。本案中，張桂蘭、劉敏出具的《借名買房及房屋產(chǎn)權歸屬聲明》，是認定借名合意的重要證據(jù)，極大助力了案件勝訴。實踐中，出名人去世后，部分繼承人知曉借名事實，若能提前讓其出具書面聲明，可有效佐證借名關系，減少維權難度。我們在此提醒，借名買房即便未簽訂書面協(xié)議，也應及時讓知曉事實的近親屬出具書面證明，同時留存雙方溝通記錄、證人證言等，提前固定關鍵證據(jù)，避免后續(xù)繼承人反悔引發(fā)糾紛。

6. 借名買房需規(guī)避政策風險，提前規(guī)劃過戶事宜。本案中，委托人借名買房的初衷是規(guī)避個稅、獲取更高貸款額度，雖最終勝訴，但也因規(guī)避政策導致糾紛發(fā)生，增加了維權成本。我們在此特別提醒，借名買房存在諸多風險，尤其是出名人去世后，繼承人分歧、遺產(chǎn)爭議等問題會讓過戶變得異常復雜。若確需借名，務必簽訂書面借名合同，明確房屋歸屬、過戶條件及繼承人的配合義務；同時，關注自身購房資質，在具備過戶條件時及時辦理過戶，避免出名人去世后引發(fā)繼承糾紛。

最后，若您正面臨“出名人去世、繼承人不配合過戶、無書面借名協(xié)議”等借名買房糾紛，切勿盲目協(xié)商或起訴，應及時委托專業(yè)的房產(chǎn)律師介入。律師可協(xié)助您梳理證據(jù)鏈、鎖定全部繼承人、破解抵押障礙、應對繼承人抗辯，通過訴訟或協(xié)商的方式，實現(xiàn)房屋過戶，最大程度維護您的合法財產(chǎn)權益。本律師團隊專注于借名買房糾紛、房產(chǎn)繼承交叉案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經(jīng)驗，可全程代理當事人維權，助力客戶突破過戶困境、挽回經(jīng)濟損失。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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